Potrivit specialiştilor în domeniu, din anul 2002 şi până în prezent, preţurile pe piaţa românească de real estate au crescut spectaculos, iar în ultimii cinci ani, valoarea de piaţă a apartamentelor, vilelor şi terenurilor a crescut cu procente de peste 500- 600%.
De asemenea, ultimul studiu al UniCredit, prezentat în luna mai la reuniunea BERD de la Kiev, arăta că preţurile imobiliare din Bucureşti sunt printre cele mai mari din centrul şi estul Europei, locuitorii Capitalei fiind nevoiţi să plătească echivalentul a şapte salarii medii brute pentru a cumpăra un metru pătrat construit. Datele statistice indică, astfel, faptul că un metru pătrat într-o locuinţă deja folosită costa anul trecut în Bucureşti, în medie, 2.177 euro/mp, iar în ceea ce priveşte locuinţele noi un metru pătrat costa în 2007, în medie, 2.475 euro/mp, faţă de 1.779 euro/mp în 2005.
Cu toate acestea, economiştii UniCredit văd anumite semne că piaţa imobiliară din Bucureşti ar putea suferi o temperare în perioada următoare.
Aceeaşi părere o împărtăşesc şi reprezentanţii dezvoltatorilor imobiliari. Potrivit acestora, piaţa imobiliară din România constituie încă o piaţă emergentă, dar “ar fi naiv” să ne aşteptam în continuare la creşteri de preţuri la fel de spectaculoase ca în anii precedenţi. „Ca orice altă piaţă bursieră sau de real estate din lume, şi piaţa românească de real estate trebuie să aibă atât creşteri, cât şi stagnări sau chiar descreşteri ciclice. Important este că întotdeauna proprietăţile imobiliare reprezintă investiţii profitabile pe termen lung, chiar şi în termeni reali ajustaţi cu inflaţia”, a arătat preşedintele companiei imobiliare Perfect Casa, Jeni Dragomir.
În ceea ce priveşte statisticile din acest an, datele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR) arată ca numărul de tranzacţii imobiliare din România a crescut în primele două luni cu 21,85% până la 77.703, faţă de 63.772 în acelaşi interval din 2007. Ca valoare, în primele două luni ale anului, taxele virate la bugetul de stat şi bugetele locale în urma tranzacţiilor imobiliare au crescut cu 30,36%, până la 175,03 milioane lei, de la 134,26 milioane lei cât erau în intervalul ianuarie-februarie 2007. În acelaşi timp, actele de garanţie imobiliară au crescut în perioada ianuarie-februarie 2008 cu 36,78% la 30.925, de la 22.609 în primele două luni din 2007.
Cu toate acestea, ritmul de creştere este mai scăzut ca la sfârşitul anului trecut. Astfel, dacă în luna noiembrie 2007 au fost realizate 50.519 tranzacţii, iar în decembrie 48.897, în primele două luni din 2008 tranzacţiile au scăzut, în ianuarie 2008 la 33.478, iar în februarie 2008 la 44.225.
O piaţă în curs de “temperare” este şi percepţia evaluatorilor asupra pieţei imobiliare. Astfel, reprezentanţii ai Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR) se aşteptau, încă de la începutul anului, la o creştere lentă a preţurilor pe piaţa imobiliară rezidenţială. Pe viitor, preţurile din piaţa imobiliară românească vor creşte lent, iar singurele scăderi se vor observa în profitul dezvoltatorilor, datorită costurilor foarte ridicate cu forţa de muncă şi materiile prime, susţinea, la sfârşitul lunii februarie, vicepreşedintele ANEVAR, Speranţa Munteanu.
Reprezentantul companiei de evaluare Darian, Adrian Crivii, consideră, la rândul său, că piaţa, pe diferitele ei segmente, se situează undeva între temperarea ritmului de creştere şi stagnare. „Acest lucru se datorează în primul rând înăspririi condiţiilor de creditare, menite tocmai să limiteze consumul şi să echilibreze raportul dintre oferta competitivă de pe piaţă şi cererea solvabilă, iar în al doilea rând, creşterii numărului de spaţii locative noi. În ceea ce priveşte terenurile, chiar dacă se înregistrează în continuare creşteri, se poate observa că a dispărut aspectul speculativ din tranzacţii, ceea ce temperează, şi aici, preţurile”, a mai spus Adrian Crivii. În privinţa evoluţiei preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială, Crivii estimează o creştere de maxim 10 – 15% pentru 2008, la segmentele cele mai competitive.
În ceea ce priveşte aspectele financiare, specialiştii susţin că accesul la credite s-ar putea îngreuna în perioada următoare, în ciuda faptului că băncile au început să finanţeze chiar şi 100% din valoarea imobilelor pe care vor să le cumpere clienţii. Şi asta pentru că dobânzile la împrumuturile în lei cresc pe măsură ce Banca Naţională a României (BNR) măreşte dobânda de politică monetară, situată, în prezent, la 9,75% pe an.
Creditele în euro, preferate de mulţi dintre cei care îşi cumpără case, nu sunt nici ele lipsite de posibilitatea unei creşteri a dobânzii, în condiţiile în care Banca Centrală Europeană (BCE), cea care stabileşte nivelul dobânzii cheie pentru zona euro, se arată îngrijorată în primul rând de nivelul ridicat al inflaţiei, motiv pentru care balanţa se înclină mai degrabă spre o majorare a dobânzii la euro, decât spre scăderea acesteia.
În plus, apare o altă problemă semnificativă la contractarea unui credit, indiferent de evoluţia dobânzilor, atunci când băncile refuză să acorde un împrumut din cauza vechimii mari a imobilului cu care este ipotecat creditul.
Preţurile imobilelor vechi vor scădea în următorii 3-4 ani, pe fondul creşterii ofertei de apartamente noi
Directorul Târgului Naţional Imobiliar şi al companiei Admedia, Vlad Vlăscean, crede că preţurile imobilelor vechi se vor prăbuşi în următorii trei-patru ani pe fondul ofertei mai mari de imobile noi şi datorită orientării clienţilor către acest tip de locuinţe.
Această tendinţă de reorientare a clienţilor a fost remarcată, cum era de aşteptat, şi de consultanţii imobiliari. Aceştia susţin că numărul celor care optează pentru apartamente noi este în creştere. „Scăderea preţurilor la apartamentele vechi depinde foarte mult de numărul de apartamente noi livrate. Ritmul de livrare al apartamentelor noi nu este încă foarte ridicat, deci scăderea va fi în trepte şi cred că procentul va fi undeva între 10-25% în următorii ani”, declara recent George Ivan, consultant în cadrul departamentului rezidenţial al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
De altfel, preţul locuinţelor vechi continuă să rămână crescut tocmai datorită unei oferte de locuinţe noi cu mult sub cerere, fapt accentuat de nefinalizarea la timp a unor importante proiecte rezidenţiale.
Preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), Adrian Vascu, declara în februarie că preţul mare şi uneori speculativ al locuinţelor vechi este susţinut printre altele de nefinalizarea la timp a proiectelor noi anunţate pe piaţă, de nivelul ridicat al cererii, dar şi de unele aspecte financiare cum ar fi cursul valutar şi dobânzile. Acesta a mai spus recent că nerealizarea proiectelor noi pe anul 2007 a fost în proporţie de circa 40%, iar populaţia este tot mai disperată să se mute într-o casă proprie.
Cu toate acestea, piaţa locuinţelor vechi a început să cunoască nu numai o stagnare, dar chiar o scădere.
„Aşa cum era de aşteptat, preţurile apartamentelor din blocurile vechi au scăzut în prima parte a anului cu aproximativ 10% faţă de valorile de la finalul anului trecut. Pe fondul apariţiei noilor proiecte rezidenţiale, cererea pe acest segment este în scădere, mai ales că, în momentul de faţă, mulţi dintre proprietarii acestor locuinţe vor să le vândă pentru a se muta în ansamblurile noi. Acest lucru înseamnă o ofertă mai mare pe piaţă pe acest segment, al apartamentelor vechi, ceea ce pune presiune pe preţuri”, a declarat pentru NewsIn, managing partner Darian, Adrian Crivii.
Nici piaţa apartamentelor noi nu va cunoaşte creşteri spectaculoase
Pe de altă parte, Adrian Crivii a subliniat că nici proiectele rezidenţiale noi nu au înregistrat creşteri majore în prima parte a anului.
Directorul Târgului Naţional Imobiliar şi al companiei Admedia, Vlad Vlăscean a declarat că începutul anului 2008 a adus o scumpire de circa 10% la locuinţele noi.
„Apartamentele noi se vând în continuare, iar dezvoltatorii anunţă proiecte noi pentru că cererea la nivelul Bucureştiului nu este încă acoperită. Deşi ne aflăm într-o perioadă în care se înregistrează de obicei o scădere a vânzărilor, vara ne fiind cea mai bună perioadă pentru rezidenţiale, apartamentele noi se tranzacţionează destul de bine, iar preţul acestora a înregistrat o creştere de 10-15% de la începutul anului. În plus, la nivel general putem vorbi chiar de o creştere semnificativă a ritmului de vânzare comparativ cu anul trecut. Desigur, pentru că proiectele sunt mult mai numeroase, oamenii au mai multe opţiuni, motiv pentru care cererea se disipează în piaţă”, a declarat pentru NewsIn, Irina Petrescu, partener al companiei imobiliare ESOP Consulting.
George Dimitriu, agent exclusiv al ansamblului rezidenţial Obor Towers a spus pentru NewsIn că apartamentele s-au vândut, în acest an, chiar mai bine decât în 2007, în condiţiile în care, din ianuarie 2008 până acum, s-a înregistrat o majorare a preţului de aproximativ 10 procente.
La rândul lor, reprezentanţii companiei imobiliare CBRE Eurisko estimează că preţul pe metrul pătrat construit al locuinţelor noi va creşte în acest an cu 10-30% din cauza majorării preţului terenurilor disponibile, al utilităţilor, materialelor de construcţie şi forţei de muncă, iar per ansamblu, preţul final de vânzare al apartamentelor noi va creşte cu 5-15%. „În perioada următoare vor exista corecţii pentru preţurile nejustificate ale locuinţelor, însă preţurile de vânzare nu vor scădea atâta vreme cât există o cerere potenţial ridicată. Pentru 2008, pe segmentul rezidenţial estimăm doar o scădere a ritmului de creştere a preţurilor”, a spus managerul departamentului de evaluare al CBRE Eurisko, Adrian Nicolescu.
Nu o scădere reală, ci doar o încetinire a ritmului de creştere a pieţei este aprecierea preşedintelui ANEVAR, Adrian Vascu. Aceasta declara recent că preţurile din piaţa imobiliară, văzute din afară, pot părea ridicate faţă de puterea de cumpărare a românilor, dar totuşi există în continuare bani care „se mişcă de la vânzători la cumpărători”, iar atâta timp cât cererea există nu poate fi vorba de o scădere a pieţei imobiliare.
Sursa: NewsIn