Apartamentele vechi şi-au câştigat titlul de vedete ale pieţei imobiliare de când criza s-a simţit şi pe piaţa din România. Dovadă că peste 72% din apartamentele vândute prin “Prima Casă” sunt construite înainte de 1990.

“Piaţa imobiliară este extrem de eterogenă. Anul acesta, preţurile pentru apartamentele vechi au scăzut în medie cu 25%, iar anul viitor vom mai asista la scăderi cuprinse între 5 şi 15%”, a declarat pentru Money.ro, Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.

Indicele realizat de portalul imobilire.ro arată pentru luna octombrie un preţ mediu pe mp la nivel naţional, atât pentru unităţile vechi, cât şi pentru cele noi, de 1.070 euro, în scădere cu 3,1% faţă de luna septembrie şi în scădere cu 13,6% faţă de octombrie 2009.

În Capitală, preţul pe metrul patrat pentru apartamentele vechi a scăzut cu 10,7% în octombrie 2010 faţă de aceeaşi lună a anului trecut, în timp ce preţul pe mp pentru apartamentele noi s-a redus în acelaşi interval cu 12,1%. Dar cum proprietarii de apartamente vechi şi unii dezvoltatori sunt dispuşi la negociere, valoarea de tranzacţie poate fi cu 10-15% mai mică decât preţul afişat.

Visul multor doritori de locuinţe de a cumpăra o garsonieră cu 10.000 de euro situată într-o zonă bună este spulberat de predicţiile specialiştilor din piaţă. Deşi astfel de preţuri se regăsesc în oferta agenţiilor, locuinţele sunt “cutii de chibrituri” cu suprafeţe de 16-18 mp şi situate în zone periferice.

“Astfel de preţuri există deja, dar nu în Bucuresti şi la un confort precar. Trebuie avut în vedere la o achiziţie: zona aleasă, ce mijloace de transport în comun există, precum şi ce facilităţi. Nu cred că astfel de preţuri sunt fezabile pentru Bucureşti”, a declarat pentru Money.ro, Romeo Căzănescu, directorul general al Conrag Real Estate.

Un lucru e cert. Preţurile locuinţelor vechi nu vor creşte nici anul viitor. Şi asta pentru că o parte dintre acestea au fost cumpărate cu credite, iar proprietarii nu pot vinde sub valoarea acestuia. În plus, băncile au început să scoată din ce în ce mai multe locuinţe la licitaţie prin executare silită îmbogăţind oferta.

“Cu siguranţă preţurile nu vor creşte. Dar nu vom vedea preţuri de 10.000 de euro pentru o garsonieră într-o zonă bună sub nici o formă. Şi asta pentru că stocul de locuinţe din Bucureşti este cu mult sub nivelul necesar. Dacă s-ar ajunge la astfel de preţuri, atunci toată lumea s-ar înghesui să le cumpere şi preţurile ar creşte. În plus, sunt proprietari care au achiziţionat locuinţe vechi pentru închiriere pe credit şi nu pot vinde sub valoarea creditului”, a declarat pentru Money.ro, Ion Cătuţoiu, director general Real Time.

Ce se va întâmpla pe piaţa locuinţelor noi

Dacă înainte de criză, locuinţele noi se vindeau ca pâinea caldă şi nu trecea săptămână fără o nouă lansare, criza i-a făcut pe dezvoltatori mai precauţi şi au fost nevoiţi să reducă din profituri.

Pe fondul crizei, al scăderii salariilor şi al reducerii creditării, în 2009 numărul tranzacţiilor cu locuinţe noi s-a redus cu 63% faţă de 2008 la 1.300 de unităţi. Nici 2010 nu a fost mai prolific. În primele şae luni ale acestui an au fost vândute 600 de apartamente noi, cu 85 de unităţi mai multe decât în aceeaşi perioadă a anului trecut, însă stocul de apartamente goale s-a majorat.

Livrările din acest an au mai îmbogăţit oferta, astfel că după doar şase luni, numărul total de unităţi noi a ajuns la 13.500, din care aproape 30% sunt încă nevândute, potrivit celor mai recente date Colliers. Cât despre preţuri, acestea s-au redus în medie cu 10%, aşa cum era previzionat şi au ajuns la o valoare medie de 1.170 euro/mp.

“Pe segmentul apartamentelor noi, cel pe care activăm, consider că preţurile au ajuns la un nivel minim şi nu au unde să coboare mai mult de atât. Desigur, mă refer la acei dezvoltatori care au adaptat deja preţurile pieţei din ziua de astăzi”, a declarat pentru Money.ro, Romeo Căzănescu, directorul general al Conrag Real Estate, care a finalizat pe piaţa din Bucureşti trei proiecte rezidenţiale cu un număr de peste 1.500 de apartamente.

Şi investitorii care au cumpărat apartamente la pachet au renunţat la profiturile uriaşe. Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo, motorul de vânzări al fondului Romania Invest care deţine pe piaţa românească 750 de locuinţe în ansambluri rezidenţiale, a declarat că preţurile au fost ajustate în scădere cu 25% şi că profitul companiei este de 10%, acceptabil, după cum el singur mărturiseşte.

Ce se întâmplă cu locuinţele de pe hârtie

O mare parte însă de locuinţe noi au rămas şi acum blocate pe hârtiile dezvoltatorilor. Potrivit lui Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker, aproximativ 50.000 de locuinţe din mai multe proiecte mari ce urmau să fie contruite în Capitală nu au mai văzut lumina zilei. Totuşi, din proiectele îngheţaţe, unele vor prinde contur anul viitor.

Spre exemplu, ansamblul rezidenţial Global City, proiect dezvoltat de compania Global Finance şi care urma să aibă 381 de unităţi locative dispuse în patru blocuri a fost amânat anul trecut, după ce 50 de beneficiari şi-au primit banii de avans înapoi.

“Nu am scos proiectul la vânzare, iar deocamdată îl regândim, inclusiv pentru o reconversie a acestuia. Nu ştim dacă vor fi în continuare locuinţe, dar luăm în calcul şi încadrarea unităţilor în programul Prima Casă”, a declarat pentru Money.ro, Aurelia Luca, directorul de marketing al companiei.

Gândit pentru a stimula vânzările de apartamente noi, cel puţin în concepţia autorităţilor, majoritatea locuinţelor cumpărate prin programul “Prima Casă” unităţi construite înainte de 1990 şi numai un sfert din achiziţii sunt locuinţe contruite după 2008, potrivit declaraţiei recente a lui Aurel Şaramet, directorul Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM. Până în prezent, Fondul a acordat 30.500 de garanţii în valoare totală de 1,25 miliarde de euro.

Cât timp mai este până îşi revine piaţa imobiliară

Specialiştii din domeniu spun că piaţa imobiliară îşi va reveni doar dacă economia românească înregistrează creşteri potrivite. Specialiştii Colliers spun că cel mai probabil ne putem aştepta la o revenire de-abia după trei –patru trimestre de la revenirea economiei.

Adrian Crivii este de părere că în toamna anului viitor sau spre sfârşitul anului piaţa se va stabiliza. “Vom avea o stabilizare undeva în toamna anului viitor, după care, dacă vom asista la o revenire a economiei, iar din 2012 o să fie creşteri, dar nu la fel de mari ca şi în ultimii ani, ci de cel mult 5%”, ne-a mai declarat Crivii.