“Majoritatea dezvoltatorilor mari negociaza cu bancile contractele de credit pe care le au. Bancile nu au de ales si se ajunge la un acord comun. Se negociaza pe marginea amanarii perioadei de rambursare a creditului sau a unei anumite plati, cazuri in care investitorii platesc, de cele mai multe ori, dobanzi mai mari”, a declarat pentru Business Standard Andrei Diaconescu, partener al casei de investitii Capital Partners. Consultantii de pe piata imobiliara sunt si ei sceptici cu privire la intentia bancilor de a trece la executarea silita a portofoliilor imobiliare, deoarece acestea au asigurat finantare pentru proiecte care nu au fost finalizate si a caror valoare, in cazul unei vanzari, este sub nivelul finantarii accesate de investitori.
“Bancile pot recurge si la executari, insa fiecare are o politica diferita vis-a-vis de acest aspect. Din discutiile pe care le-am avut prin piata, am inteles ca sunt investitori care incearca sa renegocieze contractele de credit. Cei care sunt in ordine cu veniturile negociaza chiar si nivelul dobanzilor”, explica Radu Lucianu, country manager al companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis-Eurisko. Din perspectiva dezvoltatorilor, renegocierea contractelor de credit este normala pentru banii accesati in ultimii doi ani, deoarece in acea perioada piata era intr-o crestere continua, iar termenii de creditare negociati cu bancile luau in considerare conditii de piata ce nu mai sunt realiste.
“E normal sa se renegocieze termenii contractelor de credit, deoarece dezvoltatorii care au accesat credit in 2007 au stabilit in acel moment un target de vanzari, spre exemplu, de 20 de locuinte pe luna, termeni care acum nu mai sunt realisti. In primul rand, se renegociaza targetul de vanzari, pe urma, costul banilor, care s-a schimbat si el”, a mentionat Antonio Zarnescu, directorul comercial al dezvoltatorului spaniol GEA-Prasa, companie ce dezvolta ansamblul rezidential de lux Laguna Residence din zona Lacul Tei a Capitalei. Potrivit acestuia, chiar si in cazul dezvoltatorilor cu probleme, banca pune pe ultimul loc varianta executarii, deoarece, odata ce a investit niste bani intr-un proiect, vrea sa ii recupereze si are tot interesul ca investitia sa fie dusa pana la capat. “Mai bine da o amanare investitorului cu niste costuri in plus si, bineinteles, pana la anumite limite”, a subliniat Zarnescu.
Bancile proprietar. Potrivit reprezentantului Capital Partners, bancile nu sunt dispuse sa execute silit proprietati imobiliare, pentru ca nu au firme specializate de administrarea activelor care sa preia aceste bunuri. “Cu siguranta, se va ajunge la cazuri de acest gen, dar negocierile cu investitorii mari sunt la ordinea zilei, deoarece toata lumea vrea sa evite astfel de situatii”, comenteaza Diaconescu.
In contextul actual, in care creditele neperformante cresc, este de presupus ca bancile vor trece la executarea garan- tiilor, si astfel, din cauza presiunii exercitate de executarile silite, pretul proprietatilor ar urma sa sufere o depreciere considerabila. Momentul este pandit de o serie de jucatori imobiliari si se considera marea oportunitate a anului 2009. Potentialii cumparatori se vor simti mult mai confortabil sa cumpere de la un executor sau lichidator decat de la un proprietar. Pretul pietei, greu de justificat la acest moment datorita lipsei tranzactiilor, va fi determinat de vanzarile la licitatie publica.
“O astfel de oportunitate pentru cumparatori ar reprezenta insa un moment al marcarii pierderii pentru banci. Pana in momentul in care ipoteca nu este vanduta sub valoarea luata in garantie, exista cel putin o speranta ca sumele imprumutate vor fi recuperate. Valoarea de piata a bunurilor luate in garantie poate reveni. Vanzarea sub valoarea luata in garantie a proprietatilor ipotecate ar pune banca in situatia in care nu ar putea sa-si recupereze creditele acordate si ar marca astfel pierderea”, a declarat Romeo Cosma, managing partner al casei de avocatura Cosma si Asociatii.
Astfel, bancile sunt dispuse sa prelungeasca creditele acordate, in conditiile in care sunt suplimentate garantiile solicitate de banca, se cresc dobanzile si costurile legate de nerespectarea termenilor creditarii (dobanzi penalizatoare). “Totodata, sunt introduse clauze de dare in plata pentru bunurile aduse in garantie si prevederi ce reglementeaza cesiunea contractului”, a mai spus Cosma.
Reglementarile Bancii Nationale a Romaniei privind prudenta bancara impun bancilor sa declare neperformante creditele care inregistreaza o oarecare intarziere la plata ratelor. Pentru aceste credite sunt constituite provizioane, si astfel, pe langa alocarea unor importante resurse financiare, le sunt afectati si indicatorii economici. Bancile pot evita aceste inconveniente utilizand cesiunea de creanta si darea in plata.
Practic, contractele de credit pot fi cesionate catre o societate comerciala cu activitate nebancara, adica o companie care sa administreze activele bancii. Aceasta firma poate prelua in proprietate bunurile luate in garantie prin valorificarea clauzelor ce reglementeaza darea in plata. Astfel, jucatorii din piata se asteapta la aparitia unor companii de acest tip ce vor detine in proprietate numeroase proprietati ce au facut anterior obiectul unor garantii pentru credite neperformante.
Aceste societati nu vor fi nevoite sa vanda. Ele vor putea sa le exploateze cum este mai rentabil economic. Aceste bunuri vor putea fi inchiriate sau chiar vandute in rate, sustine Romeo Cosma. Bancile ar putea evita in acest fel prabusirea preturilor proprietatilor luate in garantie, dar, totodata, ar putea sa dispara si perspectiva unei mari oportunitati pentru cei care asteapta scaderea preturilor.
Incep negocierile. Omul de afaceri Iulian Dascalu, proprietarul celei mai mari retele de tip mall la nivel national, nu a fost nevoit inca sa intre in negocieri cu bancile, insa este sceptic in ceea ce priveste perioada urmatoare. Iulius Group, compania lui Dascalu, a obtinut in septembrie anul trecut un credit in valoare de 124,8 mil. euro de la UniCredit Tiriac Bank pentru construirea zonei rezidentiale din cadrul ansamblului Palas, situat in centrul istoric al Iasiului. Compania mai are inca un imprumut la banca germana Eurohypo, extins tot anul trecut la 242 mil. euro, bani pe care Dascalu ii foloseste pentru extinderea centrelor comerciale Iulius din Timisoara si Iasi.
“Noi nu am avut pana acum nevoie sa renegociem termenii de creditare pentru niciunul din creditele pe care le avem. Nu stim ce o sa se intample pe viitor. Noi am stabilit in momentul accesarii creditelor niste termene realiste pe care sa putem sa le indeplinim si avem mai multe conditii”, a spus Dascalu. In cazul dezvoltatorului Copper Beech, negocierile o sa inceapa cat de curand, asta dupa ce, inca de la sfarsitul anului trecut, compania a anuntat amanarea majoritatii proiectelor avute in plan pentru Romania. Astfel, actionarii Copper Beech vor renegocia in urmatoarele doua luni termenii contractului de credit in valoare de aproximativ 15 mil. euro deschis la Alpha Bank, cu scopul de a amana termenul de rambursare. “Urmeaza sa luam o decizie le nivelul Consiliului de Administratie cu privire la perioada pana la care sa amanam creditul de la Alpha Bank. Negocierile se vor derula in urmatoarele doua luni”, a declarat Diwaker Singh, presedintele si unul dintre actionarii companiei. Creditul a fost accesat pentru dezvoltarea ansamblului rezidential Blue Tower din zona Plumbuita a Capitalei. Rambursarea creditului trebuie asigurata pana la finalizarea proiectului, respectiv luna septembrie a acestui an.
Bancile fug de imobiliare. Presedintele UniCredit Tiriac Bank, Dan Pascariu, care are o expunere de 15-20% pe sectorul de real estate, se asteapta ca singurele credite pentru investitii imobiliare ce se vor mai acorda in perioada urmatoare sa fie pentru “mici plombe” si nu pentru proiecte de proportii.
Potrivit acestuia, criza va reduce importanta sectorului imobiliar ca expunere pentru banci. Volksbank Romania, banca cu cea mai mare expunere a portofoliului pe piata imobiliara, in proportie de 95%, a fost nevoita sa-si schimbe strategia, reorientandu-se catre operatiunile de overdraft, in contextul in care sectorul pe cresterea caruia a pariat agresiv in ultimii ani este inghetat.
Oficialii bancii au anuntat ca executarile creditarilor sunt in crestere inca din trimestrul patru al anului trecut si reprezinta circa 1% din portofoliu. Reprezentantii Volksbank au apreciat ca rata intarzierilor la plata va creste la 6%, de la 4%, cat este in prezent, in timp ce rata de neplata va ramane sub 2%.
Primele semnale negative pe piata imobiliara locala au inceput sa apara in a doua jumatate a anului trecut, cand politicile bancilor in raport cu imprumuturile pentru investitii imobiliare au devenit mai rezervate. Scaderea gradului de indatorare impusa de banci a obligat o serie de investitori din industrie sa amane sau chiar sa anuleze majoritatea proiectelor imobiliare planificate pentru acest an. Primul sector din piata care s-a resimtit de pe urma acestei schimbari a fost cel rezidential.
Tranzactiile cu locuinte s-au redus drastic pe final de an, pentru ca, in prima parte a acestui an, sa fie blocate. Pentru a revigora piata si a puncta noi vanzari, dezvoltatorii au fost nevoiti sa adopte metoda vanzarii locuintelor in rate, fara a avea ca intermediar banca.
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
