Piața lui Ivan

Marius Ivan, antreprenorul al cărui nume este încă asociat cu afacerea Düfa, anunța acum cinci ani un proiect imobiliar de proporții în Pipera: Pipera City, un „oraș“ de 700 de milioane de euro care urma să aibă 800 de locuințe, 200.000 de metri pătrați de birouri și alți 30.000 de metri pătrați de spații comerciale. În toamna lui 2008, criza economică ateriza oficial și în România, iar Ivan împreună cu asociatul său, irlandezul Tom Quinn, a fost nevoit să se replieze. Nu s‑au grăbit să‑și lichideze deținerile – în jur de 12 hectare din Pipera, pentru care scoseseră din buzunar circa 40 mil. euro – și alte aproape o sută de hectare în județul Ilfov. Dar totul a fost înghețat.
Proiectul de care Ivan s‑a ocupat în ultimii patru ani a fost Global Design, afacere care, la fel, din motive de contractare masivă a pieței materialelor de construcții (intenționa să ajungă la venituri de 200 mil. euro în cinci ani cu acest business), a fost restrânsă la amenajări de interioare pe segmentul premium și de lux, „singurul care a mers foarte bine și în criză“, ține să precizeze Ivan.

Până anul acesta, când antreprenorul în serie Marius Ivan a pregătit un nou start‑up. Din ianuarie, pune la punct detaliile unei noi afaceri fără legătură cu segmentul de business în care s‑a consacrat în mediul local – vopsele și adezivi. Este vorba de o investiție de un milion de euro din surse proprii, tot împreună cu partenerul său irlandez, într‑o piață agroalimentară în zona Pipera pe care o va inaugura oficial pe 12–14 octombrie, în cadrul unui festival de toamnă. Proiectul care se întinde pe mai bine de un hectar (peste 12.000 mp) nu are nici o legătură, spune Ivan, cu proiectul imobiliar Pipera City. Terenul făcea parte din fostul centru de materiale de construcții, care acum, iată, primește altă funcționalitate.

BUTICURI CU AER PROVENSAL. Ideea s‑a materializat la începutul acestui an, povestește Ivan în interviul acordat MONEY Magazine, la care a participat și directorul său de operațiuni, Adrian Barbu. „Face parte de fapt dintr‑un proiect mai mic de retail la care ne gândim de mai bine de doi ani și care include și o piață agroalimentară“, detaliază antreprenorul.

A ales să înceapă cu piața din două motive: este mai oportun pentru condițiile actuale ale economiei românești și pentru nevoile oamenilor din zonă care nu aveau în apropiere un astfel de loc, rezumă Ivan și, în al doilea rând, se „pliază perfect pe platforma pe care o deținem ca întindere și condiții logistice“, completează Barbu. Ceea ce i‑a permis lui Ivan să se miște destul de repede. Atuurile sunt evidente, crede Ivan: este primul proiect de acest gen din zonă, poziția este strategică – la întâlnirea dintre zona rezidențială și cea de birouri, iar conceptul de piață este diferit de ceea ce majoritatea dintre noi înțelege prin piață agroalimentară. Un concept mixt de inspirație mixtă, s‑ar putea rezuma. Pasionat de călătorii, Ivan s‑a inspirat din modelul de piață întâlnit în Austria și Barcelona, după cum mărturisește.

Asemeni oricărui concept modern de retail în care adună mai multe branduri, mixul este esențial. Piața lui Ivan va avea și tradiționalele tarabe (250), cu un design modern, însă, dar și magazine (42 de căsuțe de lemn de 40 mp fiecare) închiriate unor branduri cunoscute din industria farma, HoReCa sau a mezelurilor și producătorilor de produse tradiționale. Aceștia din urmă vor expune în târgurile de weekend, o altă particularitate a pieței Pipera.
Pe lângă funcționalitatea centrală de piață agroalimentară pe care o va avea, piața va găzdui în fiecare weekend târguri cu produse tradiționale unde vor expune exclusiv producători români din toată țara. „Vor avea loc degustări, expuneri de rețete, se va putea chiar găti acolo“, spune Barbu, directorul operațional al noii afaceri a lui Ivan.

Gradul de ocupare al pieței este în acest moment diferit pe fiecare din segmentele pe care le include: magazinele (căsuțele de lemn) au fost ocupate în proporție de 90%, tarabele, în proporție de 50%. Dar și aceste cifre sunt deocamdată relative, dat fiind că piața va fi dată în funcțiune în doi pași: la jumătatea lunii octombrie va fi inauguată prima parte (circa 6.000 mp), urmând ca integral să funcționeze din decembrie, spune Ivan, care nu vrea deocamdată să facă nici o estimare de venituri pentru primul an de la lansare. Un motiv ține chiar de rațiunea acestui concept de piață: de a crea un loc destinat cu preponderență producătorilor români pentru a‑i încuraja și a diminua așa‑numitul fenomen al „piețarilor“, intermediarii care aduc și vând în majoritatea piețelor agroalimentare bucureștene. Drept urmare, au fost gândite pachete promoționale speciale pentru ei, mai ales pentru perioada de început, spune Ivan. „Vreau să ne ridicăm împreună“, adaugă acesta, zâmbind.

Într‑un scenariu pesimist, investiția se va amortiza în cinci ani, într‑unul optimist, în patru ani, estimează omul de afaceri, motivând perioada lungă prin faptul că banii vor fi reinvestiți în dezvoltarea proiectului. Din nou nu a dorit să dea mai multe detalii despre ce va urma.

Cum era de așteptat, cea mai mare parte din venituri va veni din chirii, restul din servicii conexe – expunere specială, spații de depozitare, cântărire, evenimente etc., dă Barbu câteva exemple.

Adeptul afacerilor în pași mici, dar siguri, Ivan mizează pe un bazin de clienți (așa‑numitul „catchment area“ în termenii folosiți de centrele comerciale) de peste 50.000 de oameni, dintre care în jur de 15.000 de clienți din segmentul rezi­den­țial, restul fiind angajații numeroaselor firme care au birouri în nordul Capitalei. O parte dintre ei, chiar într‑un proiect al cărui coproprietar este: North Gate, un ansamblu de două clădiri, cu o suprafață utilă cumulată de 21.000 mp și pe care îl deține 50–50 cu Tom Quinn prin compania Creativ Global Property. Era foarte aproape de un al patrulea exit în 2008, fiind în discuții avansate cu fondul austriac de investiții Immoeast, care însă a decis să se retragă unilateral din negociere.

Potrivit propriei filosofii de ­business, exitul din afacerea nouă pe care Ivan o operează din această toamnă va coincide cel mai probabil când îi va veni o nouă idee de business. Este doar o chestiune de timp și vremuri.