Ultima pârghie prin care statul a ajuns acum să facă jocurile pe o piaţă imobiliară în derivă este programul “Prima Casă”, prin care românii pot achiziţiona circa 16.000 de case prin credite contractate la bănci şi garantate în limita a 60.000 de euro, ceea ce a determinat dezvoltatorii să se replieze şi să-şi structureze oferte care se pot încadra în condiţiile programului guvernamental. Însă, pe de altă parte, jucătorii privaţi din imobiliare acuză statul că face o promisiune mincinoasă potenţialilor cumpărători, cum că aceştia ar putea să-şi cumpere prin ANL case ieftine, ceea ce induce, de fapt, o întârziere a deciziei de cumpărare, prelungind starea actuală de blocaj din piaţă.
“Statul devine un concurent virtual. Anunţă că face case cu 30.000 de euro, când în piaţă ele sunt 100.000 de euro, iar zvonurile acestea îi fac pe oameni să aştepte să vadă ce face statul, care, evident, nu se ţine de promisiune. Astfel, potenţialii clienţi evită să cumpere. Acesta este un comportament nesănătos”, explică Radu Merică, directorul general al dezvoltatorului cu capital german ECE Projektmanagement. Potrivit oficialului, statul gestionează prost aceste proiecte, iar calitatea lor este execrabilă. “Pe de altă parte, statul plăteşte utilităţile şi infrastructura din bani publici şi are un avantaj competitiv care te scoate din piaţă”, subliniază Radu Merică.
Jumătate dintre locuinţele nou-construite sunt, potrivit statisticilor, în mediul rural. Autorităţile publice îşi cresc expunerea pe real estate, prin noul program guvernamental “Prima Casă”, oferind garanţii pentru circa 16.000 de credite.
Prin programul ANL, statul a construit, din 2001 şi până anul trecut, 22.500 de unităţi dedicate tinerilor şi 2.200 de case destinate vânzării prin credit ipotecar. Asta în condiţiile în care Impact, dezvoltatorul cu portofoliul de locuinţe cel mai mare la nivel naţional, a finalizat în ultimii 19 ani 2.000 de unităţi. Pentru anul acesta, statul are în lucru 3.222 de locuinţe, din care, la sfârşitul lunii iulie, vor fi predate 1.437 de unităţi. Ritmul este de circa 350 de unităţi pe lună.
“Nu facem concurenţă neloială, pentru că ne adresăm unei alte categorii din piaţă. Noi facem case pentru tinerii care nu au bani şi le dăm gratis. Abia după trei ani, dacă strâng bani de un avans, pot să o şi cumpere. Dezvoltatorii vizează oamenii cu bani. Pe partea de locuinţe vândute prin credite ipotecare, nu construim decât cu banii oamenilor. Nu începem un astfel de proiect decât în momentul în care sunt înscrişi 60-70% dintre aceştia”, a declarat pentru Business Standard Pavel Belinski, directorul general al ANL.
În primul trimestru al acestui an, au fost finalizate 10.595 de locuinţe, mai puţin cu 306 unităţi faţă de primele trei luni ale lui 2008, constatându-se prima scădere din ultimii cinci ani. Tendinţa negativă vine din faptul că singurele locuinţe a căror construcţie a continuat începând cu a doua jumătate a anului trecut sunt cele care aveau finanţarea asigurată. Din cele 25 de proiecte imobiliare începute în 2008, la sfârşitul anului au rămas pe piaţă doar 15, potrivit ultimului raport de piaţă al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.
Dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale mari au anunţat pentru acest an livrarea a 9.000 de locuinţe, după ce, anul trecut, ponderea locuinţelor amplasate în complexuri imobiliare a fost foarte mică în totalul unităţilor finalizate, respectiv 3.500, raportat la un total de 64.414. Cu excepţia dezvoltatorilor imobiliari care aşteaptă în acest an finalizarea unor proiecte rezidenţiale pentru a ieşi de pe acest segment, este de aşteptat ca statul să devină principalul constructor de locuinţe.
“Statul a devenit un jucător important pe piaţa imobiliară în acest moment, poate nu mai important decât în alte ţări, dar, odată ce piaţa imobiliară o să-şi revină, rolul său se va diminua. Eu cred că programul «Prima Casă» va debloca mai mult creditul în economie şi nu piaţa în ansamblu. Dacă ar cumpăra locuinţe din piaţă, ar deveni într-adevăr un jucător important”, a subliniat Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
În timp ce dezvoltatorii imobiliari au renunţat, pentru o perioadă, să calce pragul băncilor pentru a accesa noi finanţări, statul are pregătit pentru ANL un buget de 90 mil. lei din bani publici, 260 mil. lei de la Banca de Dezvoltare şi un credit de angajament de 150 mil. lei, pe care îl va accesa în trimestrul al patrulea din acest an. În ciuda scăderilor de preţ pe care le-au aplicat dezvoltatorii produselor pe care le au în portofoliu, în speranţa realizării unor vânzări cât de mici, media a rămas în jurul valorii de 1.000 euro/mp.
“Preţurile nu pot depăşi costul de construcţie a locuinţei, care, în cazul locuinţelor ce au fost livrate, era de circa 300 euro/mp, iar cele pe care le avem acum în construcţie ajung la 500 euro/mp, fără TVA”, spune oficialul ANL.
Lipsa finanţării, incapacitatea de a vinde la preţul de construcţie şi incertitudinile ce planează asupra pieţei rezidenţiale pe termen mediu i-au determinat pe dezvoltatorii speculativi, obişnuiţi cu randamentele din 2007, să îşi retragă businessurile de pe piaţă.
Potrivit Colliers, la sfârşitul anului trecut, stocul locuinţelor noi situate în cadrul ansamblurilor rezidenţiale mari era de 11.000 de apartamente, dintre care 7.500 erau la vânzare direct de la dezvoltatori, iar 3.500 – repuse pe piaţă de investitori care le-au cumpărat speculativ.
La nivel de ţară, anul trecut au fost construite 64.414 locuinţe, dintre care 52,4% în mediul rural. În regiunea nord-vestică a ţării s-a construit cel mai mult, cu o pondere de 20,9% din total, urmată de nord-est, cu 17,3% din total. În zona Bucureşti-Ilfov, în 2008, s-au construit 8.326 de locuinţe, cu o pondere de 12,9% din totalul la nivel de ţară.
Potrivit ultimelor date disponibile la INS, fondul locativ al României numără 8,2 milioane de unităţi.
