Cine este Siminel Andrei

Studii


>> Este absolvent (în 1992) al unui MBA în cadrul Universităţii din Pittsburgh, Katz Graduate School of Business, a doua instituţie de învăţământ din SUA care a introdus în programă programul Executive MBA.

>> În România, a absolvit cursurile Facultăţii de Transporturi din cadrul Institutului Politehnic Bucureşti, în 1985.

 

Experienţă profesională


>> De 18 ani, este Country Manager România la NCH (New Century Holdings), fond de investiţii activ pe piaţa imobiliară, în online, cu acţiuni la principalele companii listate la Bursa de Valori Bucureşti (BVB).


>> Între 1992 şi 1994 a lucrat la Banca Naţională a României, în cadrul Centrului de Proiectare şi Implementare a Pieţei de Capital România, poziţie din care a participat la operaţiunile premergătoare înfiinţării BVB.


>> Proaspăt absolvent de facultate, din 1985 până în 1992 a lucrat la Automobile Dacia Piteşti. A început ca şef de atelier, iar ultima poziţie ocupată a fost cea de consilier al Consiliului de Administraţie.

 

Interesul pe care Siminel Andrei îl trezește presei nu este astfel greu de înțeles: vorbește deschis (dar întotdeauna stabilește subiectul) despre tranzac­țiile pe care le‑a încheiat („Cel mai tare deal pe care l‑am făcut a fost vânzarea Winmarkt înainte de criză“), despre cele pe care le‑a ratat („Ar fi fost bine dacă reușeam să vând tot portofoliul Romarta. N‑am putut“), despre filozofia de afaceri, despre alți investitori din mediul local („Sunt mulți oameni de afaceri puternici care trăiesc din afaceri cu statul, ceilalți sunt demni de tot respectul“). Povestește despre el în situații care îl avantajează, despre el în situații care îl pun într‑o lumină mai puțin favorabilă, este ironic și autoironic („Cred că nu mai am ce spune într‑un cover‑story. În curând mă pensionez; mai tinerii să iasă acum în față“), nu se sfiește să laude și să fie radical, răspunde complet sau deloc întrebărilor („La această conferință nu vorbim despre ce face Siminel, subiectul este Spatiicomerciale.ro“).


Cât de low? Dar lui Siminel nu îi place să fie în atenția presei. Este, dacă preluăm atributul pe care publicațiile economice i l‑au conferit cel mai des, „low‑profile“. Tocmai de aceea, participarea lui ca speaker la conferința de lansare a platformei cu anunțuri imobiliare Spatiicomerciale.ro a surprins și a ridicat multe întrebări. Cu atât mai mult cu cât aceasta este a doua lui ieșire în presă de anul acesta, după ce la jumătatea lunii ianuarie a acordat un scurt interviu pe teme bursiere unei publicații online de business. Înainte de acestea, a mai vorbit cu presa în 2007–2008, când vânzarea pe zeci și sute de milioane de dolari a activelor în care investise banii partenerilor americani confirma viziunea, experiența în business și flerul românului. (Vezi detalii despre tranzacții în caseta „NCH în 2008“.)


„Și pe noi ne‑a surprins“, spunea înaintea conferinței un membru al echipei Realmedia Network, proprietarul platformelor Imobiliare.ro și recent lansata Spatiicomerciale.ro. Și asta, chiar dacă Realmedia Network face parte din portofoliul pe care NCH îl administrează în România. Deci, Siminel Andrei este direct interesat de acest business.
Dincolo de faptul că acceptă rar să apară în fața presei (majoritatea jurnaliștilor l‑au văzut ultima dată la o conferință organizată de AFI Europe în 2007, unde apărea în calitate de codezvoltator al mallului AFI Palace Cotroceni, deși la scurt timp NCH avea să iasă din parteneriat în urma unei tranzacții de 78 milioane de euro, după cum anunța la acea dată agenția Reuters), cine este Siminel Andrei?


Despre business, cu fler. „Eram în America, la o licitație auto; la ­fiecare câteva zeci de secunde, o mașină își găsea proprietar. Era prima dată când participam la o licitație cu strigare. De curiozitate, îl priveam fix pe cel care susținea licitația și cel pe care îl însoțeam m‑a avertizat că în curând voi cumpăra tot parcul auto. Cei care participau la licitație, majoritatea dealeri, cumpărau aprobând prețul din priviri ori cu o mișcare aproape insesizabilă a mâinii. Acolo se vindea pe bandă rulantă; pentru mine era un spectacol.“


Este genul de mică povestioară (adevărată sau nu, contează prea puțin) pe care Siminel Andrei o spune când pregătește un anunț important legat de un aspect al businessului pe care îl conduce în România. În această situație este vorba despre real estate (mai este activ ca investitor la bursă și în private equity) și lansarea, „înainte de vreme, s‑ar putea“, a unui portal destinat exclusiv tranzacțiilor cu spații comerciale, Spatiicomerciale.ro.
În calitate de președinte al NCH în România, Andrei este administrator peste mai mult de 1.000 de spații comerciale în țară ce totalizează circa 200.000 de metri pătrați, fostele magazine Romarta și Metex Big. (Vezi alte active din portofoliu în caseta „NCH în 2013“.) Firmele prin care acestea sunt operate au realizat în 2011 venituri cumulate din chirii mai mari de 11 milioane de euro, potrivit Ministerului Finanțelor, iar anul trecut, conform declarațiilor lui Andrei, toate spațiile comerciale deținute au generat venituri de circa 20 de milioane de euro.


În rândul marilor actori din real estate, categorie din care şi el face parte, Siminel Andrei este văzut ca „un negociator bun și dur, unul dintre acei oameni de afaceri care dictează trendul în ceea ce privește prețurile chiriilor pe segmentul comercial la nivelul întregii țări“, îl caracterizează, sub rezerva anonimatului, un personaj important din aceeași industrie.


Când vorbește despre administratorul NCH pentru România, Andrei Văcaru, Head of Retail Consultancy în cadrul companiei de consultanță imobiliară Jones Lang LaSalle, folosește cuvinte precum viziune și fler și subliniază că este tipul de investitor în cazul căruia, de cele mai multe ori, se dovedește că o mișcare de business despre care piața crede că a fost timpurie a fost parafată la momentul cel mai potrivit.


Am putea exemplifica aici vânzarea rețelei de proiecte comerciale Winmarkt în 2008 către grupul italian IGD, pentru circa 200 de milioane de euro. De altfel, vânzarea la pachet a celor 15 magazine, cumpărate pe rând de‑a lungul timpului pentru sume mai mici decât echivalentul în lei a două milioane de euro, este și tranzacția de care Andrei este cel mai mândru. Deși, în martie 2008, real estate‑ul local striga încă boom, o jumătate de an mai târziu, când a căzut Lehman Brothers și debuta oficial criza mondială, ar fi fost prea târziu ca dealul dintre NCH și IGD să mai fie parafat la acea sumă. De atunci, „nici noi nu am mai cumpărat nimic și nici nu am vândut ceva foarte important“, explică rapid crezul din ultimii ani al NCH (vezi detalii despre proprietari și direcțiile de investiție în casetele „Oamenii-cheie“ și „Snapshot“). De altfel, NCH a devenit sinonim în România cu Siminel Andrei de la intrarea pe piața locală, în 1994, la un an de la înființarea sa. Primele investiții, făcute tot de tandemul NCH și Siminel Andrei, au vizat companiile de stat, aflate în pragul falimentului. De altfel, potrivit site‑ului companiei, aceasta a fost viziunea pentru toate țările din spațiul ex‑sovietic în care americanii George Roth şi Moris Tabacinic, ei fiind recunoscuți în continuare drept unii dintre primii actori importanţi din Rusia. Să speculeze „lăcomia unora“, cum spune chiar Andrei, și să cumpere active importante la prețuri foarte mici.


Printre acestea, în România se numără și o serie de platforme industriale din București, vândute între anii 2007 și 2008, pentru dezvoltări imobiliare. Doar câteva exemple: pe platforma UMEB din zona Apaca este ridicat acum mall-ul AFI Palace Cotroceni și se construiește centrul de birouri AFI Park. Însă terenul Tricodava, vândut spaniolilor GranVia/Pryconsa cu 42 de milioane de euro, este gol, proiectul rezidențial anunțat fiind stopat din cauza crizei. Dar NCH nu înseamnă doar real estate, bursă și industrie (pe platforma industrială UMEB, Uzina de Mașini Electrice București produce în continua­re). NCH este acționar și într‑o zonă conexă agriculturii, cea mai nouă direcție de dezvoltare mondială. Astfel, americanii controlează companiile de morărit și panificație Vel Pitar și Șapte Spice. Dar poate cel mai cunoscut activ din prezent este banca Libra Internet Bank.


Brokerul.ro. Să ne întoarcem însă la conferința de presă care l‑a readus în atenție pe Siminel Andrei, ce s‑a desfășurat la jumătatea săptămânii trecute și a avut ca scop anunțat lansarea portalului imobiliar Spatiicomerciale.ro, ce face parte din compania Realmedia Network, care administrează și liderul site-urilor imobiliare, Imobiliare.ro. Prin Realmedia Network, NCH deține, din 2005, 50% din această companie, în care a investit 1,5 milioane de euro, în ultimii cinci ani, „pentru a‑i da energia de a trece peste criză“.
Portalul, spune Andrei într‑o scurtă conversație cu MONEY Magazine, este unul dintre acele 10–20 de site-uri despre care sublinia în 2007 că, statistic au șansa să fie de succes. Acum, amintește că este posibil să fie mai mult de 20 de site-uri, însă „declarația aceea veche rămâne, în linii mari, valabilă, pentru că numai câteva sunt profitabile și, mai ales, au potențialul de a rămâne neclintite pe termen lung“. Pentru a înțelege mai bine la ce se referă, el amintește despre omul de afaceri Călin Fusu, a cărui platformă Neogen a fost închisă de apariția Facebook.


Revenind la Spatiicomerciale.ro, un portal destinat exclusiv listării de spa­ții comerciale, așa cum indică numele, funcționează deja din decembrie anul trecut și a cumulat aproape 10.000 de anun­țuri. A apărut, „înainte de vreme“ („Acest lucru poate fi la fel de neinspirat ca și apariția prea târzie“, după cum completează Andrei) și pentru a separa conținutul rezidențial de cel comercial, ambele fiind listate înainte pe Imobiliare.ro.
Însă, povestea site-ului începe undeva în ultimele zile de boom imobiliar, când NCH avea în plan deschiderea unei rețele naționale de magazine, plan abandonat din cauza dificultăților întâmpinate în a‑i identifica pe proprietarii spațiilor de închiriat. Ca și povestioara cu licitațiile din America, și aceasta ar putea fi pe jumătate adevărată (importantă este morala).


Nu putem vorbi nici despre un business cu potențial de a realiza afaceri importante. Cât de important este businessul de pe internet în portofoliul NCH? Andrei spunea, într‑un interviu din 2007 pentru HotNews.ro, că ponderea pe care o dețin companiile din online este sub un procent. Dar, pe lângă intențiile declarate, mai are și altele.


„Prin acest portal, cei care vor să înțeleagă fenomenul imobiliar vor putea găsi, în detaliu, reperele necesare fixării unui preț corect, pentru ca spațiile deținute să fie în permanență închiriate“, explică Dragoș Dragoteanu, proprietarul companiei de consultanță și vânzări imobiliare Euroest, potențialul businessului. „Este un avantaj pentru cei care cunosc bine piața“, continuă el. Iar Adrian Erimescu simplifică până la „metoda de a pune în legătură cererea și oferta“.


Ca prim target, dezvoltatorii proiectului și‑au propus recuperarea investiției inițiale de 100.000 de euro în primul an de funcționare, iar până la finalul lui 2015, urmăresc să aibă o platformă cu ­peste 30.000 de anunțuri active, ce va genera venituri cumulate de un milion de euro. Ținta este realizabilă, spune Adrian Erimescu, directorul general al site‑ului înrudit Imobiliare.ro, care anul trecut a realizat o cifră de afaceri de peste 1,1 milioane de euro, cu 30% mai mare față de cea din 2011. Iar pentru anul în curs, creș­terea pe care Erimescu o estimează este de aproape 40%, principalul atu fiind poziția de lider detașat al portalului, al cărui tra­fic depășește numărul cumulat de vizi­tatori al următorilor trei concurenți (Imopedia.ro, MagazinuldeCase.ro, Cauta‑Imo­­biliare.ro – n.r.), detaliază Erimescu.


Nu putem trece totuși cu vederea opinia unui consultant imobiliar cu privire la interesul lui Siminel Andrei în ideea de business care l‑a scos în fața presei după cinci ani. Iată teoria sa: piața spațiilor comerciale din țară este împărțită între câțiva mari jucători români, care dețin cel puțin câteva sute de locații în portofolii. Sunt așa‑numiții „Big 5 din imobiliare“ și printre ei se numără Siminel Andrei și Puiu Popoviciu. „Ei au cumpărat cam tot ce s‑a privatizat la un anumit moment în industrie“. Este, așadar, lesne de înțeles de ce dictează prețurile, căci, pe de‑o parte, au spații bune, în zone bune, „care se închiriază de la sine“. Iar acolo unde au spații mai puțin ofertante, pot fi foarte flexibili și impune prețuri sub media pieței. Și astfel, cele câteva mii de proprietari ce vin pe lângă ei și ale căror portofolii cuprind câteva spații individuale „se conformează trendului din imobiliare dictat de Big 5“.
Acestea sunt mediile în care se învârte Siminel Andrei, unde este suficient să îi pronunți doar al doilea prenume pentru a trezi interesul.

 

Cei patru


Fostele magazine universale și alimentarele din marile orașe sunt acum asseturi importante în portofoliile investitorilor în imobiliare.


1. Siminel Andrei. Cele aproximativ 1.000 de magazine Romarta și Metex Big din portofoliul NCH cumulează circa 200.000 mp de spații comerciale, în 30 de orașe. În 2011, au generat profituri de peste 11 mil. euro, iar circa 90% dintre acestea sunt închiriate. Un activ important, unde compania pe care Siminel Andrei o conduce deține un pachet minoritar, este magazinul Cocor, din București.


2. Iulian Dascălu. Supranumit regele mallurilor, omul de afaceri din Iași a pus prima piatră de temelie la imperiul său comercial modernizând un vechi magazin. În prezent, el are două malluri în Iași, al doilea inaugurat anul trecut, și câte unul în Timișoara, Cluj‑Napoca și Suceava.


3. Familia Adamescu. Principalul activ din portofoliu este Unirea Shopping Center din București, fostul magazin Unirea, achiziționat în 1999. Familia Adamescu are o avere evaluată la peste 700 de milioane de euro, potrivit „Top Forbes 500 Miliardari“ și mai deține, printre altele, hotelul Rex din Mamaia, compania de asigurări Astra, firmele de construcții Megaconstruct și Baumeister.


4. Puiu Popoviciu. Cea mai importantă afacere este proiectul de retail Băneasa, din nordul Bucureștiului, dar de numele lui Puiu Popoviciu se leagă, potrivit datelor din piață, și alte câteva zeci de mii de spații comerciale în București și în mai multe orașe de provincie.