Analiza JLL: Anul 2021 a început cu o oarecare scădere în domeniul construcţiilor, dar estimările pentru restul anului rămân optimiste

0
14
Analiza JLL: Anul 2021 a început cu o oarecare scădere în domeniul construcţiilor, dar estimările pentru restul anului rămân optimiste

“Aşa cum am preconizat, deşi exista un pesimism moderat la începutul pandemiei, piaţa construcţiilor nu a suferit scăderi, rezistând bine perioadei de incertitudine pe care am traversat-o, până la final de 2020. Anul 2021 a început cu o oarecare scădere în aceasta zonă, a construcţiilor, dar estimările noastre pentru restul anului rămân optimiste, prefigurând întreg anul 2021 cu uşoară creştere”, potrivit unei analize realizate de JLL pe baza unei retrospective a ceea ce au însemnat ultimele 12 luni pentru piaţa imobiliară românească.

Potrivit analizei, schimbarea modului de lucru al angajaţilor şi, implicit a nevoilor acestora, începuse deja înainte de pandemie, şi este o temă care era pe masa multor manageri din companii.  

”Noul mod de lucru va atrage după sine nevoia de ajustare a actualelor spaţii de birouri, piaţa rezidenţială va creşte pentru a asigura ocupanţilor o alternativă mai confortabilă eventual luând în considerare cerinţele de lucru de acasă, piaţa constructiilor industriale şi logistice va trebui să acomodeze creşterea generată de comerţul online”, a declarat şefiul departamentului care se ocupa de proiecte şi servicii din cadrul JLL Romania, Cezar Florea.

Piaţa birourilor, sub presiune

Rata de neocupare a spaţiilor de birouri a avut o creştere relativ constantă, la acest lucru contribuind toate proiectele de extindere puse în aşteptare de marea majoritate a clienţilor. Estimările pentru 2021 şi pentru 2022 sunt că această rată va mai creste pentru că proiectele care au deja spatii preinchiriate nu pot fi amânate.

Cererea va veni în principal de la chiriaşii cărora le expiră contractele în această perioadă, şi care au sesizat oportunitatea de a securiza contracte avantajoase pentru următorii ani. 

Potrivit analizei, în acelaşi timp, multe alte companii au preferat să extindă contractele curente cu unul sau mai mulţi ani, păstrând sau nu acelaşi spaţiu ocupat. În aşteptarea finalului pandemiei, acestea îşi iau timpul necesar analizării noilor forme de lucru şi ajustării politicilor proprii. Nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un personal numeros şi cu nevoi şi posibilităţi diverse de lucru de acasă care trebuie mapate astfel încât să menţină nivelul optim de productivitate.

Un alt fenomen care se manifestă pe piaţa de birouri este apariţia spaţiilor scoase la subînchiriat de companii. În acest moment, suprafaţa totală disponibilă la subînchiriere este cea mai mare care a existat vreodată pe piaţa din România, aproximativ 70.000 mp.

”Inevitabil, aceste spaţii, multe dintre ele amenajate corespunzător unor birouri de clasa A, inclusiv mobilate, pun o presiune foarte mare pe proprietarii care încă mai au spaţii neocupate în portofoliul lor.  Nu numai preţul chiriei este problema, dar şi flexibilitatea termenului contractual oferită de aceste spaţii, multe companii, în special cele care îşi deschid noi birouri în ţară, dar şi cele care se bazează pe proiecte temporare găsind aceste spaţii ca fiind ideale, la concurenţa cu spaţiile de tip co-working”, a declarat şeful Departamentului de Închirieri din cadrul JLL Romania, Marius Şcuta.

Sectorul industrial, pe val

Pe piaţa industrială, cererea a avut o evoluţie cel puţin interesantă, având în vedere că în momentul aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele de închiriere în lucru erau suspendate pe termen nedeterminat, şi apoi a urmat o revenirea explozivă din iulie-august. Piaţa a fost puternic impulsionată de încrederea în spaţiile logistice şi de distribuţie, care au susţinut consumul pe parcursul întregii perioade de stare de urgenţă.

”Trebuie însă să atragem atenţia că, odată cu creşterea numărului de investitori şi a volumului de spaţii disponibile la închiriere, piaţa se îndreaptă spre un nou moment de cotitură. Proprietarii oferă avantaje din ce în ce mai interesante şi mai consistente pentru a atrage chiriaşi. De asemenea, aceştia încep să se confrunte cu competiţie mai mare şi din partea unor noi investitori care sunt nevoiţi să fie puţin mai flexibili pentru a-şi creşte portofoliul de clienţi”, a declarat şeful Departamentului Industrial din cadrul JLL România, Costin Bănică.

În căutare de noi oportunităţi

Un alt element foarte important pe care l-au remarcat reprezentanţii JLL este creşterea numărului de solicitări pentru analize şi studii de piaţă  începând cu toamna lui 2020 şi, mai ales, în primele luni din acest an. Piaţa se trezeşte din amorţeala cauzată de instalarea pandemiei COVID-19 în prima parte a anului trecut. 

Treptat, investitorii încep să capete încredere şi să caute noi oportunităţi, pe măsură ce situaţia se stabilizează. Mai mult, investitori maturi realizează că pentru a răzbate în condiţiile competitive din această piaţă, au nevoie de mult mai multă cercetare de piaţă, de analize mult mai detaliată şi bazate pe date reale decţt oricând altcândva. Piaţa nu mai “înghite” orice proiect şi doar studii făcute cu responsabilitate pot face diferenţa între succesul sau pierderea într-un proiect.

”Profilul clienţilor este destul de diversificat. Sunt proprietari de terenuri sau de clădiri care vor să ştie ce funcţiuni se pretează în condiţiile actuale cel mai bine pentru imobilele pe care le deţin. Sunt cereri din partea investitorilor care vor să intre sau să se extindă în piaţă şi caută să identifice care sunt oportunităţile şi nişele cu potenţial. Totodată vin solicitări pentru studii de regenerare urbană şi conversii de cladiri sau spatii industriale”, a declarat şeful Departamentului de Cercetări din cadrul  JLL România, Alexandru David.

Lucrul de acasă a susţinut creşterea segmentului rezidenţial

Potrivit estimărilor JLL România, cererea de locuinţe va rămâne puternică, în special pentru segmentele din extremele spectrului (low-end şi high-end), pe când categoria middle-high va fi direct afectată de amânarea extinderii aplicării TVA de 5% la achiziţia de locuinţe şi o parte dintre cumpărătorii din această categorie ar putea îngheţa decizia de cumpărare măcar până în 2022.

Chiriile au înregistrat scăderi de 10% -15% ca o consecinţă a ofertei crescute de apartamente care anterior erau închiriate în regim hotelier şi care sunt acum închiriate pe termen lung, şi ca urmare a diminuării cererii din partea studenţilor. Revenirea pieţei de închirieri va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce va creşte imunizarea populaţiei şi vor fi ridicate restricţiile de călătorie.

Modelul hibrid de lucru – de acasă/din alte locuri şi de la birou – va avea impact asupra design-ului produselor rezidenţiale, în timp ce tot mai mulţi dezvoltatori de birouri îşi vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidenţiale.

”Pandemia a acţionat şi ca un catalizator. A ajutat în luarea unor decizii şi la accelerarea dorinţei de-a optimiza spaţiile în care trăim, cu o atentie mult mai pronunţata asupra confortului.  Până în acest punct am văzut o dinamică specifică unei pieţe mature şi stabile, fără derapajele pe care le vedeam în anii trecuţi, datorită profesionalismului jucătorilor şi a fundamentelor solide”, a declarat directorul Departamentului Living din cadrul JLL România.

Mulţi proprietari care voiau să vândă în 2021 sau 2022 au amânat ieşirea în piaţă

Şi pe piaţa de investiţii s-a observat o accelerare a unor tendinţe deja existente cum ar fi creşterea interesului pentru proprietăţi logistice şi o reaşeare a segmentului de retail, dar şi unele strict legate de pandemie cum ar fi oprirea temporară a tranzacţiilor cu hoteluri. Mulţi proprietari care intenţionau să vândă în 2020 sau 2021 au amânat ieşirea în piaţă. 

Potrivit analizei JLL,vizavi de aşteptările de la începutul pandemiei, când era foarte greu să facem predicţii cu acurateţe, pentru că nu ne mai confruntasem cu aşa ceva, putem spune că majoritatea scenariilor cu care lucram erau mai sumbre decât ceea ce s-a întâmplat. Principalul aspect pozitiv este că piaţa nu a îngheţat aşa cum s-a întâmplat în criza precedentă. 

”Incertitudinea a fost principalul factor negativ pe piaţă. Extrem de pronunţată la începutul perioadei, ea persistă într-o anumită măsură. În ce măsură va continua lucrul de acasă pentru angajaţii din birouri, cât din sumele cheltuite în online din cauza restricţiilor de circulaţie vor fi recuperate de centrele comerciale, cât de repede va reveni turismul de business în noul context în care toată lumea foloseşte aplicaţiile de videoconferinţe sunt întrebări la care răspunsul nu este încă sigur, deşi el începe să se contureze”, a declarat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.