Octombrie e o luna importanta pentru Iulian Dascalu: va deschide, la numai doua saptamani dupa TriGranit, mall-ul din Cluj – orasul care pana acum n-a avut nici un mall si care e pe punctul de a capata o semnificatie speciala pentru cele doua businessuri. Pentru Iulius Group, de exemplu, Clujul e primul test in fata unui competitor – pana acum, Dascalu a deschis malluri doar in orase in care n-avea adversari de talia lui. De cealalta parte, Clujul inseamna, pentru compania maghiara TriGranit – cu proiecte de 1,5 mld. euro in Ungaria, Polonia si Slovacia – primul mall in Romania si, deci, locul in care grupul va testa piata romaneasca. Se infrunta, pe acelasi teren, un antreprenor roman care, in ciuda extinderii masive, a reusit sa ramana unic actionar grupului fondat la Iasi, si un grup regional care beneficiaza de o semnificativa forta financiara. TriGranit are, printre actionari, fondul de investitii Immoeast, cel mai activ investitor al momentului in real estate-ul romanesc, precum si pe Nathaniel Rothschild, copresedinte al fondului de investitii Atticus Capital, descendent al cunoscutei familii de bancheri britanici. Tocmai pentru ca miza e mare, Dascalu s-a mutat de cateva luni la Cluj, unde a stat aproape de dimineata pana seara pe santierul ridicat in centrul orasului pentru mall-ului sau – cea mai mare investitie a Iulius Group de pana acum –, programat sa fie inaugurat pe 20 octombrie. A urmarit, probabil, si cum evolueaza lucrarile la Polus Center, mall-ul dezvoltat de TriGranit, care va fi deschis pe 12 octombrie – desi omul de afaceri iesean spune ca nu are probleme cu concurenta, pentru ca in Cluj vor fi destui cumparatori pentru toata lumea: mizeaza pe faptul ca la mall-ul sau vor veni cumparatori din tot Ardealul, pentru ca „lumea se plictiseste repede si nu poti sa mergi tot timpul la un singur mall“. Dar Clujul n-a fost testat inca de dezvoltatorii de mall-uri, iar Adrian Crivii, director al firmei de evaluare imobiliara Darian din Cluj, crede ca pe termen scurt piata s-ar putea dovedi „prea mica si nereceptiva pentru doua mall-uri deodata“.
ATU-URILE LUI DASCALU. Pe ce se bazeaza atunci Dascalu, in afara de argumentele demografice? In primul rand pe experienta dobandita in cei opt ani in care a pus pe picioare businessul mall-urilor din Iasi si Timisoara – unde insa a jucat dupa propriile sale reguli, neavand concurenti de aceeasi anvergura. La Cluj lucrurile sunt diferite si cursa va fi interesanta, mai ales ca nici unul dintre competitori nu are avantajul primu lui venit: cele doua mall-uri se deschid in aceeasi luna. In plus, batalia mall-uri lor se va inteti in primavara lui 2009, cand va aparea si un al treilea concurent, Atrium Center Cluj, pentru care joint-venture-ul dintre companiile britanice Dawnay Day Pan Terra si Atrium Centers va face o investitie de 85 mil. euro. Asta nu inseamna ca Dascalu s-ar arata intimidat: s-a gandit ca trebuie sa aiba un start convingator, asa ca a incheiat deja un parteneriat cu un nume mare in retailul alimentar, lantul de hipermarketuri Auchan, o asa-numita „ancora“ de categorie grea. Regis Mougel, director general al Auchan, spune ca a fost vorba de o initiativa comuna – fireasca, avand in vedere ca „ofertele se completeaza foarte bine si acopera toate tipurile de clienti“. Parteneriatul dintre cele doua companii va functiona, in plus, si la Suceava, unde Dascalu va deschide un mall in primavara anului 2008. Pe langa experienta in astfel de proiecte si ancora reprezentata de hypermarketul Auchan, omul de afaceri iesean mai are un argument in competitia pentru clientii din Cluj: va face un mall aerisit, in care doar 25% din suprafata e destinata magazinelor, restul fiind ocupat de peste 2.000 de locuri de parcare, aquapark, patinoar, sali de cinema – cu alte cuvinte, Iulius Mall va avea, pe langa functia principala, de centru comercial, si una de loc de petrecere a timpului liber.
ADVERSARUL DIRECT. Daca Dascalu mizeaza experienta in mall-uri romanesti, cei de la TriGranit au atu-ul exercitiului regional in capitale precum Budapesta si Bratislava. Compania prospecteaza piata romaneasca inca din ’96-’97, iar „cautarile pentru teren la Cluj au inceput in 1999“, spune Arpad Torok, development director al TriGranit pentru Romania. De ce a durat atat de mult? Pentru ca, explica si Adrian Crivii de la Darian, la Cluj investitorii au fost avut diverse piedici, „de la probleme litigioase pentru anumite terenuri pana la conditii de natura politica mai putin favorabile investitiilor“. Odata depasite piedicile, perspectivele sunt bune pentru Polus Center, care e situat la marginea orasului, „unde spatiul permite ridicarea mai multor constructii decat intr-o zona mai centrala, asa cum e cea in care se afla Iulius Mall“, crede Adrian Crivii. Si daca Dascalu face un mall aerisit, cu spatii largi si multe puncte de petrecere a timpului liber, cei de la TriGranit aplica un model clasic, testat deja in strainatate: in spatiul in care acum se fac acum ultimele pregatiri pentru inaugurare vor exista 60.000 mp de suprafata inchiriabila dintr-un total de 80.000 mp, in care va exista si un hypermarket Carrefour, o ancora suficient de puternica pentru a contracara avantajul pe care Iulius il are cu Auchan. Pe langa Carrefour, al doilea magnet al TriGranit e reprezentat de fashion – TriGranit aduce la Polus multe dintre magazinele cu care are parteneriate si in alte tari: Zara, New Yorker, Bershka, Stradivarius, Marks & Spencer, Sephora, Extyn, Springfield ori Debenhams. Pentru ultimele doua marci, francizele sunt detinute, alaturi de cele pentru marcile Esprit si Women’ Secret – prin companiile Fashion Retail Group si AAV Group – de omul de afaceri Radu Octavian, care are si lantul de librarii Diverta. Motivul pentru care compania a ales Polus, nu Iulius Mall, „tine de mixul de chiriasi“, spune Vicentiu Zorzolan, partenerul lui Radu Octavian in afacerile fashion, care aduc 20 mil. euro anual. E vorba, mai precis, de faptul ca Polus s-a orientat spre magazine de imbracaminte, iar Zorzolan spune ca se gandeste ca in primavara lui 2009, cand va fi gata Polus Center Constanta, sa isi duca brandurile si acolo. Partenerul lui Zorzolan, Radu Octavian, a preferat insa sa inchirieze spatiu pentru Diverta la Iulius. Un alt chirias care a preferat Polus e Dragos Rosca, director general al fondului de investitii Gemisa, care are in portofoliu companii de retail precum Miniblu si Optiblu si care crede ca Polus a fost mai bine promovat de mass-media si de agentiile de realestate care au comercializat spatiile. Asa ca va deschide cel mai mare Miniblu din tara (1.500 mp) in Polus. „Iulius Mall a avut un start dificil in Timisoara, care probabil ca a facut ca unii dintre chiriasii de la Timisoara sa isi reorienteze preferintele in cazul Clujului catre celalalt mall“, e de parere Rosca. Si in timp ce unii retaileri s-au impartit intre cele doua mall-uri, altii bifeaza ambele locatii. „Noi intram in Polus Center, dar foarte probabil ne vom duce si in Iulius“, spune Marian Alecu, director general McDonald’s Romania, adaugand ca Iulius Mall Cluj este un test pentru lantul american: daca totul merge bine, McDonald’s va intra si in mall-urile Iulius din Timisoara si Iasi, orase unde are a cum doar restaurante stradale si drive-uri.
RIVALITATE PE TOATE PLANURILE. Cum era de asteptat, batalia dintre cele doua malluri se duce si la nivel de suprafete. Iulius Mall are o suprafata totala de 147.848 metri patrati, in timp ce Polus se intinde pe doar 80.000 mp. Insa suprafata inchiriabila, care este de 37.424 mp la Iulius si aproape dubla la Polus, este cea care conteaza in cifra de afaceri si la evaluarea mall-ului in cazul unei vanzari – lucru pe care il recunoaste si Dascalu. „Reteta unui mall de succes este mix-ul de chiriasi, locatia (inclusiv disponibilitatea accesului cu mijloace de transport in comun) si numarul de locuri de parcare disponibile“, explica Victor Capitanu, analist la casa de investment banking Capital Partners, adaugand ca piata va decide, totusi, care model de business va fi mai profitabil pentru investitor. Deocamdata, cele doua mall-uri rivale vor merge pe linia strategiilor alese inainte sa se sape fundatia. De altfel, rivalitatea a inceput inca din 2005, prin disputarea terenului pe care este construit acum Iulius Mall. Cele 6,8 ha au fost scoase la licitatie acum doi ani de catre Consiliul Judetean Cluj in vederea concesionarii – pe atunci, rivalul lui Iulian Dascalu a fost omul de afaceri clujean Arpad Pasz kany, reprezentant in Romania al TriGranit, insa CJ Cluj a preferat oferta lui Dascalu, punand la dispozitie terenul contra unei sume minime garantate si a unei cote de profit. „Noi nu ne permitem sa dam oricat pe teren, pentru ca investim foarte mult in cladire, altfel nu iese proiectul cum trebuie“, sustine Dascalu, convins ca arhitectura si calitatea proiectului sunt cele care asigura stabilitatea si valoarea investitiei. „Ca sa dormim linistiti si sa stam in piata 20 de ani, il facem cum trebuie. Clientul va alege“, spune el. De altfel, nu este prima data cand Dascalu se asociaza cu autoritatile locale ori cu alte institutii de stat: formula a fost experimentata atat in cazul mall-ului din Iasi, cat si in cazul celui din Timisoara. Strategia lui Dascalu e aceea de a nu bloca banii in terenuri – exceptia e Suceava, unde omul de afaceri iesean a cumparat la licitatie, contra sumei de 3 mil. euro, cele 13 ha de teren scoase la licitatie de fabrica de instrumente Famos. Va investi, la Suceava, circa 100 mil. de euro in ceea ce el numeste „un proiect regional“, pentru ca se asteapta ca mall-ul sa atraga si cumparatori din judetele Neamt si Botosani si – de ce nu? – din Ucraina si Republica Moldova. „Vorbim de o piata de un milion de persoane, iar o parte din acesti oameni vin acum la mall-ul din Iasi“, calculeaza Dascalu, care insa tine cont si de faptul ca la noul mall va a vea un concurent: Suceava Shopping City, dezvoltat de Absolute Real Estate Fund.
SURSELE DE FINANTARE. Pana acum Iulian Dascalu, care estimeaza o cifra de afaceri din mall-uri de 21 mil. euro pentru 2007, fata de 19 mil. euro anul trecut – in 2008, spera Dascalu, mall-ul din Cluj va contribui la business cu 10 mil. euro – si-a finantat afacerile din finantari bancare, cea mai cunoscuta fiind cea obtinuta prin banci grecesti pe filiera ortodoxa, multumita sprijinului actualului patriah – pe atunci mitropolit al Moldovei. Relatia dintre omul de afaceri iesean si patriarhul Daniel e cunoscuta, acesta din urma oficiind chiar in Italia, vara aceasta, cununia religioasa a lui Iulian Dascalu. Acum, omul de afaceri nu mai are insa nevoie de sprijinul patriarhului – cel putin nu pentru finantari: bancile au deja incredere in viabilitatea proiectelor lui. In august, de exemplu, Iulius Group a obtinut, de la banca germana Eurohypo AG, una dintre cele mai mari finantari de pe piata imobiliara din Romania: 175 mil. euro. Banii au fost folositi pentru refinantarea unor credite mai vechi, dar si pentru dezvoltare. Pana acum, Iulian Dascalu nu a luat in calcul varianta extinderii rapide, alimentata de o infuzie de capital de la fonduri de investitii – a ramas, prin urmare, unic asociat al grupului. „Primim oferte multe de la fonduri de investitii, dar deocamdata le-am amanat... noi nu refuzam pe nimeni, discutam, analizam, dar momentan nu vindem“, spune omul de afaceri iesean. Cand va avea un proiect mare – unul de peste jumatate de miliard de euro – il va finanta cu sprijinul fondurilor. Dar, spune el, „deocamdata nu abordam astfel de proiecte, pentru ca cel putin cinci ani de zile avem de lucru la proiectele in care suntem angajati deja“. Daca ar vrea sa vanda pachete de actiuni, probabil ar obtine preturi bune, chiar daca mall-urile lui sunt in tara, nu in Bucuresti. Victor Capitanu de la Capital Partners spune ca „au inceput sa dispara diferentele intre randamentele mall-urilor din orase diferite, asa ca un mall la Cluj va fi evaluat aproape la fel ca unul din Bucuresti“, adaugand ca, dupa parerea sa, „un mall foarte bun se poate tranzactiona la randamente de 6%-6,5%“. In afara Bucurestiului, chiria medie e in jur de 22 euro/metru patrat, fata de Capitala, unde ajunge la 25 euro/metru patrat. Oricum, Dascalu va avea nevoie de bani in continuare: pe langa proiectul de la Cluj, cel de la Suceava si cel de largire a Iulius Mall Timisoara – numai extinderea il costa 40 mil. euro, la aceasta adaugandu-se si suma necesara unui proiect rezidential de 400 de apartamente – omul de afaceri si-a propus ca, pe termen lung, toate orasele cu peste 200.000 de locuitori sa aiba cate un Iulius Mall. „Eu ma pot extinde repede, daca am un proiect bun nu am nici o problema“, afirma dezvoltatorul iesean, explicand ca la un proiect se lucreaza mult – in general peste un an si jumatate: „Ca sa pot investi in continu are, trebuie sa am proiectul de pe acum, cel putin in cap“.
Ce loc ocupa insa Bucurestiul pe lista de proiecte ale lui Iulian Dascalu? Capitala e o tinta indepartata, cel putin deocamdata. „Este adevarat ca Bucurestiul e cea mai buna piata din tara si ca dimensiune si prin mentalitatea locuitorilor de a-si petrece timpul liber in mall, de a cheltui bani“, spune proprietarul Iulius Group. Dar cel mai optimist termen pe care-l poate da – si nici acela nu e decat o ipoteza de lucru – e anul 2009.
SPRE 1 MLD. EURO. Una peste alta, Iulian Dascalu si-a construit, in mai putin de un deceniu, un imperiu comercial: numai valoarea imobiliara a tuturor proprietatilor sale se va ridica, dupa ce si mall-ul de la Suceava va fi deschis, la circa 800-900 milioane de euro, spun analistii consultati de MONEY EXPRESS. Valoarea se calculeaza raportandu-se totalul chiriei nete anuale (dupa ce se scad cheltuielile de intretinere, asigurarile si taxa pe proprietate, adica circa 20% din chiria bruta) la randamentul de piata in momentul tranzactiei (6-6,5%). Asta inseamna, de exemplu, ca mall-ul din Iasi, care a avut chirii nete de 10,4 milioane de euro la venituri totale de 13 milioane de euro, ar valora circa 150 milioane de euro. Prin urmare, mall-urile ar valora circa 520 milioane de euro; daca adaugam aici si proiectul Palas – pe care Dascalu il va dezvolta in centrul Iasului, langa Palatul Culturii – probabil ca valoarea estimata de analisti, de 800-900 milioane de euro, e in concordanta cu realitatea. Dascalu confirma calculul, dar spune ca nu e deocamdata cazul sa faca socoteli: „In general, astfel de evaluari faci cand vrei sa vinzi, iar eu nu vreau sa vand, sunt asociat unic“, spune el. Intr-adevar, e o performanta pentru un business a carui valoare imobiliara se apropie de 1 miliard de euro.
Reteaua lui Dascalu
Circa 22 de milioane de clienti vor trece anual pragul celor trei mall-uri detinute de Iulius Group, generand vanzari de 220 mil. euro.
Iulius Mall Iasi
