IMMOFINANZ a înregistrat rezultate foarte sănătoase în primele trei trimestre ale anului 2022, în ciuda unui mediu dificil: Veniturile din chirii au atins un nivel ridicat de 216,9 milioane de euro, rezultatele gestionării activelor s-au îmbunătățit cu 3,2%, ajungând la 168,4 milioane de euro, iar FFO 1 (Funds from Operations) sustenabil din activitatea de investiții permanente (inclusiv dividendul S IMMO) a crescut cu peste 15%, ajungând la 115,9 milioane de euro. Profitul net a fost egal cu 248,6 milioane de euro. Cu o rată a capitalului propriu de 58,0% și un efect de levier conservator, cu un LTV net de 33,7%, IMMOFINANZ are o bază de capital solidă.
„Aceste rezultate excelente pentru primele trei trimestre confirmă reziliența ridicată și puterea de câștig a portofoliului nostru. Într-un mediu dificil, am crescut indicatorii cheie care includ veniturile din chirii comparabile, rezultatele gestionării activelor și FFO 1 și, de asemenea, ne-am consolidat bilanțul. Facem progrese în ceea ce privește optimizarea portofoliului nostru și a structurii costurilor și avem mărci puternice în domeniul comerțului cu amănuntul și al birourilor, pe care intenționăm să le dezvoltăm. Achizițiile recente și proiectele de extindere ne gac să credem că IMMOFINANZ este bine poziționată pentru a continua cu succes acest curs de creare de valoare, chiar și în vremuri dificile”, a explicat Radka Doehring, președinte executiv al companiei IMMOFINANZ.
Obținerea controlului majoritar de către CPI Property Group a declanșat mai multe efecte nerecurente în perioada de raportare. Aceste efecte includ, printre altele, costuri mai mari în legătură cu ofertele de preluare de către CPI Property Group și S IMMO, rambursarea prematură a obligațiunilor corporative aferente, ca urmare a schimbării controlului, și demisia a doi membri ai Consiliului de Administrație.
Rezultatele operațiunilor au totalizat 117,8 milioane de euro, iar profitul operațional, care a fost susținut de reevaluările pozitive ale proprietăților, s-a ridicat la 186,6 milioane de euro. În total, IMMOFINANZ a generat un profit net de 248,6 milioane de euro, sau un profit pe acțiune de 1,822 euro, în primele trei trimestre din 2022.
FFO 1 sustenabil din activitatea de investiții permanente (înainte de impozitare) a crescut cu 15,4%, ajungând la 115,9 milioane de euro în primele trei trimestre din 2022 (T1-3 2021 ajustat: 100,5 milioane de euro1). Aceasta reprezintă FFO 1 pe acțiune de 0,853 EUR (T1-3 2021 ajustat: 0,811 EUR, 3), în ciuda faptului că se bazează pe un număr mai mare de acțiuni în comparație cu anul precedent.
Rata de ocupare la un nivel ridicat
Valoarea portofoliului IMMOFINANZ a crescut cu 6,5%, ajungând la 5,5 miliarde de euro la sfârșitul lunii septembrie 2022 și cuprindea 260 de proprietăți. Investițiile permanente reprezintă cea mai mare componentă, cu 4,9 miliarde de euro și 2,1 milioane de metri pătrați de spațiu închiriabil. Rata de ocupare a rămas ridicată, la 94,0% (31 decembrie 2021: 95,1%). Proprietățile de retail au fost practic complet închiriate, la 98,3%. Portofoliul de investiții a avut un randament brut de 6,0% pe baza veniturilor din chirii IFRS și un randament de 6,4% pe baza chiriilor facturate. Randamentul a fost ajustat pentru a reflecta achiziția a 36 de proprietăți comerciale în Republica Cehă și Polonia în luna septembrie.
Rata capitalului propriu s-a consolidat în continuare
IMMOFINANZ a avut o structură robustă a bilanțului, cu o rată a capitalului propriu mai puternică de 58,0% (31 decembrie 2021: 48,1%) și o rată netă îmbunătățită a raportului împrumut/valoare (LTV net) de 33,7% (31 decembrie 2021: 36,7%). Numerarul și echivalentele de numerar s-au ridicat la 241,7 milioane de euro, iar costurile medii de finanțare pentru pasivele financiare (inclusiv instrumentele financiare derivate) au fost egale cu 2,1%.
Indicatorii EPRA pe acțiune s-au îmbunătățit
EPRA NTA pe acțiune a crescut cu 2,5%, de la 29,19 EUR la sfârșitul lunii decembrie 2021 la 29,92 EUR la 30 septembrie 2022. Valoarea contabilă IFRS pe acțiune s-a îmbunătățit la 28,30 EUR, în ciuda creșterii numărului de acțiuni (31 decembrie 2021: 27,44 EUR).
Perspective
Pe baza rezultatelor din primele trei trimestre ale anului 2022 și a achizițiilor de proprietăți de vânzare cu amănuntul efectuate la sfârșitul lunii septembrie, IMMOFINANZ se așteaptă la FFO 1 înainte de impozitare (inclusiv dividendul S IMMO) de aproximativ 135 de milioane de euro pentru întregul exercițiu financiar 2022.
Rezultatele în detaliu
Veniturile din chirii au fost stabile în comparație cu anul precedent, ajungând la 216,9 milioane EUR în primele trei trimestre ale anului 2022
(T1-3 2021: 216,4 milioane EUR). Cu toate acestea, primele trei trimestre din 2021 au fost influențate pozitiv de o plată compensatorie nerecurentă de 6,7 milioane de euro de la un chiriaș important pentru o reducere a spațiului legată de pandemie. După o ajustare pentru acest efect nerecurent, veniturile din chirii au crescut cu 3,4%. Creșterea a fost susținută de evoluția solidă a veniturilor din chirii în termeni comparabili, de achiziția unui parc de retail STOP SHOP în Italia și de finalizarea proiectelor de dezvoltare care au mai mult decât compensat vânzarea de proprietăți. Veniturile din chirii similare (ajustate în funcție de achiziții, vânzări și finalizări) au crescut cu un procent solid de 7,9% de la an la an în trimestrul al treilea din 2022, în timp ce o comparație a primelor trei trimestre din 2022 cu perioada anului precedent arată un plus de 6,6%.
Cheltuielile cu proprietățile au scăzut cu 13,7%, până la -37,5 milioane de euro, mai ales datorită unei reduceri substanțiale a amortizării chiriilor de primit incluse în această poziție, până la -1,7 milioane de euro (T1-3 2021: -10,9 milioane de euro). Aceste anulări au reprezentat sprijinul acordat de IMMOFINANZ pentru chiriașii săi în timpul perioadelor de izolare legate de pandemie în 2020 și 2021. Costurile de întreținere au totalizat -13,0 milioane EUR pentru perioada de raportare (T1-3 2021: -8,5 milioane EUR). Rezultatele gestionării activelor au crescut cu 3,2%, ajungând la 168,4 milioane de euro (T1-3 2021: 163,1 milioane de euro).
Rezultatele vânzărilor de proprietăți s-au ridicat la 5 milioane de euro (T1-3 2021: 24,1 milioane de euro) și au fost influențate, în primul rând, de anularea integrală a unei creanțe de preț de achiziție de -12,9 milioane de euro din Rusia în al doilea trimestru. Această creanță provenea din vânzarea portofoliului rusesc în 2017 și era programată pentru decontare în prima jumătate a anului 2022. Ca urmare a războiului din Ucraina și a sancțiunilor împotriva Federației Ruse, împreună cu efectele aferente – în special restricțiile de plată impuse de Rusia – conducerea a clasificat această creanță ca fiind neîncasabilă. IMMOFINANZ nu deține alte creanțe sau datorii din vânzarea portofoliului rusesc și analizează în prezent toate opțiunile legale pentru a face valabilă această creanță. Vânzările de proprietăți au totalizat 100,2 milioane de euro și au constat în principal într-o clădire de birouri din Praga și în terenuri neesențiale din Turcia.
Rezultatele dezvoltării imobiliare au fost de -7,8 milioane EUR (T1-3 2021: 24,1 milioane EUR) și reflectă creșterea costurilor de construcție pentru proiecte individuale, care a rezultat din modificările mediului operațional.
Alte cheltuieli de exploatare au crescut la -50,9 milioane EUR ca urmare a efectelor nerecurente (T1-3 2021:
-32,3 milioane EUR). Aceste cheltuieli au implicat, în general, onorarii de consultanță legate de ofertele de preluare a IMMOFINANZ de către CPI Property Group și S IMMO, cheltuieli datorate demisiei lui Dietmar Reindl și Stefan Schönauer din conducerea executivă și proiecte de digitalizare. Rezultatele operațiunilor s-au ridicat la 117,8 milioane de euro (T1-3 2021: 180,4 milioane de euro).
Rezultatele din reevaluarea investițiilor permanente s-au ridicat la 68,8 milioane EUR (T1-3 2021: 54,0 milioane EUR). Proprietățile de retail au fost responsabile pentru 49,8 milioane de euro din aprecierea valorii, care a acoperit atât magazinele STOP SHOP, cât și centrele comerciale VIVO! și a reflectat îmbunătățirea legată de pandemie a mediului de piață. Reevaluările în investițiile permanente în birouri s-au ridicat la 27,4 milioane de euro și au fost susținute de efectele pozitive la clădirile din Varșovia, Viena și Praga. Reducerile de valoare de -8,3 milioane de euro au vizat diverse proprietăți. Profitul operațional (EBIT) a fost de 186,6 milioane EUR (T1-3 2021: 234,4 milioane EUR).
Costurile de finanțare au scăzut cu 8,7%, ajungând la -56,5 milioane de euro (T1-3 2021: -61,9 milioane de euro). Creșterea substanțială, de la un an la altul, a altor rezultate financiare, până la 139,7 milioane EUR (T1-3 2021: 20,3 milioane EUR), s-a bazat în principal pe evaluarea pozitivă a instrumentelor financiare derivate pe rata dobânzii (147,1 milioane EUR), în concordanță cu revenirea ratelor dobânzilor pe termen lung, și demonstrează politica eficientă de acoperire a Grupului. Acești factori au fost contrastați de costurile de -5,6 milioane EUR pentru răscumpărarea de obligațiuni corporative la 101% din valoarea nominală, ca urmare a schimbării controlului.
Cota de rezultate din investițiile contabilizate prin punere în echivalență a totalizat 37,0 milioane EUR pentru perioada de raportare. În primele trei trimestre ale anului precedent, această poziție fusese influențată de reevaluarea pozitivă puternică a investiției S IMMO (T1-3 2021: 131,5 milioane EUR). Investiția S IMMO a fost responsabilă pentru o cotă proporțională a câștigurilor de 33,1 milioane EUR în primele trei trimestre ale anului 2022 (T1-3 2021: 128,0 milioane EUR). Rezultatele financiare s-au ridicat la 122,4 milioane de euro în primele trei trimestre din 2022 (T1-3 2021: 91,8 milioane de euro).
Profitul înainte de impozitare s-a ridicat la 308,9 milioane de euro (T1-3 2021: 326,2 milioane de euro). Impozitul pe profit a crescut la -60,3 milioane de euro (T1-3 2021: -30,5 milioane de euro), mai ales din cauza creșterii cheltuielilor cu impozitul amânat care au rezultat din evaluarea pozitivă a instrumentelor derivate pe rata dobânzii. Profitul net a fost de 248,6 milioane de euro (T1-3 2021: 295,7 milioane de euro) și reprezintă un profit pe acțiune de 1,822 euro (T1-3 2021: 2,202 euro).
