Care este ponderea parcului de afaceri Baneasa Business & Technology Park din totalul proiectului dezvoltat de Baneasa Investments?

Din punct de vedere al investitiei, valoarea parcului de afaceri, care este estimata la 250 milioane de euro, reprezinta aproximativ 21% din valoarea investitionala totala (1,2 miliarde euro – n. red.).

Din punct de vedere al suprafetei de teren pe care se dezvolta, procentul este de aproximativ 5,5%, reprezentand 12 hectare din totalul de 221 de hectare pe care se desfasoara intregul proiect dezvoltat de Baneasa Investments.

Peste aproape cinci ani, cand estimam finalizarea proiectului BBTP, aici vor veni in fiecare zi la birou aproximativ 16.000 de oameni, angajati ai unor firme multinationale si locale, beneficiind de o zona exclusivista de afaceri, foarte aproape de zona comerciala Baneasa.

Care este strategia de dezvoltare pentru urmatorii doi ani?

In principiu, gandim la fiecare an si jumatate o noua faza a proiectului, respectiv un aproximativ de minim 16.000 metri patrati de birouri, astfel incat sa mentinem trendul pietei de profil si sa livram catre potentialii chiriasi suprafete care sa intampine nivelul cererii in momentul respectiv.

In momentul de fata, lucram cu echipa de arhitecti Faza 2 din proiectul Baneasa Business & Technology Park, astfel incat incadrarea in zona, accesul si continuitatea arhitecturala sa reprezinte cladirea nr. 3, aproximativ 17.000 mp utili de spatii de birouri. Dorim sa implementam o forma urbana a parcului de afaceri si, in consecinta, fiecare cladire este atent desenata si integrata in arhitectura peisagistica ce defineste suprafata de teren pe care se dezvolta parcul de afaceri.

Intregul proiect are ca perioada de dezvoltare cinci ani si, in prezent, se afla in desfasurare prima faza, care insumeaza 26.000 metri patrati de spatii de birouri repartizati pe doua cladiri. Investitia totala pentru aceasta prima faza este de 35 milioane de euro.

Cate cladiri stiti deja cum vor arata?

Primele doua doar, pentru ca se merge cu pasi mici tocmai pentru a ne integra cat mai bine si sa cream un spirit urbanistic al parcului de afaceri. Nu vrem sa fie un centru de business rece, rupt de realitatea urbana. Vrem ca imobilele de birouri sa fie incadrate perfect in zona, atat cu partea comerciala, cat si cu cea rezidentiala. In acelasi timp, am gandit deja cladirea din coltul strazii, care este cea mai mare dintre toate cele proiectate deja si va avea aproximativ 40.000 de metri patrati.

De exemplu, pana la sfarsitul lui 2009 speram sa finalizam inca doua sau trei cladiri, maximum. Nu am bugetat inca o investitie pentru aceste faze, deoarece lucram inca la planuri si la dimensiunile cladirilor. Proiectul nostru cuprinde 11 cladiri si nu cunosc un alt parc de afaceri de o dimensiune atat de mare. Dintre proiectele anuntate sunt mai multe cladiri de birouri de clasa A care se livreaza pe piata, dar per total nu fac decat sa vina altaturi de noi si sa onoreze piata cu cererea care este generata. In acelasi timp, BBTP nu se teme de o eventuala concurenta, pentru ca inca nu este momentul. Concurenta este benefica si te ajuta sa iti setezi noi targeturi si alte capete de dezvoltare.

Cine sunt chiriasii ancora?

In momentul de fata nu am acea libertate de a emite informatii referitoare la viitorii chiriasi. Sunt atat companii prezente pe piata, care au crescut si automat au nevoie de un spatiu mai mare si de o calitate mai buna, cat si companii noi, care acum intra pe piata. Printre chiriasi se regasesc si firme romanesti. Targetul nostru este unul foarte larg si tinteste atat companiile multinationale, cat si pe cele locale. Nu ne axam catre o industrie anume, in principiu mer

gem catre toate companiile care cresc, care au nevoie de extindere in urmatorii ani, pentru ca noi le putem oferi acest lucru prin dezvoltarea de alte faze, care au nevoie de o imagine si o cladire foarte buna si doresc sa faca parte dintr-un parc de afaceri. Pana in prezent, am inchiriat jumatate din suprafata oferita de prima faza a proiectului (13.000 metri patrati – n. red.), iar pentru restul spatiilor ne aflam in stadii avansate de negociere.

Care este nivelul mediu al chiriilor practicate pentru cele doua cladiri de birouri?

Baneasa Business & Technology Park practica un contract de inchiriere pentru cinci ani. De-a lungul celor cinci ani, chiria este supusa unei indexari pe baza indicelui inflatiei in functie de euro la nivel european, dar nu se modifica substantial. In momentul de fata, promovam cei 13.000 metri patrati disponibili pentru inchiriere cu 20 euro/metru patrat/luna, in timp ce in contractele deja incheiate este stipulata o chirie medie de 17-18 euro

/metru patrat/luna. Diferenta de doi-trei euro este urmarea fireasca a evolutiei din piata a chiriilor pentru astfel de spatii. Ne-am axat pe o medie, nu pe maximum de cerere care se practica pe piata in acest moment pentru un astfel de tip de cladiri.

Prin ce se diferentiaza BBTP de celelalte parcuri office din Capitala?

Diferentierea vine dintr-un aspect tehnic. Dotarile parcului si echipamentele tehnice ale cladirilor sunt cele care aduc un plus de valoare. Apoi, parcul in sine vine cu suprafete largi si avantajul de a se livra in etape ceea ce permite fiecarui chirias, care creste pe parcursul sederii intr-una dintre cladiri, sa se extinda, sa ia mai mult spatiu si automat sa se dezvolte odata cu parcul.

 Printre beneficiile pe care parcul le aduce sunt cele legate de partea serviciilor urbane. In principal, in momentul in care noi am desenat cladirile si am creionat targetul pe servicii publice catre chiriasii din cladiri am plecat de la ideea ce i-ar trebui unui angajat sa aiba la indemana.

Am incercat sa aducem cateva servicii care sa ii fie de folos angajatului si am creat un birou de posta, o cafetarie. Dar poate cel mai important beneficiu este alaturarea de zona comerciala a proiectului.

Tot in cadrul cladirilor de afaceri am plecat de la ideea ca trebuie sa organizam un mic cabinet medical, care sa ofere servicii de prima urgenta si totodata pentru doamnele din cadrul firmelor am gandit si un salon de hair stylist.

Toate aceste facilitati completeaza avantajele oferite de numarul locurilor de parcare (in momentul de fata sunt 795 de locuri de parcare) atat pentru clienti, cat si pentru vizitatori sau infrastructura stradala.

Intentionati sa vindeti o parte din proiect sau chiar tot?

Este prea devreme pentru a raspunde cu certitudine. Orice varianta de valorificare a proiectului va reprezenta un motiv de analiza pentru actionarii BBTP (35% – Baneasa Investments, 64,7% – Concavo Trading, si cate 0,1% pentru fiecare dintre urmatoarele persoane fizice: Andrei Mihai Bejenaru, Nicolae Calinoiu, Dumitru Ciocoiu – n. red.), dar nu ne putem manifesta de acum intr-o directie. Pana in momentul de fata nici nu am primit o oferta concreta de cumparare. Am fost abordati cu intentia de achizitie, dar inca nu am primit o oferta concreta si nici nu am dat curs unei discutii avansate in acest sens. Ofertele de achizitie sau investitie vin in general din partea fondurilor de investitii care sunt listate la Bursa si care automat strang fonduri prin acest vehicul financiar sau din partea firmelor de asigurari, care vor sa investeasca sumele pe care le aduna la nivel european. Ofertantii nostri au fost atat fonduri prezente pe piata prin diverse achizitii sau investitii, cat si vehicule care isi pregatesc intrarea.

Care este pozitia dvs. cu privire la evolutia pietei imobiliare romanesti, cu precadere pe segmentul office?

Piata creste foarte mult. Segmentele care sunt afectate intr-un mod foarte important sunt rezidentialul si comercialul, care automat atrag dupa ele segmentul industrial, respectiv zonele de depozitare, logistica. In ceea ce priveste trendul pentru spatiile de birouri el are o constanta crestere. Este reprezentat, deocamdata, de o cerere mai mare decat oferta, dar este posibil ca in urmatorii ani sa se ajunga la un echilibru dat fiindca sunt multe proiecte pe piata care vor cumula in doi-trei ani acel milion de metri patrati promovat de toate agentiile imobiliare si de toti ceilalti participanti la piata imobiliara. Comparativ cu tarile din regiune suntem in trend si ne apropiem cu pasi siguri de nivelul vecinelor recent integrate, ele au insa un ritm de investitii mult mai ridicat.

Care este investitia totala de pana acum in proiectul Baneasa?

Ca orice dezvoltator de proiecte, si Baneasa isi finanteaza investitiile prin instrumente bancare. Pana in acest moment, in cadrul proiectului imobiliar Baneasa au fost investiti aproximativ 400 milioane de euro. Pentru BBTP am respectat graficul si planificarile de pana acum, investind o suma proportionala stadiului de dezvoltare din totalul de 35 milioane de euro, cat reprezinta suma totala de investitie a Fazei 1. Cele doua cladiri care definesc Faza 1 sunt, in acest moment, ridicate si inchise cu fatada de sticla.

S-au inceput lucrarile la instalatii, iar chiriasii care au semnat deja contracte de inchiriere au livrat catre constructor planurile lor de amenajare.

Curriculum vitae
varsta: 32 ani
necasatorita
Director Leasing Team Baneasa Business & Technology Park – octombrie 2005 – prezent
Associate Director Colliers International – ianuarie 2005 – octombrie 2005
Senior Broker – Office Leasing Colliers International – iunie 2001- ianuarie 2005

Baneasa Business & Technology Park
BBTP este dezvoltatorul zonei de birouri a proiectului imobiliar Baneasa. Proiectul Baneasa este estimat la o valoare de 1,2 mld. euro – 1,5 mld. euro si va fi realizat pana in 2015 in nordul Capitalei.
Proiectul se intinde pe o suprafata de 224 ha si va include birouri (120.000 mp), centre comerciale (pe o arie de 170.000 mp) si 3.000 de locuinte.
Compania Baneasa Investments este detinuta de Universitatea de Stiinte Agricole si Medicina Veterinara Bucuresti (USAMVB) si un grup de firme controlat de oamenii de afaceri Gabriel Popoviciu si Radu Dimofte.

actionari BBTP:
Baneasa Investments – 35%
Firma Concavo Trading – 64,7%
Persoanele fizice Andrei Mihai Bejenaru, Nicolae Calinoiu si Dumitru Ciocoiu detin fiecare cate 0,1%