In fiecare saptamana, piata imobiliara si cea rezidentiala, in principal, sunt asaltate de anunturi bombastice, cu privire la viitoare dezvoltari de locuinte, al caror termen de livrare este tot mai mic.
“Din experienta pe care o am si pe alte piete, pot sa va spun ca daca aceste companii no-name isi predau proiectele la termen si nu fac manipulari, pot sa ramana si intr-o piata matura. Daca cumparatorii au incredere in astfel de companii, atunci o sa reziste, daca nu, o sa dispara cu timpul. Oricum, piata nu poate fi influentata de companii no-name”, considera Shimon Galon, CEO in cadrul Globe Trade Center (GTC).
Potrivit celui mai recent raport de piata al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, in prima jumatate a acestui an au fost definitivate doar 51 de locuinte si vandute 3.000 de unitati. La prima vedere sunt cumparatori interesati de apartamente in faza de proiect, fara a-si pune problema daca aceste locuinte vor aparea pe piata vreodata.
Totusi, marea parte a locuintelor vandute este achizitionata de investitori privati, interesati de potentialele cresteri de preturi care aduc venituri sigure la o vanzare ulterioara. Sorin Lacusta, director de proiecte rezidentiale in cadrul companiei de consultanta imobiliara Regatta, considera ca doar 20% dintre proiectele anuntate de companiile no-name au si sansa de reusita. El sustine ca au fost livrate foarte putine proiecte pe piata, in special pe segmentul upper midle class si lux, dar de catre dezvoltatori cu experienta.
Soarta de reusita a proiectelor lansate in urma cu doi-trei ani este de doar 50%, dar piata are mare putere de absorbtie si acest procent poate creste, considera Lacusta.
“Cele mai multe dintre proiecte au fost livrate, dar cele no-name au un procent foarte mic. Salvarea lor a fost data de brokeri cu experienta si renume in piata. Cred ca in acest moment este foarte greu sa rezisti in piata daca nu ai un nume deja consacrat”, subliniaza Lacusta. Chiar daca analistii sustin ca piata locala se indreapta spre maturitate, problemele principale au ramas la ordinea zilei. Shimon Galon, CEO-ul Globe Trade Centre (GTC), principalul dezvoltator pe segmentul rezidential din Romania, sustine ca exista oameni care fac doua-trei fotografii pe care le prezinta in piata ca viitoare proiecte si, daca ajung la concluzia ca nu pot sa le duca la final, renunta la ele. “Acestia dau informatii in piata ca si cum proiectul ar exista”, mentioneaza Galon. Insa mai exista si categoria de dezvoltatori care au probleme de executie si care din diferite motive nu pot sa se inscrie in termenele de livrare. “Se cunosc situatii in care contractorul a dat faliment si proiectul a trebuit amanat sau chiar s-a renuntat la el”, adauga reprezentantul GTC.
Speculatorii. O mare parte din companiile no-name de pe piata rezidentiala se avanta cu proiecte gigantice imediat dupa ce au achizitionat terenul. Scopul unora este doar acela de a creste artificial pretul terenului pe care il vor vinde ulterior la supra-pret.
“Speculatiile cu terenuri in Capitala si in alte orase vor continua pana in momentul in care pretul la care au ajuns va mai justifica investitia in proiecte rezidentiale sau de birouri”, este de parere Dragos Jarca, CEO in cadrul companiei de consultanta imobiliara Arco Real Estate. Analistii considera ca era fireasca aparitia unei categorii de speculatori, dar incet ei dispar de pe piata.
“Cred ca o impozitare pe categorii ar elimina clasa speculatorilor. Ei au contribuit la cresterea preturilor, dar nu se putea evita acest lucru”, adauga Sorin Lacusta. Astfel, numarul proiectelor de locuinte anuntate se aduna, ajungand la circa 15.000 de unitati, in timp ce proiectele finalizate inceteaza sa apara.
Internationalii. Aparitia dezvoltatorilor internationali, cu o istorie palpabila in spate, pare sa salveze amalgamul de companii care trag piata in jos. Potrivit reprezentantilor Regatta, companiile no-name vor supravietui destul de greu, numai cu proiecte mici si cu o politica de profituri relativ mici.
De la inaltimea companiilor internationale problemele sunt mult mai mici. Shimon Galon este de parere ca piata este modelata doar de cumparator si atata timp cat acesta nu incurajeaza companiile no-name, ele vor disparea.
Reprezentantii companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox sustin ca aparitia companiilor internationale in piata nu schimba
foarte mult situatia, pentru ca actioneaza pe segmente diferite.
Firmele mari se ocupa de proiecte desfasurate pe suprafete mari, iar companiile mici pe genul de ansambluri pana la 50 de apartamente, preponderent premium si luxury. “Paradoxal, apartamentele facute de «cei mici» sunt mai scumpe, pentru ca sunt facute in zone mai bune”, comenteaza George Ivan, consultant in cadrul DTZ Echinox.
Solutie? Cea mai mare parte a companiilor no-name sunt din randul companiilor de constructii care isi aroga, totodata, si statutul de dezvoltatori.
Acestia ies in media cu proiecte de diferite dimensiuni a caror termene de predare si sume investite sunt de cele mai multe ori incredibile. Adriana Iftime, directorul executiv al Patronatului Societatilor din Constructii (PSC) lucreaza la un proiect de lege pentru certificarea profesionala a companiilor.
“Prin aceasta lege toate firmele ar trebui sa fie certificate de un anumit organism care sa ofere niste diplome de atestare ca firma este specializata pe lucrari de faianta sau infrastructura si instalatii”, comenteaza Iftime.
Aceste firme ar trebui sa fie inregistrate, si oamenii sa aiba acces la o lista de unde pot sa aleaga companiile, in functie de capacitatile pe care le au. “Astfel, cei care sunt impostori in piata nu vor fi certificati si vor disparea”, adauga reprezentanta PSC.
Ea este de parere ca maturizarea pietei duce incet si la eliminarea acestor companii, dar aceasta lege ar grabi acest proces.
Maturizare. Reprezentantul Regatta considera ca aceste companii nu au influentat foarte mult piata, dar au creat confuzie, intarziind pregatirea cumparatorilor in domeniu. Cei mai multi dintre brokerii din real-estate sunt de parere ca, odata cu maturi- zarea pietei, numarul companiilor no-name se va diminua.
“Aceste companii se vor imputina, dar nu vor disparea complet. Vor continua sa existe companii no-name care vor dezvolta mini-proiecte. Acest proces de imputinare va avea loc intai in Bucuresti, iar apoi, treptat, si in orasele din provincie”, considera Dragos Jarca.
El sustine ca firmele no-name se vor descalifica singure in conditiile cresterii ofertei pe piata de rezidentiale noi. Nu de aceeasi parere este si reprezentantul DTZ Echinox, care a precizat ca maturizarea pietei nu va insemna excluderea “micilor intreprinzatori”, ci impartirea corecta a segmentelor, lucru care se intampla deja in piata si in viitor calmarea acestui avant al preturilor, prin echilibrarea cererii cu oferta. Pe de alta parte, Sorin Lacusta este de parere ca influenta companiilor no-name este mica, chiar daca nu vor disparea.
Rezidential
8.900 Locuinte noi au fost lansate in S1. Numarul total de apartamente scoase la vanzare pe piata din Capitala a ajuns la 6.645 de unitati, dintre care peste 2.600 apartin proiectelor lansate in prima jumatate a anului, se arata in studiul Colliers. In primele sase luni, pe piata rezidentiala bucuresteana au fost lansate 13 proiecte noi, care cuprind, in total, peste 8.900 de locuinte. Totodata, numarul apartamentelor vechi vandute in aceasta perioada a ajuns la peste 2.700 de unitati. Din totalul de apartamente disponibile la vanzare in prima jumatate din 2007, circa 5.000 sunt situate in zona de est si sud-est a Bucurestiului
‘Cele mai multe dintre proiecte au fost livrate, dar cele no-name au un procent foarte mic. Salvarea lor a fost data de brokeri cu experienta si renume in piata. Sorin Lacusta director departament rezidential Regatta
‘Exista oameni care fac doua‑trei fotografii pe care le prezinta in piata ca viitoare proiecte si daca ajung la concluzia ca nu pot sa le duca la final renunta la ele Shimon Galon CEO Globe Trade Centre
Cifre-cheie S1 2007
- 51 de apartamente livrate
- 13 proiecte lansate
- 8.933 numarul estimat de apartamente
- 6.645 numarul total de apartamente scoase la vanzare
- 2.673 de apartamente au fost scoase la vanzare in S1 2007
- 3.100 numarul de apartamente noi vandute
- 2.752 numarul de apartamente vechi vandute.
- Sursa: Colliers International si RASIG Group
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
