Codul Urbanismului introduce o nouă taxă locală, destinată finanțării infrastructurii publice generate de extinderea localităților. Măsura vizează în special proiectele imobiliare de amploare și transformarea terenurilor din extravilan în intravilan. Guvernul spune că taxa nu are rolul de a bloca investițiile, ci de a face dezvoltarea noilor zone urbane mai sustenabilă. Pentru dezvoltatori, însă, noul cost poate ajunge în cele din urmă să se reflecte în prețul locuințelor.
Piața imobiliară românească intră într-o nouă etapă de reglementare. Codul Urbanismului introduce taxa locală de echipare a teritoriului, un mecanism prin care autoritățile locale vor să obțină resurse suplimentare pentru infrastructura necesară dezvoltării unor noi zone rezidențiale.
Ideea de bază este simplă: dacă un proiect imobiliar extinde efectiv orașul și generează nevoia unor drumuri, rețele de utilități, școli, creșe sau mijloace de transport, o parte din costul acestei infrastructuri ar urma să fie suportată de proiectele care generează dezvoltarea, nu exclusiv de bugetul local.
Cine va plăti noua taxă
Taxa va deveni relevantă în special pentru operațiunile urbanistice cu impact semnificativ asupra teritoriului.
Sunt vizate, în primul rând, proiectele care presupun introducerea unor suprafețe din extravilan în intravilan, precum și dezvoltarea unor noi ansambluri imobiliare.
Prin urmare, nu este vorba despre o taxă aplicată indistinct tuturor proprietarilor de locuințe. Impactul principal îl vor resimți proiectele care contribuie la extinderea zonelor construite și care generează necesitatea unor noi investiții publice.
În această logică, autoritățile încearcă să schimbe modul în care este finanțată dezvoltarea urbană. Până acum, o parte importantă din costurile extinderii infrastructurii a fost suportată de comunitate prin bugetele locale. Noua taxă introduce principiul potrivit căruia dezvoltarea imobiliară trebuie să contribuie și la finanțarea infrastructurii pe care o face necesară.
Unde ar trebui să ajungă banii
Fondurile colectate nu ar trebui să dispară în bugetul general al administrației, ci să fie utilizate pentru infrastructura publică necesară noilor zone urbanizate.
Lista este largă: rețele de apă și canalizare, drumuri, transport public, infrastructură educațională și sanitară, spații verzi și investiții pentru protecția mediului.
Asta înseamnă că, în teorie, un nou cartier nu ar trebui să apară înaintea infrastructurii necesare funcționării sale.
O zonă rezidențială nouă înseamnă nu doar blocuri și case. Înseamnă și trafic suplimentar, consum mai mare de apă și energie, necesitatea transportului public, copii care au nevoie de școli și grădinițe, servicii medicale și spații publice.
Noul mecanism încearcă să pună aceste costuri în legătură directă cu dezvoltarea imobiliară.
„Nu vrem să blocăm investițiile”
Ministrul Dezvoltării, Cseke Attila, susține că noua taxă nu are ca obiectiv limitarea investițiilor imobiliare, ci crearea unui cadru în care dezvoltarea să poată avea loc într-un mod sustenabil.
Argumentul Guvernului este că o dezvoltare imobiliară fără infrastructură suficientă poate genera probleme pentru întreaga comunitate.
Un dezvoltator poate construi un ansamblu de sute sau chiar mii de locuințe, însă construirea drumurilor, extinderea rețelelor de utilități, amenajarea transportului public sau realizarea unei școli rămân, în multe cazuri, probleme ale administrației locale.
Taxa încearcă să schimbe acest raport.
Dar costul poate ajunge la cumpărător
Aici apare însă principala întrebare pentru piața imobiliară: cine suportă în final costul noii taxe?
Formal, obligația va reveni celor vizați de mecanismul prevăzut în Codul Urbanismului. Din punct de vedere economic, însă, orice cost suplimentar al dezvoltării poate fi inclus în calculul unui proiect.
Dezvoltatorul va analiza costul terenului, construcției, finanțării, utilităților, taxelor și infrastructurii. Dacă toate aceste costuri cresc, există posibilitatea ca o parte dintre ele să fie transferate în prețul final al locuințelor.
Asta înseamnă că, chiar dacă taxa nu este plătită direct de cumpărător, efectul ei poate ajunge indirect în prețul apartamentului sau al casei.
Cât de mare va fi acest efect depinde însă de modul concret în care autoritățile locale vor aplica mecanismul, de nivelul taxei și de capacitatea dezvoltatorilor de a absorbi costurile fără să majoreze prețurile.
O taxă care poate schimba și harta dezvoltării imobiliare
Noua regulă poate avea efecte și asupra modului în care dezvoltatorii aleg proiectele.
Zonele în care terenurile sunt ieftine, dar necesită investiții masive în infrastructură ar putea deveni mai puțin atractive dacă noile costuri sunt semnificative.
În schimb, proiectele dezvoltate în zone în care există deja drumuri, utilități, transport public și infrastructură socială ar putea avea un avantaj.
Prin urmare, taxa poate funcționa nu doar ca mecanism de colectare, ci și ca instrument de orientare a dezvoltării urbane.
În teorie, aceasta poate descuraja extinderea haotică a localităților și apariția unor cartiere izolate, conectate slab la infrastructura existentă.
România are însă o problemă veche: infrastructura vine după blocuri
Una dintre marile probleme ale dezvoltării imobiliare din România a fost, în multe zone, apariția locuințelor înaintea infrastructurii.
Se construiesc blocuri și case, iar ulterior administrația trebuie să găsească bani pentru drumuri, canalizare, școli, grădinițe sau transport public.
Noul Cod al Urbanismului încearcă să inverseze parțial această logică: dacă o dezvoltare privată generează costuri publice suplimentare, proiectul trebuie să contribuie la finanțarea infrastructurii necesare.
Principiul este asemănător cu cel folosit în alte piețe imobiliare: dezvoltarea unei zone nu trebuie să însemne doar profit pentru investitor, ci și resurse pentru infrastructura publică pe care noua comunitate o va utiliza.
Cumpărătorii ar putea plăti mai mult, dar ar putea primi mai mult
Există, astfel, două efecte posibile.
Pe termen scurt, o taxă suplimentară poate însemna costuri mai mari pentru dezvoltatori și, eventual, prețuri mai mari pentru locuințe.
Pe termen lung, dacă banii sunt utilizați eficient, cumpărătorul poate beneficia de o infrastructură mai bună: drumuri, transport public, școli, grădinițe, utilități și spații verzi.
Problema esențială va fi însă eficiența utilizării banilor.
Dacă taxa devine doar un nou cost pentru proiectele imobiliare, fără ca infrastructura să se dezvolte în ritmul construcțiilor, presiunea asupra pieței va fi mai ușor de observat decât beneficiile.
Dacă, în schimb, veniturile sunt transformate în investiții vizibile și realizate la timp, noul mecanism poate contribui la o dezvoltare urbană mai coerentă.
Codul Urbanismului intră în vigoare
Codul Urbanismului a fost promulgat la începutul lunii august și publicat în Monitorul Oficial la 10 august, urmând să intre în vigoare în termenele prevăzute de lege, inclusiv termenul de 15 zile de la publicare pentru prevederile cărora li se aplică această regulă.
Pentru piața imobiliară, adevăratul test începe însă odată cu aplicarea concretă a noilor prevederi.
Noua taxă nu înseamnă automat locuințe mai scumpe, dar introduce un nou cost în ecuația dezvoltării. Iar într-o piață în care terenurile, materialele, forța de muncă și finanțarea sunt deja scumpe, orice cost suplimentar poate deveni relevant.
Miza reală va fi dacă taxa va reuși să producă ceea ce își propune Guvernul: mai puțină dezvoltare urbană fără infrastructură și mai multe resurse pentru comunitățile în care apar noile proiecte.
Pentru cumpărător, întrebarea rămâne însă una foarte simplă: va plăti mai mult pentru locuință sau va primi, în schimb, un cartier mai bine echipat?
