Băncile se protejează împotriva plăţilor înainte de termen a creditelor prin implementarea unor clauze în contractele de credit care penalizează rambursarea anticipată. În momentul în care creditele se ieftinesc, persoana îşi poate achita anticipat creditul în curs printr-o refinanţare, şi chiar dacă plăteşte comisionul de rambursare anticipată, tot ar putea câştiga de pe urma noilor condiţii de finanţare.
De această “problemă” a băncilor pare să se fi ocupat piaţa imobiliară. Cei care au achiziţionat imobile în perioada de vârf a pieţei, când preţurile creşteau de la o săptămână la alta, au acum în proprietate un imobil care valorează mult mai puţin decât acum 2-3 ani, pentru care au de plătit un credit ce la momentul actual depăşeşte valoarea proprietăţii.
Astfel, imobilul achiziţionat nu mai are o valoare care să reprezinte o ipotecă de cel puţin 100% din valoarea refinanţării necesare.
Să luăm un exemplu: în Bucureşti, un apartament cu 2 camere costa, în medie, 120.000 de euro în martie 2008, momentul de maxim al pieţei. În aprilie 2010, preţul mediu al unui apartament cu 2 camere era de aproximativ 67.000 de euro. Astfel, diferenţa preţului de vânzare pentru un apartament cu două camere este de 53.000 de euro.
Vom lua în considerare un avans de 20.000 de euro la achiziţia apartamentului, astfel, suma împrumutată fiind de 100.000 de euro.
În ceva mai mult de doi ani de zile, din acest împrumut s-au rambursat aproximativ 2.000 de euro din principal, soldul creditului fiind de aproximativ 98.000 de euro.
Astfel, pentru o refinanţare a împrumutului, este nevoie de un credit de cel puţin 98.000 de euro, dacă persoana care doreşte refinanţarea vine cu banii pentru plata comisionului de rambursare anticipată de acasă. Dacă nu, atunci la credit se mai adaugă încă 1.960 de euro (la un comision de 2% din soldul plătit în avans; acest comision poate ajunge şi la 5%), caz în care se ajunge în situaţia de la care s-a plecat: un nou credit de 100.000 de euro.
Să luăm în calcul varianta optimistă în care există resurse financiare personale pentru plata comisionului de rambursare anticipată: avem nevoie de un credit de refinanţare de 98.000 pentru a stinge împrumutul anterior, şi avem o proprietate care mai valorează doar 67.000 de euro. Deci, garanţia acoperă doar 68% din valoarea creditului.
Ce se poate face în această situaţie?
Am mers la ghişeele câtorva bănci pentru a afla răspunsul la această întrebare.
BRD Groupe Societe Generale
Reporterul money.ro îi explică unui ofiţer de credite că a cumpărat un apartament cu 2 camere, în zona Parcului Sebastian, în martie 2008, cu suma de 120.000 de euro. 20.000 de euro au fost bani aduşi de acasă, iar restul de 100.000 de euro au venit dintr-un împrumut pe 30 de ani de la o instituţie concurentă a BRD.
Reportetul îi spune angajatului băncii că plăteşte o rată prea mare şi că marja de dobândă (care se daugă la indicele Euribor 3M) este prea mare, iar că oferta actuală a BRD i se pare bună şi ar vrea să se refinanţeze folosind un credit de la ei.
Deşi bucuros că îl vede (agenţia nefiind prea călcată de clienţi), ofiţerul de credite îşi dă imediat seama că nu-l poate ajuta. Garanţia (apartamentul cumpărat) s-a depreciat prea mult faţă de momentul la care a cumpărat apartamentul, iar banca are nevoie de garanţii care să acopere 130% din valoarea creditului, aşa că e nevoie ca solicitantul să vină cu ceva în plus.
Reporterul propune un gaj pe maşina personală, măcar să ia un credit cu rată mai mică, şi adaugă că până acum a fost un client model, şi n-a avut nicio restanţă. Nu funcţionează. Garanţiile mobiliare nu sunt acceptate, e nevoie de garanţii reale imobiliare.
Reporterul întreabă dacă ar trebui să mai aştepte o vreme până îşi revine piaţa imobiliară, ca să îi crească, astfel, valoarea garanţiei. Politicos, ofiţerul îl dezamăgeşte din nou: nu prea se aşteptă ca preţurile de pe piaţa imobiliară să crească atât de mult.
UniCredit Ţiriac Bank
Domnişoarei ofiţer de credite de la UniCredit i se expune aceeaşi problemă. La început, situaţia pare a avea o rezolvare: banca cere acoperirea cu garanţii ipotecare a minimum 80% din valoarea creditului. Reporterul îi spune cam cât costă acum aprartamentul său: 65.000 – 68.000 de euro. I-ar mai trebui garanţii suplimentare de aproximativ 10.000 de euro.
Reporterul oferă din nou drept gaj autoturismul proprietatea personală, dar se pare că nu merge nici la UniCredit – s-au practicat astfel de lucruri în trecut, dar banca nu ia în considerare garanţiile mobiliare. Aşa că domnişoara îl invită să aducă drept garanţie o proprietate imobiliară, dacă nu a lui, măcar a părinţilor.
Volksbank
La Volksbank situaţia stă, în mare, la fel. Şi aici doritorului i se spune că fără garanţii suplimentare nu poate să obţină refinanţarea. Reporterul află că cele mai mult şanse le au cei care au plătit un avans considerabil la cumpărarea apartamentului, să spunem de 50%.
Astfel, pentru a te califica măcar teoretic pentru un împrumut de refinanţare, este nevoie de prezentarea a uneia dintre următoarele condiţii: soldul creditului în desfăşurare să fie foarte apropiat de valoarea de piaţă a apartamentului sau clientul să vină cu alte garanţii imobiliare reale (apartamente, case, terenuri) – fie ale lui, fie ale altora.