Dacă la bănci, procesul de executare înseamnă licitarea pentru bunul respectiv, la companiile de leasing, cumpărarea unui bun recuperat de la clienţii cu probleme se face prin negociere directă. “Un executor bancar execută doar bunurile, le scoate la licitaţie după ce, în prelabil, s-a stabilit preţul de către un expert. Preţul poate scădea cu oricât, în funcţie de câte licitaţii vor fi organizate”, a precizat pentru Business Standard Arin Stănescu, preşedintele Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă din România (UNPIR).
Băncile sunt mult mai reticiente faţă de publicarea de oferte privind imobilele şi terenurile de vânzare. Dintre cele 41 de bănci, doar câteva publică anunţurile de licitaţie sau de vânzare. De regulă, instituţiile de credit recurg la executarea silită doar când toate metodele de recuperare a unei creanţe au dat greş. Executorii bancari spun, de asemenea, că, în momentul în care au un dosar pe masă, primul lucru pe care îl fac este să convingă clientul să restructureze creditul. Piaţa executărilor silite a dat naştere unui război între executorii bancari şi cei judecătoreşti.
"România este singura ţară europeană în care băncile acţionează atât ca şi creditori, cât şi ca executori. Nu este normală existenţa unei structuri paralele”, a declarat pentru Business Standard, Marius Crafcenco, preşedintele Uniunii Naţionale a Executorilor Judecătoreşti din România.
Pe de altă parte, surse din sistemul bancar spun că miza pentru executorii judecătoreşti este comisionul de 8% pe care l-ar putea încasa pentru fiecare dosar. Executorii bancari lucrează fără comision, fiind practic angajaţii băncilor.
Cum se cumpără o locuinţă aflată în executare silită
Persoanele care doresc să achiziţioneze un imobil scos la vânzare de o bancă trebuie să participe la o licitaţie. Astfel, acestea trebuie să depună până la termenul stabilit pentru licitaţie o garanţie de 10% din preţul de pornire. În plus, trebuie formulată o cerere, care pe lângă informaţiile despre cumpărător, poate să cuprindă şi o ofertă iniţială care să înlocuiască preţul de pornire stabilit. În ceea ce priveşte companiile de leasing, acestea nu organizează licitaţii, iar preţul de vânzare este stabilit în urma negocierilor. Pe site-ul companiilor de leasing este însă trecut şi preţul de pornire a negocierilor.
"Nu excludem varianta ca persoana care câştigă licitaţia să achite preţul bunului respectiv printr-un credit bancar. Astfel, din punct de vedere comercial băncile sunt avantajate, însă cel care a câştigat licitaţia, trebuie să ştie că în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, trebuie să depună la dispoziţia executorului judecătoresc o sumă egală cu preţul oferit”, a declarat pentru Business Standard un executor al unei bănci locale.
Raiffeisen Bank are cele mai multe oferte de imobile scoase la vânzare. Instituţia de credit a publicat pe site, la secţiunea licitaţii, 25 de proprietăţi la vânzare, cu o valoare totală a preţurilor de pornire de 7,5 milioane de lei (1,75 milioane de euro). Majoritatea imobilelor scoase la licitaţie de Raiffeisen Bank pornesc de la un preţ de 75% din cel evaluat, întrucât proprietăţile nu se vând de la prima încercare.
De exemplu, în cazul unui imobil din judeţul Bacău scos la licitaţie de bancă, în publicaţia de vânzare este stipulat faptul că preţul de pornire este de 450.000 de lei şi a fost redus cu 25%. Banca precizează că bunul se va vinde la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puţin decât valoarea creanţei. Totuşi, există şi situaţii în care un imobil este scos la vânzare la un preţ de două ori mai mic decât creanţa băncii.
"După ce se încheie licitaţia, banca nu mai are nicio atribuţie. Există cazuri în care foştii proprietari nu doresc să părăsească imobilul. Cei care câştigă licitaţia sunt nevoiţi astfel să apeleze la poliţie. Intrarea în imobil se face fără implicarea băncii”, spune acelaşi executor bancar.
Cea mai scumpă proprietate scoasă la licitaţie de bănci este un teren de 38.999 de metri pătraţi, situat în sectorul 6 din Bucureşti, cu un preţ de pornire de 4,97 milioane de euro. Licitaţia este organizată de către Volksbank, instituţie de credit cu o expunere de 95% pe imobiliare. Banca are de recuperat o creanţă de 4,92 milioane de euro. La primul termen, deşi terenul a fost evaluat la 6,6 milioane de euro, nu s-a găsit niciun cumpărător.
Valoarea bunurilor scoase la vânzare de Volksbank însumează 5,15 milioane de euro. OTP Bank are publicate pe pagina de internet 13 oferte publice de vânzare aferente lunii noiembrie, cu o valoare totală de 1,54 milioane de euro. Banca Românească a scos la licitaţie imobile în valoare totală de 3,15 milioane de lei (0,73 milioane de euro), în timp ce proprietăţile oferite la vânzare de Alpha Bank, însumează peste nouă milioane de lei (2,1 milioane de euro).
"O bancă poate apela pentru executarea silită a creditorilor cu garanţii ipotecare fie la un executor bancar, fie la un executor judecătoresc. Are libertatea de a alege. Un creditor clasic nu poate apela la un executor bancar, însă invers, banca are opţiunea de a alege dacă vrea să transfere cazul unui executor judecătoresc sau să colaboreze cu un executor bancar”, a declarat pentru Business Standard Gheorghe Piperea, vicepreşedintele UNPIR.
Spre deosebire de bănci, companiile de leasing sunt mult mai transparente. De exemplu, TBI Leasing are la vânzare imobile care însumează peste 1,3 milioane de euro şi peste 270 de autovehicule pentru care valoarea totală a preţurilor de pornire este de 3,3 milioane de euro. Compania de leasing mai are de vânzare şi echipamente de peste 370.000 de euro, dar şi o ambarcaţiune cotată la 79.000 de euro.
Marfin Leasing este instituţia financiar nebancară cu cea mai mare valoare a imobilelor scoase la vânzare, aproape 2,5 milioane de euro.
Ce se întâmplă cu lucrările dezvoltatorilor intraţi în faliment
Ioan Andreica, secretar de stat în cadrul Ministerului Dezvoltării Regionale şi a Locuinţelor (MDLR), susţine că mai mulţi constructori cu probleme de finanţare a proiectelor pe care le au în derulare au solicitat sprijinul ministerului.
“Întrucât ministerul nu le poate rezolva problemele, i-am îndreptat spre primării. La nivel local se pot rezolva lucrurile, prin iniţiative de tip parteneriat public-privat. Este o chestiune delicată, pentru că nu există o serie de proceduri stabilite pentru cum ar trebui să acţioneze primăriile în cazul în care ar vrea să preia în subordinea lor blocurile de locuinţe a căror construcţie a fost stopată”, a explicat Andreica.
Potrivit acestuia, primăriile ar putea prelua construcţii nefinalizate, pentru a continua proiectele respective şi pentru a le transforma în blocuri de locuinţe sociale, de exemplu.
