Impozitul pe chirii în 2026: cum se declară, cât se plătește și când apare obligația de CASS

Românii care obțin venituri din închirierea unui apartament, a unei case sau a altui imobil trebuie să țină cont de mai multe obligații fiscale. În 2026, pentru închirierea bunurilor din patrimoniul personal, impozitul pe venit este de 10% aplicat asupra venitului net, iar venitul net se determină, în cazul regimului standard, prin scăderea unei cote forfetare de 20% din venitul brut.

Cu alte cuvinte, pentru o chirie obișnuită, impozitul efectiv ajunge la 8% din venitul brut, înainte de eventualele obligații privind CASS.

Cine trebuie să plătească impozit pe chirii?

Veniturile obținute de proprietari, uzufructuari sau alți deținători legali din închirierea bunurilor din patrimoniul personal intră în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor.

Regula se aplică, de exemplu, unei persoane fizice care închiriază un apartament sau o casă și obține venituri din chirie.

Există însă diferențe importante în funcție de cine este chiriașul. Dacă locuința este închiriată unei alte persoane fizice, proprietarul este, în principiu, cel care calculează și declară impozitul. Dacă chiriașul este o persoană juridică sau o entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, impozitul este, în condițiile prevăzute de Codul fiscal, calculat și reținut la sursă de chiriaș.

Cum se calculează impozitul pe chirie?

Calculul este mai simplu decât pare.

Pentru veniturile din închirierea bunurilor din patrimoniul personal se pornește de la venitul brut, reprezentat de chiria prevăzută în contract pentru anul fiscal.

Din venitul brut se scade o cotă forfetară de 20%, considerată cheltuială deductibilă.

Venitul net se calculează astfel:

Venit net = venit brut – 20% cheltuieli forfetare

Ulterior, se aplică impozitul de 10%:

Impozit = venit net × 10%

Rezultatul este echivalent cu 8% din venitul brut.

Exemplu: chirie de 2.000 de lei pe lună

Să presupunem că un proprietar încasează 2.000 de lei pe lună.

Venitul brut anual este:

2.000 lei × 12 luni = 24.000 lei

Cheltuiala forfetară de 20% este:

24.000 × 20% = 4.800 lei

Venitul net este:

24.000 – 4.800 = 19.200 lei

Impozitul pe venit este:

19.200 × 10% = 1.920 lei

Așadar, pentru o chirie de 2.000 de lei pe lună, impozitul pe venit este de 1.920 de lei pe an, dacă vorbim despre regimul standard și nu există alte elemente fiscale care să modifice calculul.

ANAF folosește același mecanism în exemplele sale pentru veniturile din chirii.

Se plătește și CASS pentru veniturile din chirii?

Da, în anumite situații.

În 2026, persoanele care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor datorează CASS dacă veniturile relevante cumulate cu celelalte categorii de venituri prevăzute de Codul fiscal ating cel puțin plafonul de 6 salarii minime brute pe țară.

Pentru 2026, ANAF indică un salariu minim de 4.050 de lei, astfel că primul plafon este de:

6 × 4.050 lei = 24.300 lei.

Pentru stabilirea CASS sunt relevante și plafoanele de 12 și 24 de salarii minime, respectiv 48.600 lei și 97.200 lei.

Important: plafonul nu se verifică doar în funcție de chirie. Pentru această contribuție se cumulează veniturile din categoriile prevăzute de lege, inclusiv anumite venituri din investiții, drepturi de proprietate intelectuală, activități agricole și alte surse.

Prin urmare, o persoană care are o chirie sub primul plafon poate ajunge totuși să datoreze CASS dacă are și alte venituri care intră în calcul.

Cât este CASS?

CASS este de 10%, aplicată asupra bazei corespunzătoare plafonului în care se încadrează contribuabilul.

Pentru 2026, în cazul în care veniturile relevante se situează între 6 și 12 salarii minime, baza este de 24.300 de lei, iar CASS este:

24.300 × 10% = 2.430 lei.

Pentru veniturile între 12 și 24 de salarii minime:

48.600 × 10% = 4.860 lei.

Pentru veniturile de cel puțin 24 de salarii minime:

97.200 × 10% = 9.720 lei.

Aceste plafoane trebuie analizate împreună cu toate veniturile relevante ale persoanei, nu doar cu suma încasată din chirii.

Cum se declară veniturile din chirii?

Pentru persoanele care trebuie să își declare veniturile, instrumentul utilizat este Declarația unică – formularul 212.

ANAF pune la dispoziție formularul în format electronic și recomandă depunerea prin mijloace electronice, inclusiv prin Spațiul Privat Virtual (SPV).

Pentru veniturile realizate într-un an fiscal, Declarația unică se depune în anul următor, până la termenul stabilit de Codul fiscal.

Astfel, pentru veniturile obținute în 2026, declararea și definitivarea obligațiilor fiscale se va face în 2027, în termenul legal aplicabil atunci.

Atenție însă: dacă vorbim despre veniturile realizate în 2025, acestea sunt cele care se declară în 2026. Pentru acest caz, termenul indicat de ANAF este 25 mai 2026.

Contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF

Pe lângă declararea veniturilor, proprietarul are și obligația de a înregistra contractul de închiriere.

ANAF precizează că persoana fizică trebuie să înregistreze contractul și eventualele modificări ale acestuia în termen de 30 de zile de la încheierea contractului sau de la producerea modificării.

Înregistrarea se face prin formularul C168 – Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune, la care se atașează copia contractului.

Formularul poate fi transmis și electronic, prin SPV sau prin e-guvernare, cu semnătură electronică, potrivit procedurii ANAF.

Ce se întâmplă dacă chiriașul este o firmă?

Situația este diferită atunci când chiriașul este o persoană juridică sau o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă.

În acest caz, impozitul pe venit este, în condițiile prevăzute de Codul fiscal, calculat și reținut la sursă de chiriaș. ANAF precizează că aceste venituri nu sunt declarate de proprietar în Declarația unică drept venit realizat pentru anul respectiv, atunci când impozitul este reținut la sursă.

Există însă situații speciale, inclusiv plata chiriei exclusiv în natură sau utilizarea garanției pentru plata chiriei, în care obligația de declarare și plată poate reveni proprietarului.

Ce trebuie să rețină proprietarii de locuințe

Pentru o închiriere obișnuită a unui imobil din patrimoniul personal, în 2026, mecanismul de bază este următorul:

1. Se stabilește venitul brut din chirie.

2. Se scade cota forfetară de 20%.

3. Se aplică impozitul de 10% asupra venitului net.

4. Se verifică dacă veniturile cumulate determină și obligația de plată a CASS.

5. Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF în termenul legal.

6. Veniturile pentru care proprietarul are obligația declarării se înscriu în Declarația unică.

Concluzie

În 2026, impozitarea chiriilor este relativ simplă pentru proprietarii persoane fizice care închiriază bunuri din patrimoniul personal: se aplică o cheltuială forfetară de 20%, iar impozitul de 10% asupra venitului net conduce, în regimul standard, la un impozit efectiv de 8% din venitul brut.

Costul fiscal poate fi însă mai mare dacă proprietarul datorează și CASS. Pentru stabilirea acestei contribuții trebuie analizate veniturile cumulate și plafoanele prevăzute de lege.

De asemenea, nu trebuie confundată obligația de înregistrare a contractului cu obligația de declarare a venitului: sunt două operațiuni distincte.

Pentru că regulile fiscale se pot modifica, proprietarii ar trebui să verifice situația concretă și informațiile publicate de ANAF înainte de depunerea declarației sau de calcularea obligațiilor fiscale.

Sursă foto: Pexels.com