Micii investitori s-au imprumutat deseori peste puterea lor rezonabila de rambursare, in ideea ca vor scoate oricum profituri acoperitoare. S-au construit, asa, de la case individuale la mici “cartiere” de vile si chiar blocuri, vandute ulterior la rosu.
In lupta pentru cota de piata, unele banci au finantat micii speculatori, deseori fara a face evaluari reale ale riscului, bonitatii, capacitatii lor antreprenoriale si fara a cere studii de fezabilitate a proiectelor pe care acestia intentionau sa le dezvolte. Daca, pe pietele mature, investitiile imobiliare se finanteaza de-abia dupa ce proiectul este vandut deja in proportie de 20-30%, la noi, bancile ofera banii din stadiul de proiect, uneori chiar inainte de existenta tuturor avizelor necesare. Piata imobiliara a functionat asemenea unui joc piramidal in care, cu cat investesti mai mult, cu atat castigi mai mult. Dar, intocmai ca la Caritas, in imobiliare au castigat cei care au cumparat primii, la preturi de nimic, si vor pierde cei care au intrat in joc cu intarziere, fara sa detina prea multe informatii sau cunostinte despre mecanismul pietei.
Terenurile, desi au puterea de a genera profiturile cele mai spectaculoase, sunt si cele mai periculoase in cazul unei situatii de criza, pentru ca ele au lichiditatea cea mai scazuta, aceste investitii avand caracterul cel mai speculativ. Intr-adevar, pretul unor terenuri a crescut, in interval scurt, si de 50 de ori, dar de la sume mici, de 1-2 euro pe metrul patrat. Pe de alta parte, terenul nu genereaza venituri, el nu plateste rata la banca, nu se poate in general inchiria. Iar dezvoltarile imobiliare dureaza cativa ani, implica atat resurse, cat si riscuri semnificative.
Bancile cu asta se confrunta in acest moment. Nevoite sa scumpeasca imprumuturile, pe fondul majorarii dobanzii de referinta, si sa inaspreasca politicile de risc, ele contribuie la reducerea numarului de tranzactii. Cu o economie tot mai liniara, cu un flux mai scazut de bani de la muncitorii romani care lucreaza in afara si cu lipsa know-how-ului de a accesa fonduri europene pentru dezvoltare, este clar ca, mai devreme sau mai tarziu, ne vom confrunta si noi cu probleme pe piata imobiliara. Insa nu trebuie sa ne mire ca marilor perioade de expansiune, cum a fost cazul pietei imobiliare romanesti de dupa 2000, le urmeaza perioade de regres. Este o lege a vietii.
