Stocul spaţiilor de birouri a crescut în acest an cu peste 20%, însă este vorba despre spaţii în proiecte demarate în urmă cu ceva timp. Cererea a scăzut, iar dezvoltatorii îşi ajustează strategiile la noile condiţii ale pieţei.

“Numărul investiţiilor în clădirile de birouri a scăzut foarte mult odată cu scăderea cererii de spaţii de birouri, cât şi din pricina dificultăţilor întâmpinate în obţinerea finanţării. Practic toate proiectele în faza de planificare sunt amânate, iar cele aflate în construcţie continuă lucrările în masura în care există pre-lease”, spune Florin Sorea, directorul Departamentului Birouri  al Cushman & Wakefield Romania.

Chiriile vor scădea nu numai pentru că cererea a scăzut, dar şi pentru că oferta a crescut mai mult decât se preconiza deoarece multe companii subînchiriază spaţiile pe care le deţin cu chirie.

Chiriile au scăzut în toate zonele, iar apariţia ofertelor de subînchiriere joacă un  rol foarte important, chiriaşii concurând direct proprietarii.

“Creşterea pietei subînchirierilor presează proprietarii să scadă chiriile solicitate pentru a concura cu succes ofertele de subînchiriere care au un nivel al chiriei mai mic cu 5-10% faţă de cel oferit de proprietari. Drept consecinţă, s-a înregistrat o scădere de 10-15% a chiriilor pentru toate tipurile de clădiri şi zone din Bucureşti în primul semestru din 2009 comparativ cu  semestrul al doilea din 2008, exceptie făcând proiectele din zonele periferice cu accesibilitate dificilă şi oferta ridicată de spaţii de birouri, unde scăderea a fost mai accentuată”, spune Cătălin Mărunţelu, de la departamentul de Research al BNP Paribas Real Estate.

Zona Pipera are cel mai mult de suferit.

“Comparativ cu ultima parte a anului 2008, pe parcursul ultimelor şase luni, nivelul chiriilor pentru spaţii de birouri în Bucureşti au înregistrat o scădere de 8 – 10% în cazul locaţiilor centrale, respectiv de 12 – 13% în alter zone. Zona Pipera este caracterizată de cele mai drastice scăderi în privinţa nivelului de închiriere, însă gradul real la care a fost afectată această zonă este greu de estimat cu exactitate având în vedere numărul redus de tranzacţii închise aici in T1 al lui 2009”, spune Bogdan Sergentu, Head of Valuations & Consulting DTZ Echinox.

Conform celor de Cushman&Wakefield, chiria pentru spaţiile de birouri clasa A este de 19 -22 euro / mp / lună în locaţiile centrale, în vreme ce în cele periferice se ajunge la 14-17 euro/mp/lună. La spaţiile de clasa B situate in zone ultracentrale chiria este de 17 - 20 Euro / mp lună , în zonele semicentale se situează la un nivel de 14-16 Euro/mp/lună, în vreme ce în clădirile din zone periferice ajunge la 10 - 14 Euro / mp/ lună.

„În primul semestru din 2009 chiria medie pentru birourile clasa A localizate în zone centrale, precum Piaţa Victoriei sau Buzeşti a variat între 18 şi 20 euro/mp/lună. Pentru cladirile clasa B localizate în zone atractive chiria variaza între 12-14 euro/mp/lună, cu valori mai mari de până la 16 Euro/mp/lună în zone precum Barbu Văcărescu-Floreasca, în timp ce în zonele secundare mai puţin atractive chiria variază între 10 şi 12 euro/mp/lună. În zonele periferice , precum Pipera, chiria variază intre 9 şi 11 euro/mp/lună, aceste zone fiind cele mai afectate de noile condiţii ale pieţei”, spune Cătălin Mărunţelu.

Chiriile pentru spaţiile de birouri vor continua să scadă.

 “În a doua parte a anului 2009 chiriile vor urma un trend descendent, care e posibil sa se prelungească şi în 2010; estimăm o scădere de 5-10% a chiriilor. În acelaşi timp e posibil ca cererea să continue şi ea trendul descendent pe fondul unei degradări a situaţiei economice; până la sfârşitul anului 2009 e posibilă o scădere de 5-10% a cererii pe segmentul IMM-urilor si 15-20% pe segmentul corporate” se arata intr-un studiu al companiei imobiliare ESOP.

Ritmul de livrare de noi spaţii a încetinit. Conform companiei de consultanţă BNP Paribas, în primul semestru din anul 2008 au fost livraţi pe piaţă aproximativ 235.000 mp de spaţii de birouri, în vreme ce în primul semestru din acest an s-au finalizat 195.000 mp construiţi, iar stocul total a ajuns la 2,1 milioane metri pătraţi, din care 40% sunt spaţii de clasa A. Cererea este însă în scădere. “Comparativ cu anul 2008, se înregistrează o scădere a cererii de 10-15% pe segmentul IMM-urilor şi de 25-30% pe segmentul corporate. Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrâns direct proporţional cu restrânagerea profitului în aceste luni. În cazul IMM-urilor, dar şi al companiilor medii şi al firmelor coprorate, bugetele s-au diminuat în medie cu 25-30%”, se arată într-un raport realizat de compania de consultanţă imobiliară Esop.

Rata de neocupare a crescut.

“Începand cu semestrul al doilea din 2007, când s-a înregistrat o rată de neocupare de 2%, disponibilitatea spaţiilor de birouri a crescut treptat, ajungând la sfârşitul semestrului al doilea din 2008 la aproximativ 4.5% din totalul spaţiilor de birouri existente. Cea mai mare creştere a ratei de neocupare s-a înregistrat în primul semestru din 2009, când la finalul perioadei, această rată a atins nivelul de 11%”, spune Cătălin Mărunţelu.

Cei de la Esop avansează o rată de neocupare de 8-10% pentru spaţiile de clasa A, 12-14% pentru cele de clasa B şi C şi 25-30% pentru spaţiile din vile. În acest context, o serie de companii avand un surplus de spatiu de birouri care nu va fi folosit minim un an, încearcă să-şi optimizeze costurile prin subînchirierea acestor spaţii.

 “Majoritatea companiilor care încearcă să subînchirieze se îmbată cu apă rece sperând că vor obţine acelaşi preţ pe care l-au obţinut şi proprietarii de la ei in 2008. Din păcate, în multe cazuri acest lucru nu mai e posibil şi trebuie avut în vedere un preţ realist, în acord cu noua realitate”, afirma Irina Petrescu de la ESOP.