”Prima jumătate a anului pandemic s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de 408 milioane de euro în România, cu aproximativ 18% peste nivelul din primul semestru al anului 2019, tranzacţiile în segmentul birourilor reprezentând aproape 86% din volum”, potrivit raportului de piaţă al Colliers International pentru primul semestru al anului 2020.

Totuşi, perspectivele sunt incerte, deoarece mai multe tranzacţii majore au fost fie îngheţate sau chiar anulate. Pe de altă parte, piaţa terenurilor continuă să înregistreze tranzacţii şi un interes semnificativ, spun reprezentanţii companiei.

”Similar Europei Centrale şi de Est, volumul investiţiilor imobiliare a crescut în România în prima jumătate a anului, până la 408 milioane euro, cu aproximativ 18% peste nivelul din primul semestru din 2019. Peste un sfert din volumele înregistrate pe plan local au fost generate de vânzarea portofoliului GTC către fondul de private equity Optimum, care include mai multe proiecte de birouri în Bucureşti (tranzacţie estimată în jurul a 116 milioane de euro pentru România). Două tranzacţii de dimensiuni similare (care depăşesc 50 de milioane de euro) au provenit din încheierea celei de-a treia faze a proiectului de birouri The Bridge (achiziţionate de proprietarii lanţului de bricolaj românesc Dedeman) şi de birourile Global City Business Park (achiziţionate de grecii de la Arion Green)”, se arată în raport.

Aproape 86% din volume au fost generate de proiecte de birouri, majoritatea din Bucureşti.

Cu toate acestea, 2020 era de aşteptat să fie cel mai bun an din perioada post-criză pentru piaţa investiţiilor imobiliare din România, spun consultanţii Colliers International, însă contextul pandemiei a încetinit performanţa în prima jumătate a anului. În acelaşi timp, mai multe tranzacţii mari, care depăşesc pragul de 100 de milioane de euro, inclusiv una care ar fi stabilit un record pentru piaţa locală în ceea ce priveşte dimensiunea, au fost amânate în contextul actual sau au fost chiar anulate.

„Predictibilitatea fluxului de venit rămâne cea mai mare problemă pe termen scurt, în special în zona birourilor şi hotelurilor. Cu toate acestea, acum există mai mult capital ca niciodată datorită injecţiilor de lichidităţi de la băncile centrale şi programelor fiscale guvernamentale. În consecinţă, există argumente solide că activitatea de investiţii va relua cursul pe măsură ce gradul de ocupare va începe să revină la normal”, explică Mihai Pătrulescu, senior associate investment services în cadrul Colliers International.

În ciuda lipsei tranzacţiilor de referinţă în România, tendinţa de creştere a randamentelor observată în Europa Centrală şi de Est, precum şi deteriorarea riscului de ţară, ar fi adus suficiente argumente pentru creştere atât în segmentul birourilor, cât şi în cel de retail din România, însă creşteri s-au înregistrat doar în cazul din urmă.

Decizia de a păstra neschimbate randamentele în segmentul de birouri se bazează pe discuţiile din piaţă (fiind nevoie ca nivelurile să fie testate de piaţă în noul context), precum şi pe faptul că, înainte de contextul coronavirusului, câteva oferte destul de mari erau în stadii avansate la un nivel de sub 7% al randamentelor.

”Având în vedere că România a avut o performanţă mai slabă faţă de alte ţări din Europa Centrală şi de Est în acest ciclu economic, există suficiente motive de încredere că randamentele din segmentul birourilor pot fi menţinute la un nivel stabil versus o mică scădere”, spun autorii raportului.

În ansamblu, 2020 poate părea un an lent, cu volume cuprinse între 600 şi 700 de milioane de euro, care depind în mare parte de momentul şi modul în care vor fi reluate tranzacţiile amânate sau anulate în timpul stării de urgenţă. Există, de asemenea, potenţialul să apară unele tranzacţii oportuniste sau cu valoare adăugată, fiind posibil ca anumiţi vânzători sau companii să întâmpine probleme şi să fie interesaţi de o vânzare imediată pentru a accesa lichidităţi într-un timp scurt, adaugă ei.

La nivelul Europei Centrale şi de Est, aproape toate pieţele au înregistrat o creştere a randamentelor faţă de sfârşitul anului 2019 pentru activele de birou şi de retail. Volumele de investiţii din regiune au ajuns la aproape 6,3 miliarde de euro în primul semestru al anului, de la puţin sub 6 miliarde de euro în aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce înseamnă o creştere de aproximativ 5%.

Pe piaţa terenurilor, activitatea decurge în ritm aproape normal, iar unele tranzacţii au fost finalizate chiar în perioada stării de urgenţă. Cea mai mare cerere pentru terenuri în primul semestru al anului a venit din partea jucătorilor din retail.

Deşi cererea pentru parcele de teren destinate marilor centre comerciale sau mall-urilor a stagnat, dezvoltatorii de parcuri de retail şi proprietarii de magazine de tip big box au continuat să caute proiecte noi în toate oraşele unde nu au o acoperire suficientă şi care au o ofertă mai redusă de spaţii moderne de retail. Există inclusiv o nouă intrare în segmentul de retail de tip big box, care a prospectat piaţa de terenuri în vederea identificării de locaţii pentru magazine în perioada stării de urgenţă.

”Cu toate acestea, câteva tranzacţii mari, cu valori de peste 10 milioane de euro, care erau planificate a se finaliza în 2020, s-au blocat şi ar putea să nu se mai întâmple în acest an, ci mai degrabă anul viitor, în cel mai bun caz”, se precizează în raport.

Dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale continuă să aibă apetit pentru achiziţia de terenuri, deşi sub nivelul din perioada 2018-2019, când au fost înregistrate valori record (prin urmare, mulţi dintre ei au stocuri importante de teren în portofoliu); totuşi, majoritatea rămân în căutare de oportunităţi, mai ales pentru consolidarea prezenţei din jurul proiectelor actuale.

„Vedem un interes crescut în segmentul rezidenţial, după starea de urgenţă cauzată de Covid-19, pentru case. Prin urmare, mai mulţi dezvoltatori care până acum construiau blocuri de apartamente se uită la parcele de teren de la marginea marilor oraşe, unde preţurile sunt mai mici, pentru proiecte de case. Birourile sunt într-un context diferit: având în vedere stocul viitor semnificativ, în special în Bucureşti, şi incertitudinile din zona de leasing, legate în principal de impactul work from home, dar şi de alte aspecte, mulţi dezvoltatori preferă să aştepte pentru a vedea ce se întâmplă. Totuşi, chiar şi în acest segment, cei care au o strategie de dezvoltare pentru a vinde trebuie să caute în continuare proiecte noi. Hotelurile, care erau un segment foarte activ înainte de coronavirus, continuă să înregistreze un interes crescut, pe fondul unui posibil scenariu de tipul: cumpăraţi acum teren la un preţ bun, dezvoltaţi şi deschideţi noul proiect peste doi ani, când piaţa ar trebui sa fie într-o formă decentă”, spune Sînziana Oprea, director land agency în cadrul Colliers International.

Oferta de terenuri rămâne substanţială şi vine de la diferite categorii de vânzători, prezenţi pe piaţă în ultimii ani. Noi terenuri sunt scoase la vânzare chiar şi în aceasta perioada şi nu neapărat la preţuri reduse, ci la preţuri care nu ţin cont de contextul pandemic, pe fondul cererii care există în continuare. În plus, nu au existat încă active distress (la preţuri sub nivelul pieţei pentru o vânzare rapidă, din nevoia de a face rost de lichidităţi).

”Totuşi, în timp, din cauza deteriorării climatului economic, pot apărea dificultăţi financiare pentru anumite persoane sau companii, obligându-le să reducă preţurile pentru o vânzare accelerată. În ceea ce priveşte nivelul preţurilor, consultanţii Colliers International se aşteaptă ca situaţia să rămână oarecum stabilă (cu posibile ajustări în jos doar în anumite cazuri), cu excepţia unui scenariu în care lucrurile iau brusc o întorsătură negativă”, se maai arată în raport.

Colliers International Group Inc. este unul dintre liderii globali în domeniul consultanţei imobiliare şi al managementului investiţiilor, cu operaţiuni în 68 de ţări, şi peste 15.000 de angajaţi. În 2019, veniturile corporate au fost de peste 3 miliarde de dolari (3,5 miliarde de dolari inclusiv afiliaţii), cu active gestionate de 33 miliarde de dolari.