“Valoarea investitiei poate varia in functie de mai multi factori, unul dintre acestia fiind chiar evolutia cererii si a ofertei de pe piata, adica valoarea tranzactiilor ce se efectueaza, maturitatea pietei constructiilor si a fortei de munca. Valoarea unei astfel de investitii poate creste chiar cu 10% pana la 20% fata de momentul lansarii, insa poate fi chiar si mai mare, daca proiectul se modifica simtitor”, a declarat Anda Marian, managerul Departamentului Rezidential al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania, reprezentanta locala a companiei americane.
Aceste cresteri pot fi si mai mici, in cazul in care companiile de dezvoltare isi iau o anumita marja de eroare la calcularea investitiei. Irina Petrescu, directorul Departamentului Vanzari Rezidentiale din cadrul companiei de brokeraj imobiliar Esop Consulting, este de parere ca, in conditiile in care nu apar modificari de design sau de materiale fata de proiectul initial si in conditiile in care proiectul este realizat cu o serie de marje corespunzatoare, cresterile de pret nu ar trebui sa fie mai mari de 5-8%.
“Este posibil sa se modifice costurile de investitie pe perioada dezvoltarii unui proiect rezidential, dar nu cu un procent semnificativ. Cand calculam valoarea de investitie, ne luam si o marja de eroare pentru cazul in care, spre exemplu, costul materialelor de constructii va creste. In general, investitia pe care o anuntam la inceputul unui proiect ramane aceeasi pana la final”, a mentionat Andrada Anuta, PR manager in cadrul companiei de dezvoltare Adama, controlata de fondul american de investitii Tiger Global Management si de austriecii de la Immoeast. Aceasta a mai spus ca in proiectele Adama se pleaca de la niste preturi promotionale la inceputul proiectelor, dar la final, apartamentele ajung la valoare reala, calculata in functie de preturile din piata la momentul respectiv.
In cazul proiectului Baneasa Rezidential, dezvoltat de Baneasa Investments, aspectul cresterii costurilor de constructie din ultima perioada a fost “mentinut sub control” prin anticiparea factorilor ce influenteaza piata de constructii. Reprezentantii companiei au purtat negocieri pe pachete de obiective, putand astfel sa utilizeze un sistem de contracte cu costuri fixe de constructie. “Diferentele inevitabile dintre momentul lansarii si momentul finalizarii primei faze de dezvolatare rezidentiala in ceea ce priveste valorile de investitie au fost reduse in mare mare parte, urmand ca pentru fazele ulterioare sa se ia in calcul alte niveluri de cost adaptate conditiilor de piata curente si implicit sa ajusteze valoarea totala a proiectului”, a declarat Alin Negulescu, directorul de vanzari al Baneasa Rezidential. Printre proiectele rezidentiale aflate in faze avansate de dezvoltare si care au inregistrat cresteri ale valorii de investitie, Sorin Lacusta, directorul Departamentului Rezidential al companiei de consultanta imobiliara Regatta, enumera Baneasa, Central Park, Phoenix si Citadella Titan, sustinand ca la majoritatea ansamblurilor s-au inregistrat astfel de cresteri. El considera ca principalele motive care stau la baza acestor ajustari de bugete sunt scumpirea materialelor de constructie, inflatia, cererea si depasirea bugetului alocat pe parcursul dezvoltarii. Pe langa aceste asptecte, George Ivan, consultant al Departamentului Rezidential din cadrul societatii de servicii imobiliare DTZ Echinox, a mai identificat si cresterea pretentiilor fortei de munca din constructii, precum si probleme aparute pe parcursul lucrarilor in ceea ce priveste amplasamentul, care necesita costuri suplimentare.
Materialele. Unul dintre principalele motive ale cresterii costurilor de constructie la nivel global este cererea mare de fier si alte materiale de constructie in tari precum China si India. “In Romania, din cauza boomului din sectorul imobiliar, asistam la o lipsa acuta a companiilor de constructii, a masinilor si a muncitorilor, care este normal sa conduca la preturi de constructie mai mari”, a declarat Avner Bar, directorul general al companiei israeliene Ocif Romania, care dezvolta in parteneriat cu grupul francez Rothschild proiectul rezidential Vidando Unirii. Conform reprezentantu lui Coldwell Banker, daca in 2007 un metru patrat construit costa intre 400 si 500 de euro, acum este greu de gasit un constructor cu un pret mai mic de 650 de euro/mp, cost mediu. “Costurile de constructie au crescut cu 25% si chiar cu 40% la case in 2008 fata de 2006 si fata de prima parte a anului 2007. Principalul motiv este lipsa fortei de munca”, considera Marian. Specialistii din industria constructiilor au comunicat cresteri medii de 15-20% fata de aceeasi perioada a anului precedent, pe fondul majorarii tarifelor la gaze, petrol si energie electrica, dar si la ciment si otel-beton.
Acoperireicosturi. Necesitatea cresterii investitiei intr-un proiect rezidential ii obliga pe dezvoltatori sa recurga la diferite metode de acoperire a acestor costuri aditionale. Pe fondul concurentei mari, dezvoltatorii nu au posibilitatea de a creste pretul produsului final, ci mai degraba isi micsoreaza profitul.
“Chiar daca, pentru un dezvoltator, aparitia unor costuri mai mari pot parea a indreptati ideea solicitarii unui pret mai ridicat, asta nu inseamna ca acest lucru ar fi si posibil”, subliniaza oficialul Esop Consulting. De regula, cresterea pretului este dependenta de contextul pietei in ansamblu si de competitorii existenti la un moment dat. Cresterea pretului inseamna si cresterea riscului sau cel putin a perioadei de finalizare a vanzarii, motiv pentru care un dezvoltator se gandeste atent inainte de a lansa o astfel de masura. “Costurile sunt acoperite prin ridicarea preturilor sau sunt incluse in taxe de intretinere, mai rar este folosita scaderea marjelor de profit”, a adaugat reprezentantul DTZ Echinox.
Produsulifinal. In majoritatea cazurilor, aparitia de costuri aditionale neasteptate pe parcursul dezvoltarii unui produs imobiliar se rasfrange prin cresterea pretului produsului final. “Costul de constructie reprezinta circa 50-60% din pretul de vanzare pe metru patrat, acestuia adaugandu-i-se si costurile legate de marketing, finisaje superioare si alte amanunte”, conchide consultantul Coldwell Banker. In costul de constructie sunt incluse proiectarea, manopera si materialele de constructie. Consultantii estimeaza ca pentru acest an manopera a avut o crestere semnificativa, de la 15-20% la 20-25%. Totodata, costurile cu arhitectii, consultantii imobiliari, marketingul si dobanzile bancare ce apar in momentul dezvoltarii unui proiect rezidential aproape s-au dublat din 2005 si pana in prezent. Daca acum doi ani costurile aditionale erau de 60 de euro/metru patrat, ele au ajuns astazi la circa 110 euro/metru patrat. Reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Eurisko estimeaza pentru anul viitor o crestere de circa 40 de euro/metru patrat. Aceste costuri reprezinta in prezent un procentaj de 8,5% din pretul final al unei locuinte.
Costurile aditionale s-au dublat
Cheltuielile aditionale s-au dublat, pentru ca acum doi ani se construia neprofesionist, a declarat Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta si brokeraj CB Richard Ellis-Eurisko. “Aceste costuri variaza foarte mult in functie de imobilul sau complexul construit. In cazul unui complex rezidential, costurile de marketing pot sa ajunga si la un procentaj de 5%”, a spus Robert Teodorescu, directorul Departamentului Vanzari Rezidentiale din cadrul Regatta. El a adaugat ca, in cazul arhitectilor, conteaza foarte mult volumul si complexitatea proiectului. Un exemplu concret pe un apartament de 150 de metri patrati, finisat si decorat, a dus la un cost cu arhitectul de aproape 100% din pretul proprietatii, sustine acesta.
Potrivit lui George Margescu, managing director al companiei de dezvoltare Cefin Real Estate, aceste costuri aditionale cumulate cu cresterea pretului de constructie si a costului terenului conduc la minimizarea spre zero a profitului dezvoltatorilor. “Anul 2008 va fi un an foarte greu pentru dezvoltatori. Solutiile ar fi sa incheiem parteneriate cu firmele de constructii si sa boicotam tranzactii cu terenuri la preturi nereale”, a declarat Margescu. Reprezentantul Cefin a aratat ca, in acest an, costul de constructie a crescut cu 30%.
‘Pe fondul boomului din sectorul imobiliar, asistam la o lipsa acuta a companiilor de constructii, a masinilor si a muncitorilor, care este normal sa conduca la preturi de constructie mai mari Avner Bar director general Ocif Romania
‘Investitiile in majoritatea proiectelor rezidentiale cresc pe parcursul dezvoltarii cu 15-30%, fiind influentate de scumpirea materialelor de constructie, inflatie, cerere si depasirea bugetului alocat Sorin Lacusta director Departament Rezidential Regatta
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
