Oferta de locuinte noi este departe de a fi satisfacatoare, cu toate proiectele si ansamblurile anuntate de dezvoltatorii imobiliari si fara sa luam in considerare ca intre 20% si 30% dintre locuinte se vand inca din faza de proiect. Pana in momentul de fata, de exemplu, in Bucuresti au fost livrate circa 1.500 de locuinte noi situate in ansambluri mari (de peste 100 de unitati), iar pentru acest an se asteapta alte 13.000 de apartamente si case. Principalele ansambluri care au dat in folosinta apartamente sunt Quadra Place, cu 343 de unitati, Central Park, cu 454 de unitati si Proiectul Baneasa, cu 51 de apartamente, insa numarul lor este mic raportat atat la necesarul de spatii locative din Capitala, cat si la cel national. In tara este nevoie de peste un milion de locuinte, iar in Capitala, de 300.000.
Cererea solvabila pentru a obtine credite ipotecare, desi mica, depaseste si ea cu mult ritmul de constructie a apartamentelor noi. La acest balans se mai adauga investitorii institutionali si persoanele fizice care achizitioneaza in masa marea parte a locuintelor construite. Scopul principal nu este altul decat acela de a obtine un profit consistent in urma revanzarii. Bazandu-se pe cresterile de preturi din ultimii ani si pe prognozele companiilor de consultanta imobiliara, investitorii discuta direct cu dezvoltatorii inca de la lansarea unui proiect si majoritatea iau la pachet intre 25% si 50% din intregul ansamblu rezidential.
Acesta a fost si cazul proiectului Quadra Place, primul proiect de proportii care a fost in totalitate livrat cumparatorilor. “Un sfert din ansamblu a fost cumparat de investitori. Dintre acestia, aproximativ 7% sunt romani, iar restul, companii straine”, a declarat Aurelian Nicolae, managerul general al complexului din zona parcului Politehnicii. Potrivit acestuia, investitorii au inceput deja sa puna in vanzare apartamentele achizitionate la un pret dublu fata de cel initial. Afirmatiile sale sunt confirmate de anunturile publicate de ziarele si site-urile specializate in vanzari de locunte: “Vand apartament 4 camere in Militari -Quadra Place Residence. Decomandat, 5/8, finisaje de exceptie. Constructie 2007. Pret 330.000 de euro”. Compania Conarg Real Estate, dezvoltatorul ansamblului Quadra Place, si-a lansat deja cel de-al doilea proiect din Bucuresti si agentul exclusiv al noului complex, Eurisko, a primit deja oferte de achizitie la pachet din partea investitorilor institutionali.
Deiinchiriat. O parte din locuintele achizitionate de investitori sunt scoase la inchiriere. “In functie de locatie, aceste apartamente sau case sunt repuse in vanzare sau inchiriate. Spre exemplu, apartamentele livrate in cadrul Proiectului Baneasa incep sa fie inchiriate de catre cei care le-au cumparat, pentru ca este mult mai profitabil”, considera Mihaela Pana, director al
departamentului rezidential in cadrul DTZ Echinox. Proiectul Baneasa a livrat pana acum doar 51 de locuinte si urmeaza sa incheie lucrarile la alte 176 de apartamente in primavara acestui an.
Un alt caz este cel al complexului de pe Stefan cel Mare, dezvoltat de Niro Group, care, potrivit reprezentantilor companiei, a fost livrat in proportie de 95%. “Aproximativ 10% din numarul total de 454 unitati s-au repus deja in vanzare pentru a obtine un profit din diferenta dintre pretul cu care au fost achizitionate si valoarea actuala”, a precizat Simina Istrate, consultant in cadrul departamentului rezidential al Colliers International, agentul exclusiv al proiectului Central Park. Potrivit acesteia, circa 25%-30% din totalul de apartamente care au fost scoase la vanzare au fost achizitionate cu scopul de a fi revandute sau inchiriate. Daca in mai 2005, data la care au inceput vanzarile la proiect, pretul pe metru patrat era de 1.200 de euro, acum, acestea se vand cu 2.500-3.000 de euro/metru patrat.
Second-hand. “Fondurile de investitii si investitorii locali revand locuintele in termen de sase luni pana la un an de la data achizitionarii, la un pret cu 30% mai mare decat cel de cumparare”, mentioneaza Mihaela Pana. Fie ca este vorba de investitorii ce cumpara un volum mare de unitati sau de persoane fizice care cumpara in interes propriu, achizitionarea unei locuinte este de cele mai multe ori considerata ca fiind o investitie, pe termen lung sau scurt. “Intre 70%-80% dintre tranzactiile cu locuinte pot fi considerate investitii”, este de parere Anda Marian, Manager Multi -Family&International Sales in cadrul companiei de servicii de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania. “Bursa imobiliara” incepe sa functioneze si in Romania, date fiind cumpararile si vanzarile de locuinte noi intr-un ritm alert. Micii investitori profita de ritmul de crestere al preturilor la imobile din ultima perioada si se angreneaza in tranzactii imobiliare. In acest context, este de inteles motivul pentru care cererea mare de locuinte nu este acoperita. O unitate locativa ajunge la utilizatorul final abia dupa ce trece prin portofoliul unei serii de jucatori la “bursa imobiliara”.
Castiguri. Pe langa dezvoltatorii imobiliari care castiga din vanzarea rapida a ansamblurilor rezidentiale pe seama acestor investitori care cumpara locuintele de pe hartie, mai intervin si profiturile frumoase obtinute de acesti speculatori de piata. Un calcul simplu arata ca, in cazul achizitionarii unei locuinte la un pret de 150.000 de euro, speculatorii obtin, in maximum un an, un profit de 45.000 de euro prin revanzarea imobilului. Conform lui Sorin Lacusta, directorul departamentului proiecte rezidentiale al Regatta, profitul pe care il obtin investitorii din locuinte este de minimum 25%. “Valoarea de crestere a investitiei poate sa varieze intre minimum 30% si 100%, depinzand de locatie, tip de locuinta/proiect, nivel de finisare, facilitati ale proiectului”, subliniaza reprezentanta Coldwell Banker.
Dezvoltari
Cele 15 proiecte rezidentiale noi, lansate in ultimii doi-trei ani, vor aduce in Capitala, pana in 2010, doar 3% din necesarul locativ. Pentru anul acesta, consultantii imobiliari estimeaza un stoc de 3.000 de locuinte. Potrivit companiei de consultanta imobiliara Colliers International, odata cu noile oportunitati financiare acordate de institutiile bancare, numarul de locuinte tranzactionate in proiecte imobiliare noi va creste si va ajunge la circa 10.000 unitati anual, pana in 2010. “Estimam ca doar jumatate din cele aproximativ 30.000 de unitati anuntate pe piata imobiliara din Bucuresti vor fi finalizate pana in 2010”, au declarat consultantii Colliers. Luand in considerare faptul ca cererea este in continuare mai mare decat oferta prezenta, preturile pe piata rezidentiala vor continua sa mentina o crestere anuala de 15%-20% in urmatorii doi-trei ani, adauga reprezentantii Colliers. Consultantii companiei de brokeraj DTZ Echinox spun ca investorii au aruncat pe piata rezidentiala din Bucuresti miliarde de euro in ultimii doi ani, iar in perioada 2008-2010 se asteapta ca minimum 10.000 de locuinte noi sa fie finalizate.
‘Fondurile de investitii si investitorii locali revand locuintele in termen de sase luni pana la un an de la data achizitionarii, la un pret cu 30% mai mare decat cel de cumparare Mihaela Pana Reprezentant DTZ Echinox
‘Un sfert din ansamblu a fost cumparat de investitori. Dintre acestia, aproximativ 7% sunt romani, iar restul, companii straine. Aurelian Nicolae Director Quadra Place
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
