Criza luxului din zona zero a Capitalei inversează raportul de forţe în favoarea chiriaşilor

Chiriile pentru retailul stradal de lux din zona zero a Capitalei au scăzut cu până la 35% în prima jumătate a lui 2009, comparativ cu perioada similară a anului precedent.

“Capitala a înregistrat în ultimul an o diminuare de 25% până la 35% în cazul locaţiilor premium situate pe principalele artere”, a spus pentru MONEY.ro Oana Lungu, consultant în cadrul departamentului de retail al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

În cazul locaţiilor semi-centrale şi periferice, se menţine trendul descendent, chiriile înregistrând o scădere semnificativă, de până la 50%, mai spune reprezentantul DTZ Echinox.

 

“Din punct de vedere al evoluţiei preţurilor practicate pe acest segment nu s-a înregistrat o scădere dramatică, referindu-ne aici la diminuări de 20% din valoarea chiriei faţă de S1 al anului precedent. Acesta este poate unul din principalii factori care au generat eliberarea foarte multor spaţii de pe arterele comerciale menţionate”, au spus pentru MONEY.ro, reprezentanţii companiei imobiliare EuroMetropola.

 

 

“În primul rând, dacă anii trecuţi, chiriaşii întâmpinau dificultăţi în a găsi spaţii comerciale stradale, acum sunt puşi în faţa unei oferte extrem de bogate de spaţii, la un nivel de chirie descrescător. Astfel, majoritatea chiriaşilor amână decizia de a închiria, aşteptând o compresie substanţială a chiriilor pentru spaţiile vizate.

Putem spune că raportul de forţe s-a schimbat, iar piaţa este momentan dictată de către chiriaşi şi nu de către proprietari”, a explicat Oana Lungu.

 

 

În prima jumătate a lui 2009 s-au cristalizat două strategii ale proprietarilor de locaţii de lux din zona zero a Capitalei, pentru a face faţă efectelor crizei: o parte din aceştia au decis să închidă temporar, pentru că nu sunt dispuşi să scadă chiriile, în timp ce ceilalţi vor să ofere discounturi la chirii, pentru un avans pe o perioadă mai mare de şase luni, şi suportă cheltuilile de finisare şi upgradare a locaţiilor închiriate.

 

Strategia anticriză a proprietarilor de locaţii premium este influenţată de modelul de business performat.

În funcţie de presiunea financiară exercitată asupra lor din partea băncilor sau către alţi creditori, în funcţie de portofoliul de spaţii comerciale deţinute în proprietate, precum şi de gradul de neocupare din zonă, proprietarii decid ce strategie pentru a face faţă crizei vor adopta, a spus pentru MONEY.ro Luiza Moraru, Head of Retail Department, al companiei de consultanţă imobiliară CBRE Eurisko.

“Am întâlnit cazuri de proprietari care au acceptat scăderea chiriei cu 10 -15% de la bun început, dar sunt şi proprietari care preferă să stea cu spaţiul liber dacă nu obţin chiria cerută”, a explicat Luiza Moraru.

 

 

Pe fondul trendului descendent al chiriilor pe arterele de lux din zona zero a Capitalei, o parte din proprietari au decis să nu mai închirieze, până când piaţa se va stabiliza, decât să scadă preţurile.

“Proprietarii sunt puţin flexibili în procesul de negociere şi cel puţin până în prezent, au preferat să le păstreze neocupate, decât să accepte chirii mai mici”, au mai spus reprezentanţii EuroMetropola.

Oana Lungu spune că proprietarii care au refuzat să renegocieze o chirie care era peste nivelul pieţei, au fost puşi în situaţia de a rămâne cu spaţiile vacante pentru mai multe luni, întreţinând astfel creşterea gradului de neocupare pe aceste artere.

Mai mult, proprietarii care închiriază în continuare sunt relativ rigizi la alternativa renegocierii contractelor, şi recurg la varianta scăderii preţurilor, doar în situaţii-limită, mai spun reprezentanţii EuroMetropola.

“Proprietarii acceptă cu greu o negociere, implicit o diminuare a preţului. Numai în condiţiile în care aceştia au cunoscut o serie de relocări a comerianţilor şi au întâmpinat dificultatea de a închiria spaţiul comercial, au luat în calcul modificarea în minus a chiriei”, au explicat reprezentanţii EuroMetropola.

 

O tendinţă a pieţei de profil vizează o disponibilitate mai mare din partea unor proprietari pentru partiţionarea locaţiilor mai mari de 200 de metri pătraţi, cu scopul de a le închiria la mai mulţi jucători şi upgradare a utilităţilor, cheltuielile fiind suportate de proprietari.

 

“Proprietarii sunt deschişi spre a face compromisuri şi cu privire la compartimentarea spaţiilor, asumându-şi deseori cheltuielile pentru repartiţionare, refinisare sau upgradare a utilităţilor în funcţie de cerinţele clientului. De asemenea, pentru a-şi maximiza venitul, aceştia recurg la partiţionarea spaţiilor mai generoase (Exemplu: cele care depăşesc 200 mp) şi la închirierea către mai mulţi chiriaşi”, a explicat reprezentantul DTZ Echinox.

 

Mai mult, disponibilitatea proprietarilor se transferă şi în zona chiriilor, pe care, deşi reticenţi în a le scădea, sunt deschişi către a oferi un discount de până la 10%, dacă primesc un avans pe o perioadă mai mare de şase luni.

 

 “Proprietarii sunt însă dispuşi acum ca în schimbul unui avans mai mare (contravaloarea chiriei pentru 6-12 luni) să ofere un discount la nivelul chiriei de până la 10%”, explică Oana Lungu.

 

Deşi mai flexibili decât anul trecut, proprietarii nu coboară standardele în ceea ce priveşte seriozitatea chiriaşilor şi a contractelor încheiate cu aceştia.

“Majoritatea proprietarilor îşi doresc, ca şi până anul trecut, contracte cât mai solide (fără posibilitatea chiriaşului de a ieşi din contract sau de a renegocia chiria înainte de termen, garanţii) şi chiriasi reprezentanţi ai unor branduri cunoscute, cu experienţă pe piaţă”, a mai adaugat Oana Lungu.

 

În timp ce proprietarii de locaţii premium îşi adaptează strategia anticriză la condiţiile pieţei, chiriaşii profită de “vulnerabilităţile” pieţei, şi nu se grăbesc să se relocheze, pentru că ştiu că piaţa va continua să cadă.

 

 

În cazul în care proprietarii nu vor să scadă chiriile pentru bulevardele de lux din zona zero, retailerii aleg să închidă temporar, până la stabilizarea pieţei, ori se reorientează spre zone semicentrale, mobilizaţi şi de disponibilitatea proprietarilor de a negocia chiria pentru locaţiile din aceste zone.

“Forţaţi de contextul economic mai puţin favorabil, de preţurile ridicate practicate de către proprietari, dar şi de traficul pietonal redus, foarte mulţi chiriaşi din locaţiile ultracentrale din Capitală au avut de ales între două variante: ori au decis să închidă, aşteptând un moment prielnic pentru business-ul lor, ori s-au relocat în zone semicentrale sau au optat pentru spaţiile din marile centre comerciale, care prezintă o serie de avantaje. La acest capitol putem aminti traficul intens, o chirie mai mică, dar şi suportul proprietarului, care este deschis negocierii”, au mai spus reprezentanţii EuroMetropola.

 

 

“Acesta (n.r. preţul) este poate unul din principalii factori care au generat eliberarea foarte multor spaţii de pe arterele comerciale menţionate. Lipsa interesului retailerilor pentru zona comercială ultracentrală are ca şi alte cauze, lipsa infrastructurii, lipsa locurilor de parcare, precum şi un trafic pietonal redus”, au explicat reprezentanţii EuroMetropola.

 

Oficialul DTZ Echinox spune că un trend specific crizei vizează mobilitatea chiriaşilor între zone proxime mai avantajoase.

“A intervenit un nou trend, relocarea punctelor de vânzare dintr-un spaţiu cu o chirie prea mare într-o zonă mai accesibilă sau chiar pe aceleaşi artere, în spaţii unde s-au obţinut condiţii mai bune”, spune Oana Lungu.

 

 

Profitabilitatea business-urilor de lux depinde de caracterul exclusivist al zonei în care activează, spune Luiza Moraru. Deşi o alternativă la spaţiile stradale care s-au dovedit a fi relativ neatractive financiar pentru retailerii de lux, ar fi galeriile comerciale din cadrul hotelurilor de cinci stele, chiriaşii preferă să nu recurgă la această mişcare, din raţiuni de vizibilitate a brandului pe care îl reprezintă.

 

“Dacă spaţiile stradale nu asigură profitabilitatea business-ului, atunci ei pot opta pentru a se reloca în galerii comerciale ale hotelurilor de 5 stele sau în centre comerciale de mare anvergură. Chiar dacă spaţiile stradale pot părea scumpe la un anumit moment, acestea oferă un grad de vizibilitate şi de recunoaştere a brandului ridicat, greu de echivalat în alte locaţii”, explică Luiza Moraru.

 

 

Chiria medie pentru locaţiile ultracentrale din zona zero a Capitalei se situează în acest moment între 35 şi 120 de euro pe metru pătrat, pe lună, în funcţie de poziţionare, dotări, şi suprafaţa locaţiei.

“Preţurile pot oscila între 40 şi 100 de euro/mp, valoarea superioară fiind solicitată pentru spaţiile cu suprafeţe foarte mici care se adresează în general caselor de schimb valutar, dar şi agenţiilor de turism”, au explicat reprezentanţii EuroMetropola.

 

 

Conform analizei evoluţiei chiriilor pentru segmentul premium, EMEA Rents& Yields, realizată de compania de consultanţă imobiliară CBRE Eurisko, chiriile au scăzut de la 140 de euro pe metru pătrat, pe lună, pentru o locaţie de circa 100 de metri pătraţi, în T3 din 2008, la 80 de euro, în al doilea trimestru al anului curent.

“Conform acestor date în T2 2009 chiria / mp pentru un spaţiu localizat într-o astfel de zonă, cu o suprafaţă de aproximativ 100 de mp ar fi putut fi de 80 de euro / mp. În T1 2009 această chirie era evaluată la 90 de euro / mp, iar pentru T4 2008 la 130 de euro / mp, in T3 2008 la 140 de euro / mp.  Aceste valori nu reprezintă valori ale unor tranzacţii finalizate, ci valori estimative de piaţă”, a explicat Luiza Moraru.

 

 

În topul celor mai scumpe artere ale Capitalei, se menţine ierarhia din anul precedent, dar se inversează limita inferioară a intervalului de preţ, din trimestrul al doilea al lui 2008 cu limita superioară de preţ din perioada similară a lui 2009, conform datelor furnizate de compania de consultanţă DTZ Echinox.

Prin urmare, dacă în trimestrul al doilea din 2008 valoarea minimă pe metru pătrat pe lună pentru o locaţie de circa 100 de metri pătraţi din Bulevardul Magheru era în jur 120 de euro, în perioada similară din 2009, aceeaşi valoare reprezintă preţul maxim cerut ce proprietari pentru aceleaşi locaţii.

Cele mai ieftine chirii pentru locaţiile premium din zona zero a Capitalei se găsesc pe Calea Floreasca, unde preţul pe metru pătrat pe lună, pentru o locaţie de aproximativ 100 mp, ajunge la maxim 50 de euro.

 

 

 

Reprezentanţii DTZ Echinox estimează o stagnare generală a chiriilor pe perioada verii, urmată de reluarea trendului descendent din toamnă, din cauza numărului mic de tranzacţii în zone cu grad de neocupare mare.

“Numărul încă redus al tranzacţiilor în zonele cu grad mare de neocupare indică faptul că vom asista în continuare la o compresie a nivelului chiriilor”,  mai spune Oana Lungu.

 

Oficialii CBRE Eurisko aşteaptă o evoluţie relativ similară celei preconizate de analiştii DTZ Echinox.

“Este prea devreme să ne putem pronunţa, dar credem că trendul va fi de o stagnare sau uşoară scădere pentru următoarele luni”, a spus Luiza Moraru.

 

Printre perdanţi se numără retaileri de fashion de lux care şi-au închis magazinele, şi care, din cauza politicii interne nu se pot reloca într-un centru comercial.

“Pe de-o parte, proprietarii care au rămas cu nişte spaţii comerciale neocupate şi care se degradează pe zi ce trece, iar pe de cealaltă parte, comercianţii care au înregistrat pierderi financiare însemnate, majoritatea provenind din zona de fashion”, au spus reprezentanţii EuroMetropola.

Oana Lungu spune că nu putem vorbi de perdanţi, totuşi, printre cele mai afectate domenii se numără cel bancar, auto, fashion, electrocasnice şi jocurile de noroc.

 

 

ADAUGA UN COMENTARIU

scrie un comentariu nou.

Nume*

Email*

Subiect*

Mesaj*

Cod*

IMPORTANT

Autorul este singurul responsabil pentru comentariile postate pe acest site si isi asuma in intregime consecintele legale, implicit eventualele daune, in cazul unor actiuni inaintate impotriva celor afirmate. Money.ro nu poate fi facut responsabil pentru continutul comentariilor postate de cititori.