Ionut Bordei, partener Eurisko: ''Investitorii si planurile urbanistice scumpesc terenurile''

Cum credeti ca vor evolua preturile pe domeniul rezidential?  

Acestea vor mai creste, dar nu din cauza faptului ca este cerere mul­ta. Cererea este un factor secun­dar. Preturile evolueaza din cauza a doi factori: pretul terenului si pre­tul constructiei.

De ce creste pretul terenului?  

Pretul terenului creste datorita investitorilor si din cauza faptului ca planurile urbanistice sunt ha­o­tice, ceea ce duce la cresterea ne­justificata a unor preturi. In al trei­lea rand, este vorba de faptul ca multi proprietari, dar si multi cum­pa­ratori neexperimentati nu au inteles ca nu poti sa construiesti orice si oriunde. Nu poti sa faci rezidential peste tot. Proprietarii incearca sa gaseasca “best-use” ca sa mareasca valoarea pamantului.

Iar pretul constructiei de ce se mareste?  

Forta de munca deja este putina si, oricum, este exportata. Pretul ma­terialelor creste din cauza faptului ca, pe de o parte, usor-usor, au disparut producatorii mici, iar piata este dominata autoritar de cei mari. Pe de alta parte, piata romaneasca nu este pregatita sa absoarba nu­ma­rul mare de constructii. Nu inseamna ca suntem intr-un blocaj, ci ca firmele nu sunt obisnuite cu acest ritm si nu pot sa-si dubleze sau sa tripleze numarul angajatilor peste noapte.

Acest lucru are si o latura buna. Le arata oamenilor ca ar fi foarte simplu sa angajezi 200 de oameni in plus, dar s-ar sacrifica din calitate, pentru ca cei care nu au avut de-a face cu acest domeniu dau cu batul in balta. Daca firmele nu pot sa-si creasca numarul de angajati, vor creste preturile, dar vor oferi un confort al calitatii pentru clienti mult mai mare.

De ce domina piata marii producatori de materiale de constructii?  

Romanilor le place sa auda nume frumoase si cunoscute. Clientii prefera sa auda ca un anumit material a fost achizitionat de la o anumita firma, si atunci antreprenorii generali comanda de la producatorii mari. Pe de alta parte, firmele puternice le-au cam sufocat pe cele mici. Daca ne uitam la cladirile de birouri, o sa vedem ca exista una, maximum doua firme care furnizeaza betonul.

Ce proiecte sunt in prega­ti­re si vor fi lansate in curand?

La aceasta intrebare nu va pot raspunde, pentru ca ar insemna sa dezvalui cateva dintre surprizele care se pregatesc. Oricum, interesant este ca pana la sfarsitul anului vor aparea proiecte de mare valoare in tot Bucurestiul si nu numai. Vor fi din ce in ce mai multe proiecte construite in apropierea liniei de centura, atat in afara, cat si in interior.

Acestea se vor constitui in alternativele la preturile foarte mari din interiorul Bucurestiului. De aici va rezulta un lucru care lipsea pana acum, o segmentare. Cei care doresc sa stea exclusiv in oras vor trebui sa dispuna de un buget pe masura, cei cu un buget mediu se vor indrepta spre margine, iar restul vor trebui sa treaca de centura.

Vor aparea proiecte de mari dimensiuni in afara orasului?  

Da, vom avea in urmatorii ani proiecte ce se vor concretiza in mici orase-satelit. Nu am mai avut asa ceva pana acum. Ca sa apara asa ceva, a fost nevoie sa vina in tara investi­tori importanti din Vest, care au experienta in proiecte de anvergura.

Este vorba, evident, de investitii majore in zone care fie au o infra­structura slab dezvoltata, fie nu au deloc. Cu cat faci un proiect mai mare, cu atat costurile cu infrastructura scad.

Care este valoarea lor?  

Proiectele mari vor avea valori intre 20 milioane de euro si chiar un miliard de euro. Acestea din urma vor avea si zone comerciale, si de birouri. Proiectele de un miliard de euro vor fi dezvoltate in afara Bucurestiului si vor fi ceva in genul Baneasa.

Dezvoltatorii vor construi si infrastructura?  

Da, probabil ca vor face totul, inclusiv drumuri de acces, gaze si electricitate. Sigurul lucru greu de facut fara ajutorul primariilor va fi transportul in comun.

Este vorba de mai multe pro­iecte de un miliard de euro?  

Da, unele vor fi anuntate anul acesta, altele in 2008. Constructia lor va dura minimum cinci ani. La un astfel de proiect trebuie sa muncesti macar un an sau doi.

Marii dezoltatori sunt straini sau romani?  

In special straini. Exista si joint-venture, dar aici tot strainii detin o cota covarsitoare din afacere, romanii venind doar cu terenul. Asta nu inseamna ca nu avem dezvoltatori romani. Este foarte greu insa, pentru o firma autohtona, sa inceapa si sa duca la bun sfarsit un proiect de un miliard de euro.

Cand spuneti de un miliard de euro, vorbiti de valoarea de cost sau de cea de van­za­re?  

In general, cand vorbim de anumite valori, acestea sunt de vanzare. Costurile depind foarte mult de cum sunt imbracate. Este greu sa apreciezi costurile pentru un proiect care se intinde pe cinci ani.

Cate proiecte rezidentiale mari vor fi finalizate pana la sfarsitul anului?  

Anul acesta vor fi terminate doar doua proiecte importante, Central Park si Quadra Place. Evident, vor fi predate o serie de alte proiecte mici, dar peste 150 de unitati locative vor fi doar acestea doua.

Restul ansamblurilor anuntate vor fi predate la sfarsitul lui 2008, inceputul lui 2009, pentru ca este vorba de proiecte ample care au nevoie de o dezvoltare prealabila a infrastructurii. 

Care este valoare totala a proiectelor care se vor finaliza pana la sfarsitul anului?  

Este greu de evaluat. Dar cele doua proiecte fac impreuna 100 milioane de euro. 

Cate proiecte s-au finalizat in anii trecuti?  

Nu prea multe. Anul trecut, spre exemplu, s-au predat 3.500 de unitati locative, in proiecte mari si mici. Este greu insa sa facem o impartire intre proiectele mari si cele mici. S-a ajuns ca investitiile in imobiliare sa fie o moda. Cum au putini bani, toti se apu­ca si dezvolta. Ar fi foarte bine daca s-ar si pricepe toti la ceea ce fac.

Cu timpul, o sa inceapa sa se filtreze si aceasta piata a dezvoltatorilor. In general, clientii se indreapta catre proiecte mari.

Care sunt cei mai mari dezvoltatori din piata?  

Daca ar fi sa facem un clasament, nu prea putem, pentru ca cei mari abia au intrat pe piata.

Unii au o carte de vizita impor­tanta, insa doar afara. Am putea sa-i  enumeram, fara sa facem un top - GTC, Conarg, Baneasa Investments, Hercesa, Prasa, Lar Imobiliare.

Ce inseamna segmentarea pietei din punctul de vedere al preturilor?  

Clientii trebuie sa inteleaga ca pe orice piata imobiliara exista un anu­­mit ritm al constructiilor. La ince­put, se construiesc apartamentele de lux, apoi cele din clasa mediu- plus, urmeaza cele din clasa medie si abia la sfarsit apartamentele sociale.

Cat de ieftine vor fi apartamentele sociale? 

 Apartamente sociale, ieftine, nu inseamna ca toata lumea va putea sa isi cumpere o locuinta.

Apartamentele ieftine vor fi la 20% din pretul apartamentelor de lux, la 40% din pretul celor mediu-plus si undeva la 60-70% din pretul celor medii.

Eu cred ca in momentul in care se vor construi, aceste apartamen­te vor avea un pret de 1.200-1.300 de euro pe metru patrat, iar asta se va intampla cel putin in cinci ani. La acel moment, toate apar­tamentele din clasele superioare vor avea preturi mai mari.

Multi se plang ca nu se construiesc apartamente pentru ei, dar niciunde in lume cine castiga 200-300 de euro pe luna nu isi poate permite o casa.

“Clientii trebuie sa inteleaga ca pe orice piata imobiliara exista un anu­mit ritm     al constructiilor. La inceput, se construiesc apartamentele de lux, apoi cele din clasa mediu-plus, urmeaza cele din clasa medie si abia la sfarsit apartamentele sociale.’’ Ionut Bordei partener Eurisko

Curriculum Vitae
Varsta: 27 de ani 
Stare civila: necasatorit 
A studiat Marketingul la Artifex 
Vorbeste fluent turca, engleza si franceza 
Joaca fotbal, canta la pian 
Este pasionat de cursele de masini