Oana Iliescu, Head of Retail Department DTZ Echinox:” Trebuie sa fii curajos sa mai vii cu un mall in Bucuresti”

0
Oana Iliescu, Head of Retail Department DTZ Echinox:” Trebuie sa fii curajos sa mai vii cu un mall in Bucuresti”

Care este stocul actual de spatii comerciale la nivel de tara si ce procent din total este acoperit de Bucuresti ?

Totalul pe tara nu il stiu exact. In Bucuresti, stocul actual este de 150.000 de metri patrati, suprafata amplasata in cele patru centre comerciale existente. La nivel de tara, stocul o sa se modifice putin anul acesta, pentru ca sunt doua deschideri de centre comerciale in Cluj, astfel se va ajunge la circa 400.000 de metri patrati.

 Cum arata stocul de spatii comerciale din Romania, comparativ cu cel al tarilor din regiune ?

Suntem mult in urma deocamdata, dar o sa ii ajungem rapid. Noi avem un studiu comparativ, efectuat pe principalele capitale din regiune, Varsovia, Praga, Budapesta si Bucuresti. Varsovia are stocul cel mai ridicat, undeva la 0,7 metri patrati inchiriabili pe cap de locuitor, ii urmeaza Budapesta, cu 0,4 si Praga, cu 0,36, iar Bucurestiul, cu proiectele actuale si cu cele care urmeaza a fi livrate pana la sfarsitul lui 2009, o sa ne faca sa ajungem undeva la nivelul actual al Poloniei, cu 0,5-0,6 metri patrati pe cap de locuitor. Urmatorii doi-trei ani vor fi cruciali pentru retailul din Romania, pentru ca se vor livra foarte multe proiecte.

 Cum comentati faptul ca sunt orase ca Bistrita, Baia-Mare sau Arad, in care a fost anuntata constructia a patru- cinci mall-uri ?

Cu siguranta, nu au cum sa fie absorbite patru-cinci mall-uri in orase de 150.000 de locuitori. Puterea de cumparare nu are cum sa tina pasul. Eu consider ca si pentru Cluj sunt multe doua proiecte in momentul acesta.

 Exista un numar de mall-uri pe care ar trebui sa il aiba un oras cu 150.000 de locuitori ?

Depinde de puterea de cumparare. La un oras de 150.000 de locuitori functioneaza un proiect de centru comercial de tip mall, clasic, situat undeva central si probabil unu sau doua parcuri de retail, cu o aglomerare de hipermarket si do-it-yourself. Nu vad functionand doua centre comerciale de 60.000 de metri patrati in orase de gen Targu-Mures. E totusi posibil ca in doi-trei ani, crescand veniturile, sa creasca si puterea de absorbtie.

 Daca toate proiectele anuntate vor fi dezvoltate, putem asista la un colaps al pietei de retail ? Care este necesarul de spatii comerciale de care are nevoie Bucurestiul si principalele orase din tara ?

Cam in cinci ani vom asista la primele falimente. In trei ani, urmeaza sa fie livrate majoritatea proiectelor care sunt acum pe hartie si doi ani vor fi de proba. Dupa aceasta perioada, o sa asistam si la colapsuri. E greu de calculat necesarul de spatii comerciale, pentru ca nu poti decat sa te raportezi la alte piete. Putem compara Bucurestiul cu Varsovia, care es

te un oras similar ca dimensiune si ca numar de locuitori. Daca Varsovia are 0,7 metri patrati pe cap de locuitor, in Bucuresti inca se mai poate construi linistit pana ajungem la nivelul lor. Dar depinde foarte mult si de proiectele care vor fi dezvoltate. Spre exemplu, avem o situatie problematica in zona de vest a Bucurestiului, care are in prezent trei proiecte, chiar patru daca luam in calcul si Plaza, care e deja existent. Deci toata aceasta zona, la nivel de 2011, va avea patru proiecte: Cotroceni Park, proiectul celor de la ECE Projektmanagement si Casa Radio. Daca adunam suprafetele pe care le vor livra cele trei centre, ajungem la circa 300.000 de metri patrati numai intr-o zona, ceea ce e prea mult.

 Cand vom asista la primele falimente ale unor mall-uri in Bucuresti ?

In circa sapte ani o sa vedem cine reuseste si cine nu.

 Cine va supravietui in batalia mall-urilor construite in orasele din provincie ? Care este reteta succesului unui mall ?

Trebuie sa fie foarte bine locat. O locatie centrala conteaza, pentru ca oamenii din provincie nu sunt dispusi sa calatoreasca atata pentru cumparaturi cum fac cei din Bucuresti, care deja s-au obisnuit cu lucrul acesta. E important sa ai o dimensiune optima, pentru cele opt orase mari din Romania, vorbim de 40-50.000 de metri patrati inchiriabili, in momentul in care apare o ancora de hipermarket, putem vorbi de 60 pana la 65.000 de metri patrati. Pentru orasele cu 150.000 de locuitori, circa 30.000 de metri patrati sunt suficienti.

 Cate centre comerciale considerati ca poate sustine Bucurestiul ?

In Bucuresti au fost anuntate in jur de 11 proiecte. Avem Baneasa, avem Promenada din sud, Coloseum, anuntat de Modus in zona de nord, in vest avem Cotroceni Park, proiectul ECE, Casa Radio, Liberty Center in Rahova, Sun Plaza in sud. Cam acestea sunt cele pe care le vad realizandu-se. Mai e Esplanada si mall-ul Galleria, anuntat in zona Soselei Petricani, dar nu avem nimic concret la ele. Mai e cel anuntat de BelRom in Colentina.

 Cum evolueaza randamentele investitionale pe segmentul retail si unde se situeaza acestea in comparatie cu tarile din regiune ?

Devin foarte agresive. Din pacate, nu exista prea multe deal-uri facute pe acest segment, pentru ca nu au existat produse. Investitorii au recurs la tot felul de modalitati prin care sa-si creeze singuri produse. Spre exemplu, Dawnay Day, un fond de investitii britanic, a dorit sa intre pe piata romaneasca si, negasind produse, a facut un parteneriat cu

o firma de development, Atrium Centers, si isi dezvolta singur proiectele. Si mai sunt exemple. Immoeast se stie ca e parte din Trigranit si urmeaza cam acelasi algoritm. Pentru Bucuresti, daca ar fi sa se vanda unul dintre proiectele existente pe piata, cred ca am vorbi de un nivel al randamentelor de sub 6%. Compresiunea randamentului a fost foarte rapida in Romania, tocmai din cauza lipsei produselor. Yield-urile de la noi sunt comparabile cu cele din Polonia si Ungaria. Acum doi ani eram la 8-9%.

 Ce ii mai incurajeaza pe investitori sa demareze proiecte de centre comerciale in Romania, daca tinem cont ca si randamentele au inceput sa scada ?

Inca se mai castiga din proiectele de retail, cel putin pentru dezvoltatori. Pentru investitori, retailul a fost intotdeauna un domeniu interesant, pentru ca ofera o mai mare securitate decat investitiile in birouri, spre exemplu. Sunt mai multi factori pe care ii poti controla, spre deosebire de o cladire de birouri. Majoritatea investitorilor care vin pe piata romaneasca au retailul ca prima optiune.

 Tranzactiile cu mall-uri au reprezentat circa 37% din piata investitiilor pe primul semestru al acestui an. Aveti informatii cu privire la alte tranzactii ce se prefigureaza in urmatoarea perioada ?

Investitori interesati sa cumpere sunt. Problema este cu lipsa de produse, adica centre comerciale gata sa fie achizitionate. Sunt totusi situatii in care investitorul intra in colaborare cu dezvoltatorul pana la finalizarea proiectului, dupa care il preia in propriul portofoliu. Astfel, el beneficiaza de un produs mai bun, poate si controla produsul final, practic el impune anumite coordonate care trebuie urmarite de dezvoltator. Investitorii cei mai activi au fost cei austrieci, acum incep sa apara cei britanici si americanii. Sunt multi investitori care se afla de ceva timp pe piata locala si care asteapta produsul potrivit pentru a-si incepe activitatea.

 Aveti cunostinta de noi lanturi importante de retail interesate de piata romaneasca ? Care sunt acestea ?

Pe segmentul de food, nu. Existau zvonuri ca Tesco ar vrea sa intre pe piata, dar nu au fost confirmate. In schimb, pe segmentul de fashion, lucrurile sunt foarte dinamice. Ca nume de branduri sunt cei care au deschis Polus in Cluj si urmeaza sa vina si in Baneasa.

E un val de retaileri din zona Germania-Austria, gen Deichmann, care are deja trei magazine deschise si a inceput strategia de extindere nationala. Mai sunt New Yorker, Hervis, Inditex, despre care se stie ca au venit cu reprezentanta lor, pentru ca pana acum operau printr-un francizor in Plaza Romania. Acum au preluat businessul si, din 2008, vor controla ei activitatea din Romania.

‘Urmatorii doi-trei ani vor fi cruciali pentru retailul din Romania, pentru ca se vor livra foarte multe proiecte Oana Iliescu Head of Retail Department DTZ EchinoxDTZ Echinox Profil

Proiecte  Compania DTZ Echinox a fost numita agent exclusiv pentru proiectul rezidential Monaco Towers, ansamblu dezvoltat de Marble House in Berceni, ce va cuprinde la finalizare 304 apartamente. Totodata, compania se ocupa si de promovarea centrului de afaceri Swan Office Park, dezvoltat de fondul de investitii american Cheyton Duna, in parteneriat cu Arca Holding.

Evolutie

  • In 2002, compania de consultanta imobiliara locala Echinox Consulting a incheiat un parteneriat cu multinationala DTZ
  • Compania ofera servicii de consultanta, brokeraj, evaluari, administrarea proprietatii si cercetare
  • DTZ este prezenta in 40 de tari, are 200 de birouri in 163 de orase
  • DTZ Holdings, actionarul majoritar al DTZ, este listat la Bursa din Londra din 1987

CV

  • 28 de ani, necasatorita
  • A terminat Facultatea de Finante-Banci in cadrul ASE
  • A finalizat un master de administrarea afacerilor comerciale tot la ASE, in cadrul Facultatii de Comert
  • Din 2001, asistent in departamentul de cumparari in cadrul Billa
  • In 2003 a fost director comercial la Unirea Shopping Center
  • Din 2004 este head of retail department in cadrul DTZ Echinox