Colliers: Piaţa industrială şi de logistică este în continuare cel mai dinamic sector imobiliar. România reprezintă aproximativ 10% din stocul industrial din primele 12 economii din zona Europei Centrale şi de Est

Stocul total de I&L pentru regiunea ECE-12 a crescut la peste 65 de milioane de metri pătraţi, cu 25 de milioane de metri pătraţi situaţi în interiorul şi în jurul celor 12 pieţe de capital. Polonia menţine cea mai mare piaţă I&L şi se apropie de pragul de 30 de milioane de metri pătraţi. Recentul raport, publicat de Colliers, indică faptul că cererea pentru sectorul I&L din ultimii ani a fost susţinută în principal de sectoarele 3PL, retail şi distribuţie, urmate de producţia uşoară, industria auto şi FMCG.

”Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din România a ajuns la 6,3 milioane de metri pătraţi anul trecut, ceea ce reprezintă a treia cea mai mare piaţă I&L în 12 dintre cele mai mari economii din zona Europei Centrale şi de Est, iar dezvoltatorii au în construcţie încă 650.000 de metri pătraţi de spaţii moderne”, potrivit raportului publicat de Colliers. Dincolo de oferta încă insuficientă pe care o are România în comparaţie cu creşterea rapidă a economiei din ultimul deceniu, consultanţii Colliers pun evoluţia solidă a pieţei din perioada recentă şi pe seama faptului că România este văzută tot mai des ca un centru regional de distribuţie de către companiile care vizează partea de sud-est a Europei, unele vizând chiar o regiune geografică mai mare. Tendinţa de reshoring începe, de asemenea, să genereze o cerere vizibilă.

Bucureştiul şi alte regiuni cu industrie puternică, precum judeţe din Transilvania, Prahova sau Dolj, reprezintă cea mai mare parte a stocului modern de spaţii industriale şi logistice (I&L) din România. Creşterea rapidă a oraşelor regionale din ultimul deceniu, cu o dinamică favorabilă a pieţei muncii care a alimentat consumul în aceste oraşe, a făcut loc unor oportunităţi mai numeroase şi în alte părţi ale ţării. În alte ţări cu o economie regională dezvoltată şi unde distanţele geografice sunt mai mari, ponderea Capitalei este mult mai mică pe piaţa de spaţii industriale. De exemplu, Varşovia reprezintă mai puţin de un sfert din stocul total de depozite moderne din Polonia, în timp ce Praga reprezintă o treime din stocul din Cehia. Bucureştiul are o pondere similară în total economie cu Praga şi Varşovia – spre un sfert din total, dar stocul de spaţii industrial şi logistice din preajma capitalei României reprezintă mai mult de jumătate din total.

„Oferta oarecum insuficientă permite ca stocul de spaţii industriale şi logistice să crească în mod sustenabil cu aproximativ 10% pe an pe termen mai lung, presupunând că nu vor exista schimbări majore pe plan economic, deşi sunt posibile şi probabile creşteri mai rapide în anumiţi ani. În timp ce costurile cu forţa de muncă oferă o perspectivă atractivă, imaginea României a suferit din cauza infrastructurii slabe în comparaţie cu cea a ţărilor mari din regiune, dar situaţia se va îmbunătăţi dacă autorităţile vor continua să se concentreze pe investiţiile actuale. Dacă ne uităm la sectorul manufacturier, produsele petroliere rămân cel mai mare sector de producţie al ţării, iar următoarele sectoare sunt toate legate de industria auto, indiferent că vorbim de fabricarea propriu-zisă a maşinilor, de electronice pentru maşini sau de diverse piese auto. Alte sectoare importante sunt producţia de alimente, mobilă şi electrocasnice. Din punct de vedere istoric, cele mai multe facilităţi de producţie aparţin proprietarilor, iar companiile care desfăşoară activităţi din zona industriei uşoare caută să închirieze depozite pentru astfel de operaţiuni”, explică Victor Cosconel, head of leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Dacă am aduna diversele sectoare, atunci în mod clar cel mai mare domeniu industrial ar fi cel auto. Acesta reprezintă cel puţin un sfert din producţia industrială a ţării, cu doi mari producători de automobile (Dacia şi Ford) prezenţi în România, plus o serie de producători de piese auto care livrează tipuri distincte de produse specializate pentru anumite categorii de maşini asamblate atât pe plan local, cât şi în alte părţi ale Europei. Majoritatea unităţilor de producţie sunt concentrate în câteva zone ale ţării, în principal în jurul oraşelor Ploieşti, Piteşti şi Craiova, precum şi în mai multe părţi ale Transilvaniei. Păstrând registrul, compania belgiană Avesta Battery and Energy Engineering (ABEE) a anunţat recent construcţia unei fabrici de baterii pentru reţelele electrice în zona Galaţi, cu o investiţie de 1,4 miliarde de euro, fiind una dintre cele mai mari investiţii greenfield din istoria ţării.

Rata de neocupare pentru spaţiile de depozitare premium a rămas la nivel de o singură cifră, în jurul valorii de 6% în medie, ceea ce este uşor peste media din ECE-12, iar chiriile pentru spaţiile de depozitare clasa A din România au crescut uşor, undeva între 4 şi 4,5 euro pe metru pătrat la finalul anului trecut, dar continuă să fie unul dintre cele mai scăzute niveluri din ECE-12, din cauza concurenţei puternice în zona ofertei. Totuşi, se pare că lucrurile se schimbă uşor-uşor, astfel ca în la mijlocul lui 2023, chiar şi o chirie de 4,5 euro pe metru pătrat a ajuns să pară scăzută în zonele cu o ofertă redusă pentru un spaţiu industrial de bună calitate.

„Deşi şocul preţurilor la energie s-a atenuat, operatorii de pe piaţa locală de I&L continuă să fie interesaţi de îmbunătăţirea eficienţei energetice, deoarece creşterea costurilor pe termen scurt este văzută ca fiind compensată în mod clar de câştigurile pe termen lung. De remarcat că datorită statutului de membru al UE şi a numărului mare de companii internaţionale chiriaşe, accentul pe teme ESG este, fără îndoială, mai mult sau mai puţin comparabil cu cel al altor ţări occidentale. Implementarea practicilor durabile în depozite şi în unităţile de producţie este esenţială pentru reducerea efectelor asupra mediului, realizarea de economii de costuri, asigurarea conformităţii cu standardele de reglementare, îmbunătăţirea reputaţiei, gestionarea riscurilor şi valorificarea oportunităţilor de piaţă. Prin integrarea sustenabilităţii în operaţiunile lor, companiile pot contribui la un viitor mai sustenabil, obţinând în acelaşi timp un avantaj competitiv pe piaţă”, explică Oana Stamatin, chief officer pentru ESG în cadrul Colliers pentru România şi ECE.