Spatiile de birouri se impart pe mai multe categorii: clasa A, B si C. Spati¬ile de clasa A descriu birourile de cea mai buna calitate disponibile la nivel local. Clasificarea se face prin combinarea locatiei si a caracteristicilor fizice. Cladirile de clasa B si C sunt intotdeauna definite, avand ca referinta calitatile spatiilor de clasa A.
Nu exista o formula prin care sa se faca aceasta clasificare, particularitatile fie¬carei cladiri avand greutate in incadrarea sa. Un numar semnificativ de birouri de clasa C nu sunt, de fapt, cladiri dedicate, ci, mai degraba, arii folosite in acest scop deasupra unor spatii folosite in scop comercial.
Potrivit Urban Land Institute (o organizatie non profit din Washington DC, Los Angeles si Londra), o cunoscuta autoritate in domeniul folosirii comerciale a terenurilor, spune urmatoarele despre aceste clasificari in Manualul sau de Dezvoltare a Birourilor. Spatiile de clasa A sunt caracterizate de cladiri cu o locatie si acces excelent, care atrag chiriasi de foarte buna calitate si sunt administrate profesionist.
Materialele de constructie sunt de inalta calitate si chiriile sunt competitive cu alte noi cladiri. Spatiile de clasa B au locatii, materiale de constructie si administrare bune, precum si standarde inalte in ceea ce priveste chiriasii.
Cladirile de clasa C au, in general, 15-25 de ani vechime, dar sunt in permanenta ocupate. Chiriasii au tendinta sa treaca de la clasa C la B si de la B la A. In pietele functionale, chiriile pentru spatii de clasa A sunt mai ¬mari decat cele in cladiri de clasa B, acestea, la randul lor, depasind chiriile din clasa C. Acest lucru este perfect normal, deoarece clasa A, ofera mai multa calitate chiriasiilor si necesita costuri de intretinere mai mari.
Cererea pentru spatii de birouri nu este in declin, ci dimpotriva. In ceea ce priveste cladirile de clasa A, mai ales in zona ultracentrala, s-a observat o crestere a tarifelor de inchiriere din cauza ofertei reduse. Pentru imobilele de clasa A, chiriile variaza, la aceasta ora, intre 18 si 24 euro/metru patrat, in timp ce cladirile de clasa B au chirii intre 14 si 17 euro/metru patrat.
In general, imobilele de birouri, mai ales cele de clasa A, se vand dupa ce au fost inchiriate. Ele se vand ca o afacere. In functie de domeniul de activitate, companiile au anumite preferinte cand inchiriaza sau cumpara un sediu. Bancile si companiile de asigurari aleg birouri in cladirile amplasate pe bulevardele principale, pentru a li se asigura maximum de vizibilitate si accesibilitate.
Companiile din sectorul IT prefera birouri open space,¬ cu suprafete foarte mari per nivel. Ca localizare, prefera zonele centrale, cu acces inspre toate zonele orasului si in apropierea cat mai multor mijloace de transport in comun. FMCG cauta birouri de clasa A sau B cu facilitati moderne.
Companiile romanesti mici si mijlocii prefera birouri medii, deoarece inchiriaza spatii mici. Trendul incepe sa se schimbe, aceste firme invatand de la marile companii autohtone, care prefera birouri de clasa A sau B+. La mare cautare, in acest moment, sunt cladirile noi, situate in zonele ultracentrale si centrale, cu mare vizibilitate si accesibilitate. Un bun exemplu este zona de nord a capitalei (Piata Romana-Baneasa-Aviatiei-Pipera). Foarte importante sunt birourile care ofera parcare, fie ea exterioara sau subterana.
„Pentru imobilele de clasa A, chiriile variaza, la aceasta ora, intre 18 si 24 euro/metru patrat, in timp ce cladirile de clasa B au chirii intre 14 si 17 euro/metru patrat
Mihaela Raducanu
Director in cadrul companiei de consultanta imobiliara Regatta
