In ultimii patru ani, randamentele pe acest segment s-au redus la jumatate, fiind acum undeva la 5,5%, dupa ce ani buni office-ul a dominat ca atractivitate piata imobiliara romaneasca, ea insasi cotata in ultimii ani ca fiind una dintre cele mai atractive oportunitati de afaceri din Europa. Bucurestiul a atins, la finele anului trecut, un nivel al stocurilor de birouri de un milion de metri patrati inchiriabili (100 hectare), cifra de doua ori mai mica fata de cat a livrat in 2007 Parisul numai in zona centrala, potrivit unui top realizat de firma Atisreal. Pe aceasta piata, “regii” achizitiilor au fost fondurile austriece de investitii de talia Europolis, Immoeast sau CA Immo, care au demarat seria tranzactiilor in acest sector, a caror valoare cumulata trece de un miliard de euro.
In ultimii doi-trei ani, au intrat puternic in piata fondurile unor investitori mari germani precum Deutsche Bank si Allianz, care au cumparat portofolii importante si s-au pozitionat printre principalii proprietari de office-uri din Capitala, alaturi de fondurile austriece.
Chiar daca piata de office, ca de altfel cea imobiliara in ansamblu, trece in ultima vreme printr-o perioada de acalmie, in conditiile scaderii gradului de profitabilitate a investitiei in sector, dar si a crizei de lichiditati la nivel global, potentialul este mare, dat fiind ca provincia este considerata urmatorul nivel de dezvoltare in acest sector.
Piata de birouri nu va mai fi si in acest an cel mai tranzactionat segment al pietei de real estate, deoarece au aparut si alte proprietati interesante pentru investitori, precum parcurile de retail, sustin principalii investitori prezenti la nivel local. Totodata, randamentele investitionale in scadere muta atentia fondurilor active de pe piata locala spre tarile vestice care sufera de pe urma crizei financiare internationale si unde proprietatile isi pierd din valoare, devenind tinte potentiale de achizitii.
Momentul de start al pietei de birouri este considerat anul 2000, cand au fost inregistrate primele cereri si tranzactii importante de spatii, in jurul a 2.000-3.000 mp, de la firme precum IBM, AIG, Siemens sau Holcim. “Aceasta perioada poate fi considerata ca si momentul zero al pietei de birouri in forma in care exista astazi. Ca si prime cladiri de clasa A, aparute pe piata in acea perioada, putem mentiona Bucharest Financial Plaza (care, la momentul respectiv, a fost ocupata de Bancorex, dar tranzactia era una in cadrul grupului BCR si nu poate fi considerata ca si o tranzactie de inchiriere), World Trade Center sau Opera Center”, a declarat pentru Business Standard Doru Tudor, consultant in cadrul Departamentului de Birouri al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox. Pionierii tranzactiilor cu spatii de birouri sunt fondurile austriece de investitii CA Immo si Europolis, care au cumparat primii Opera Center la un randament investitional (yield) de 12,4%, respectiv Europe House, la un yield de 12,1%.
In anii ‘90 nu exista o piata de birouri asa cum este ea in prezent. Pe langa lipsa spatiilor efective, lipseau si firmele de consultanta imobiliara. In prima faza, spatiile de birouri s-au concentrat in zona Bulevardului Unirii ca si locatie centrala si in fostele zone industriale pentru locatii mai ieftine.
“Spatiile de birouri se impart pe mai multe categorii: clasa A, B si C. Spatiile de clasa A descriu birourile de cea mai buna calitate disponibile la nivel local. Clasificarea se face prin combinarea locatiei si a caracteristicilor fizice. Cladirile de clasa B si C sunt intotdeauna definite avand ca referinta calitatile spatiilor de clasa A”, explica Mihaela Raducanu, directorul Departamentului Birouri din cadrul companiei de consultanta imobiliara Regatta. Un numar semnificativ de birouri de clasa C nu sunt de fapt cladiri dedicate, ci, mai degraba, arii folosite in acest scop deasupra unor spatii comerciale.
Stoc. Suprafata totala a cladirilor de birouri existente in Bucuresti la sfarsitul anului 2007 insuma circa un milion de metri patrati inchiriabili, dintre care 300.000 mp au fost livrati numai in anul 2007. Cladirile in cauza sunt concentrate in special in zona de nord, dar si centrul si vestul Bucurestiului, zone caracterizate de facilitati propice dezvoltarii businessului. Pentru 2008 se preconizeaza ca spatiile de birouri sa atinga un total de 1,4 mil. mp inchiriabili, in situatia in care procentul de finalizare real al proiectelor va coincide cu cel anuntat. Potrivit reprezentantilor DTZ Echinox, din stocul existent, 47,3% reprezinta cladiri de clasa B si 52,7% reprezinta cladiri de clasa A. Stocul cladirilor de birouri clasa B a scazut in 2007, in favoarea celor de clasa A, cu 19% fata de anul precedent, iar stocul de cladiri de birouri renovate (vile) a scazut si el cu 6,5%, potrivit unui studiu realizat de compania de servicii imobiliare Atisreal Romania. Suprafata totala de birouri livrata anul trecut, circa 300.000 mp, a fost impartita egal intre cladirile de clasa A si B. “Numarul suprafetelor inchiriabile este asteptat sa creasca in continuare pana la dublarea stocului in 2009-2010 si chiar depasirea pragului de doua mil. mp inchiriabili la nivelul Capitalei”, a spus Raducanu. Conform datelor furnizate de compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis-Eurisko, stocul de birouri la nivelul anului 2000 era de 200.000 mp.
Ocupare. In Bucuresti s-a inchiriat anul trecut o suprafata de birouri de 465.000 mp, aproape de nivelul orasului german Dusseldorf, care a inchiriat 487.000 mp, situandu-se pe locul noua intr-un top realizat de Atisreal, in care au fost luate in considerare 14 orase din Europa de Vest. Pe primul loc se situeaza zona centrala a Parisului, cu o suprafata de peste 2,1 mil. mp de birouri inchiriata anul trecut, in scadere cu 6,3% fata de 2006, urmat de centrul Londrei, cu peste 1,2 mil. mp inchiriati, mai putin cu 6,7% fata de anul precedent. Pe ultimul loc se situeaza orasul Luxemburg, cu 187.000 mp inchiriati pe parcursul anului 2007. Potrivit studiului, cea mai mare rata de neocupare se regaseste in Paris, cu 4,9%, si cea mai mica in Luxemburg, cu 3%. Potrivit Colliers, spre deosebire de orasele occidentale, Bucurestiul are o rata de neocupare de 0,02%, ceea ce inseamna ca oferta actuala de birouri inca nu acopera cererea de pe piata.
Chirii. “Nivelul chiriei spatiilor de clasa A, “prime rent”, a inregistrat o usoara crestere anul acesta, din cauza lipsei de spatii disponibile, incadrandu-se intre 22-24 euro/mp/luna, variind in functie de momentul semnarii contractelor de inchiriere/preinchiriere, de locatia cladirii, precum si de aria tranzactionata”, potrivit Catalinei Jigman, Head of Commercial Department in cadrul CBRE-Eurisko. Nivelul chiriilor pentru birourile de clasa A din zona centrala a Capitalei se situeaza in prezent la nivelul celor inregistrate in anul 2001, respectiv 23,5 de euro/mp/luna.
In zonele centrale, pentru suprafete reduse s-au inregistrat cele mai mari valori ale chiriei, 25-30 euro/mp/luna, in timp ce in zona de nord nivelul a fost intre 18-20 euro/mp/luna. Spatiile de birouri din zona Pipera si zona de vest a Bucurestiului s-au inchiriat cu 15-17 euro/mp/luna. “In zona central-nordica, chiriile sunt putin mai mici, de 19-21 euro/mp/luna, si aici e singura zona in care se pot inregistra scaderi ale chiriei, deoarece sunt mai multe dezvoltari. Probabil ca primele scaderi vor aparea de anul viitor, insa va fi mai mult o asezare a pietei si nu se vor inregistra scaderi semnificative”, a mentionat Madalina Cojocaru, Head of Office Department in cadrul DTZ Echinox. Chiria se plateste lunar, sau trimestrial, in euro. La inceperea contractului de inchiriere se platesc, drept garantie, trei-sase luni in avans. In afara chiriei propriu-zise, companiile mai sunt raspunzatoare si de cheltuielile cu utilitatile, care ajung lunar la 2,5-4 euro/metru patrat, fara TVA. Totodata, cheltuielile pentru parcari variaza intre 60 si 80 de euro/loc de parcare/luna la cele subterane si intre 60 si 120 de euro/loc de parcare/luna pentru cele supraterane.
In comparatie cu tarile din regiune, nivelul chiriilor din Bucuresti este similar cu cel din Budapesta, unde chiria medie este de 22,5 euro/mp/luna, sau cu cel din Praga, unde media chiriilor este de 21,5%. In Varsovia, chiria medie pentru spatiile de birouri centrale este de 35 de euro/mp/luna.
Provincie. “In tara, pe piata birourilor cererea este destul de mare, insa nu pentru suprafete mari. Sunt o serie de banci, companii de telefonie, intreprinderi mici si mijlocii care stau in chirie la stat, la parterul unor blocuri vechi de locuinte. Aceste companii vor fi nevoite sa se mute la un moment dat. Orice oras din tara are nevoie de cel putin o cladire de birouri noua”, a declarat Andrei Panculescu, directorul Westhill Romania. Compania are in plan dezvoltarea unui proiect mixt de birouri si rezidential in orasul Ploiesti. El a mai spus ca in prezent, la nivel de tara, suprafata ocupata de companiile care stau in chirie in spatii rezidentiale vechi este egala cu cea ocupata de companiile care au inchiriat spatii noi.
“Exista cereri pentru astfel de proprietati, si acestea vor avea un trend ascendend odata cu cresterea economica. Cererile cele mai importante vin de la companii mari care au planuri de relocare strategica, de exemplu Nokia, care, pe langa spatiul de birouri, muta platforme de productie in respectivele zone. De asemenea, companiile de BPO (n.red. - Business Process Outsurcing), in momentul in care studiaza oportunitatile de relocare, iau in considerare si locatii in afara Bucurestiului”, informeaza reprezentantul DTZ Echinox.
Yield. Randamentele investitionale au avut o tendinta de scadere pana in 2007, cand au atins o valoare minima de 5,55% - inregistrata la vanzarea cladirii de birouri America House. “Tranzactia realizata la un yield de 5,55% a confirmat tendinta de comprimare rapida a yield-ului pe piata din Romania si convergenta acestuia catre nivelurile de pe pietele europene, tendinta inceputa inca inainte de aderarea la Uniunea Europeana”, a mentionat Jigman. Daca, in 2003, momentul primei tranzactii de birouri, yield-urile erau de 12-13%, preturile la care s-au vandut atunci cladirile de birouri Opera Center si Europe House au fost de circa 25 mil. euro.
Potrivit CBRE-Eurisko, yield-ul mediu pe Bucuresti in semestrul doi al acestui an se ridica la nivelul de 7,5%, inca cel mai mare in comparatie cu capitalele tarilor din regiune. In Budapesta, yield-ul mediu este de 6%, in Praga de 5,5% si in Varsovia de 5,8%.
Ce se asteapta
- Spatiile de birouri sa atinga, in acest an, un total de 1,4 mil. mp inchiriabili
- Cresterea stocului la nivelul de 2 mil. mp in 2009-2010
- scadere a chiriilor din Bucuresti cu circa 15%, pana la inceputul anului viitor
- Cresterea ratei de neocupare a spatiilor inchiriabile la 1% dupa livrarea proiectelor anuntate
- Un volum mai mic de tranzactii pe segmentul birourilor, in conditiile aparitiei altor tipuri de proprietati
- stabilizare a yield-urilor la nivelul de 6%
- Mutarea atentiei dezvoltatorilor de birouri spre orasele din provincie, unde si-au anuntat relocarea o serie de companii multinationale
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
