De la sfârşitul anului 2008, piaţa imobiliară se afla în cădere după creşterile aberante din boom, finanţate cu împrumuturi de la bănci. Instituţiile de credit aveau nevoie ca preţurile garanţiilor să se stabilizeze. Când au dat credite, în perioada 2007-2008, au făcut-o la grade de îndatorare ridicate ale clienţilor şi cu avansuri mici. Cerinţele prudenţiale ale Băncii Naţionale spun că împrumuturile acoperite insuficient de garanţii trebuie provizionate, ceea ce se traduce prin pierderi pentru bănci. Apoi, executarea silită a apartamentelor – pentru care debitorii sărăciţi de criză nu-şi mai puteau plăti ratele la credit – nu putea aduce prea mulţi bani pentru creditori, într-o piaţă fără tranzacţii.
De cealaltă parte (sau de aceeaşi parte), Guvernul, aflat într-un program cu FMI, avea nevoie de simpatie populară şi să arate că sprijină tinerii, fără costuri care să intre la deficitul public.
Aşa a luat naştere, în 2009, programul Prima casă, prin care statul s-a angajat să garanteze creditele ipotecare ale românilor în proporţie de 100%, la costuri sub piaţă pentru debitori şi cu un avans de doar 5%.
Creditele de acest tip s-au bucurat de un mare succes, astfel că programul a ajuns la cea de-a şasea ediţie – iar în timp garanţia a fost redusă la 50%, pentru a face loc pentru mai multe împrumuturi.
Programul Prima casă a fost singurul lucru care a ţinut creditarea bancară adresată persoanelor fizice în picioare în ultimii ani. La început în euro şi, din vara anului trecut, mai scump, dar în lei, peste 123.000 de credite de acest tip au fost acordate, în valoare de peste 4,7 miliarde de euro.
Asta înseamnă că aproape unul din două credite imobiliare din România are în spate o garanţie a statului român, iar că două din trei credite pentru casă acordate în ultimii ani sunt de tip Prima casă, potrivit BNR. Măcar rata neperformantelor e mică.
„Portofoliul de credite acordate prin programul «Prima casă» (care reprezenta 46 la sută din stocul de credite imobiliare la iunie 2014 și 67 la sută din creditele imobiliare nou acordate în perioada decembrie 2012 – iunie 2014), are o rată de neperformanţă scăzută (0,03 la sută, la iunie 2014)”, se arată în Raportul anual de stabilitate financiară al BNR.
Din iunie până în septembrie, procentul a crescut, după ce alte 8.400 de credite, în valoare de peste 300 de milioane de euro, au fost acordate, astfel că ponderea în total credite imobiliare este de aproximativ 48%.
Faptul că nepeformanţa aferentă Prima casă este mică nu este apanajul garanţiilor de stat, ci a unor rate lunare mai mici, pentru că dobânzile sunt mai mici şi pentru că preţul locuinţelor este considerabil mai mic faţă de perioada de boom, chiar dacă nu atât de mic cât ar fi ajuns să fie în lipsa unui astfel de program.