O CLĂDIRE DE BIROURI realizată după standardele curente ÎȚI PERMITE să îți RECOMPARTIMENTEZI spațiile ușor fără INVESTIȚII MASIVE în reconfigurarea traseelor electrice sau de ventilație
Suntem în anul 4 de criză. Suntem la jumătatea crizei sau ne îndreptăm spre sfârșitul ei? Nimeni nu ne poate spune cu siguranță. În schimb, criza ne‑a învățat să ne facem evaluări și reevaluări la intervale de timp mai mici. Ce a funcționat? Ce nu a funcționat? Ce o să funcționeze? Întrebările de al căror răspuns depinde obiectivitatea evaluărilor noastre.
Anul trecut în topul proiectelor aflate în dificultate erau cele rezidențiale, urmate de terenurile libere, centre comerciale. Cel mai puțin afectate erau spațiile de birouri.
Am asistat la intrarea în insolvență a proiectului rezidențial Asmita Gardens, printre altele, dar pe de altă parte și la tranzacția anului în materie de spații de birouri – Hewlett‑Packard a închiriat un spațiu de 6.000 mp în cadrul Complexului Upground – ING s‑a relocat în Crystal Tower, PepsiCo în Sun Plaza Offices, AFI dezvoltă cinci clădiri de birouri, UniCredit se mută în Bdul Expoziției, Raiffeisen se va muta în Floreasca și lista poate continua.
În primul rând companiile sunt interesate în a închiria pe termen lung.
Preferă să disloce sume fixe, periodice, predictibile, oferă garanții, plătesc în avans și sunt interesate în a face contracte de preînchiriere. Deodată ca investitor te adresezi unei plaje de clienți mai mari, cu notorietate, și nevoia de predictibilitate a clienților tăi te ajută în realizarea unui plan de investiție eficient, pe termen lung, în care îți poti estima și măsura randamentul corect. Companiile închiriază fie pe perioade de cinci ani și chiar și zece ani. Investitorii de calibru caută yielduri de 10. Dacă ai un chiriaș cu un contract de închiriere pe 10 ani, deja știi că ți‑ai amortizat investiția.
În al doilea rând datorită presiunii constante a companiilor în optimizarea costurilor operaționale. Ele caută spații noi, reprezentative, cu standarde de echipare și confort ridicate și cu un raport optim între spațiile utile și spațiile comune.
De aceea diferența între ofertele dezvoltatorilor începe de aici. Fondul construit al spațiilor de birouri este format în mare parte din clădiri realizate în perioada 1996–2006. Clădirile realizate până în 2006 sunt clădiri în care perioada de garanție a lucrărilor de construcții este depășită. Acest lucru conduce la cheltuieli de întreținere mai mari (în costurile de întreținere sunt incluse și cheltuielile legate de diverse reparații). De asemenea aceste clădiri au dispus de o tehnologie care în momentul de față este mai costisitoare din punctul de vedere al resurselor consumate: lucru vizibil în valoarea facturilor de încălzire sensibil mai mari decât în cazul clădirilor de birouri realizate post 2006.
Un standard ridicat de echipare și confort conduce la o eficiență mai mare a angajaților companiilor. De asemenea condiții mai bune de lucru asigură accesul la personal cu un grad mai înalt de calificare. Este firesc ca orice companie să își dorească diminuarea cheltuielilor operaționale și să caute costurile optime raportate la metrul pătrat închiriat.
Companiile își doresc flexibilitatea: adică adaptarea rapidă și ușoară la diversele cerințe ce pot apărea în viitor. O clădire de birouri realizată după standardele curente îți permite să îți recompartimentezi spațiile ușor fără investiții masive în reconfigurarea traseelor electrice sau de ventilație.
Accesul la mijloacele de transport în comun de mare capacitate (metrou) este un alt aspect important. Este de bun‑simț să admiți că nu poți să ai locuri de parcare pentru toți angajații. De asemenea, în condițiile actuale de criză, mărirea flotei auto este ultima pe lista de investiții. De aceea companiile vor prefera întotdeauna investițiile realizate în locații situate în proximitatea metroului sau a marilor intersecții. De precizat că în momentul de față legislația în vigoare solicită prevederea unui loc de parcare pentru fiecare 60 mp de spațiu util de birouri. Cum uzual se alocă 10 mp de spațiu de birouri per angajat, înseamnă că 83% din personalul angajat nu va avea unde să își parcheze mașina.
Un alt criteriu important în alegerea unui spațiu nou de birouri este raportul între spațiile utile și spațiile comune. Ce aduce acest raport? O cheltuire justificată a resurselor. Practica generală este de a se închiria spații conform standardului BOMA. Suprafața totală închiriată este formată din suprafața spațiilor utile (mocheta) la care se adaugă suprafața spațiilor comune (holuri, accese, scări). Cu cât ponderea suprafeței utile este mai mare, cu atât spațiul este mai eficient. Un spațiu util mai mare îți permite să poți avea mai mulți oameni pe nivel și automat să produci mai mult. Un raport de 15% este de dorit. Iar în momentul în care echipa coordonată de arhitect oferă o valoare apropiată de 10%, cu siguranță dezvoltatorul va avea o rată de închiriere foarte mare. După cum spune un client de al nostru, un proiect de succes este un proiect închiriat sută la sută.
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
