Florin Nine, investments manager in cadrul companiei de consultanta imobiliara Regatta, este de parere ca “orasele importante au un potential ridicat si o populatie semnificativa careia trebuie sa i se adreseze produse de calitate. In general, randamentele pot fi cel putin la fel de bune ca in Bucuresti”. Potrivit acestuia, piata Capitalei ofera in continuare oportunitati, dar la randamente mai mici si cu o competitie mult mai acerba. “Pe piata provinciei, competitia este inca redusa”, a mai spus el.
Totodata, analistii imobiliari estimeaza si o saturare a pietei de retail din Bucuresti incepand din anul 2009. “Aproape jumatate dintre proiectele imobiliare anuntate pentru urmatorii doi ani sunt concentrate in provincie. Valoarea totala a proiectelor ce vor fi dezvoltate in provincie intre anii 2007-2009 se asteapta sa depaseasca 1,2 miliarde de euro“, apreciaza reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Arco Real Estate Consulting.
Potrivit acestora, cele mai multe proiecte imobiliare au fost adjudecate de orase cu peste 300.000 de locuitori precum Cluj-Napoca, Constanta, Brasov, Galati, Timisoara. Criteriile avute in vedere in momentul alegerii unui oras pentru investitii fiind pozitionarea geografica, potentialul economic al zonei, numarul de locuitori si nivelul de trai, pretul si caracteristicile terenurilor. Investitorii urmaresc cu precadere puterea de cumparare a locuitorilor, in functie de care se poate estima rentabilitatea unei afaceri. Motivul acestei reorientari il constituie preturile mari din Capitala, precum si numarul mic de terenuri construibile ramase libere, care au determinat dezvoltatorii imobiliari sa se orienteze spre provincie.
Retail. “Daca facem o segmentare a pietei imobiliare, se poate spune ca aproximativ 50% din piata de retail este atrasa de provincie. La o distanta remarcabila fata de Bucuresti se situeaza investitiile pentru birouri, cele mai multe dezvoltari de birouri, atat finalizate, cat si in faza de proiect, fiind parte a unor puternici investitori locali.
De asemenea, segmentul de rezidential cunoaste o atractie speciala din partea dezvoltatorilor/investitorilor. Provincia, comparativ cu Bucurestiul, are o putere de absorbtie substantial mai redusa a complexelor rezidentiale noi, insa, in majoritatea localitatilor medii ca si numar de populatie, cererea este pe departe inca acoperita de oferta“, analizeaza Adrian Tibichi, research coordinator in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania (CBAR).
Dublu. Randamentul anual al investitiilor imobiliare situate in afara Bucurestiului poate ajunge si la 13%, in timp ce rata anuala se poate situa intre 7 si 10% in Capitala. Cu toate acestea, daca cea mai mare tranzactie de investitii pe piata birourilor, finalizata catre sfarsitul anului trecut, arata un yield de aproximativ 7,6% pentru Sema Parc, in primul trimestru al anului 2006, a fost anuntata perfectarea tranzactiei S. Park la un yield de doar 6,9%. Potrivit companiei de consultanta imobiliara CBAR, in Brasov, Constanta si in Iasi, randamentele anuale pentru mall-uri sunt de 8,25%, pentru birouri 8%, pentru locuinte 9% si pentru spatii industriale 9,5%. Cu aceleasi randamente se prezinta si Cluj-Napoca si Timisoara, doar ca pentru mall-uri randamentul anual este putin mai mare, ajungand la 8,5%, in timp ce la Sibiu este cel mai mic si anume 8%.
“Unii investitori au adoptat o strategie diferita, in Romania incheind parteneriate cu dezvoltatori majori, finantandu-le proiectele si impunand o serie de conditii pentru achizitii. Acesti investitori obtin randamente anuale de 8-10%, chiar si 13% pentru proiecte din afara Capitalei“, argumenteaza Adrian Tibichi.
Cu toate acestea, doua dintre principalele tranzactii ale inceputului de an, adica centrele comerciale EuroMall dezvoltate de Union Investitii in Galati si in Pitesti, au fost achizitionate de fondul de investitii austriac Immoeast la un yield de 7%, valoarea de tranzactie a celor doua proiecte ridicandu-se la 150 milioane de euro.
Record. Cea mai mare tranzactie a inceputului de an ii are ca protagonisti pe austriecii de la Immoeast si pe dezvoltatorii ungari Trigranit. Fondul de investitii a cumparat pentru 185 milioane de euro proiectul Polus Center Constanta, dezvoltat de Trigranit. Constructia proiectului va incepe in vara acestui an si are ca data de finalizare finalul lui 2008.
Anul trecut, tot cele doua companii au realizat recordul la tranzactii pe piata din provincie. Obiectul deal-ului a fost centrul comercial Polus Center din Cluj-Napoca, intr-un contract de tip “forward purchase“ - plata se face pe masura ce lucrarile si inchirierile avanseaza -, tranzactie in valoare totala de 210 milioane de euro.
O alta tranzactie a celor de la Immoeast a fost realizata saptamanile trecute, prin preluarea proiectului comercial Gold Plaza din Baia-Mare. Centrul are o suprafata construita de 43.000 de metri patrati, investitia totala fiind estimata la 97 milioane de euro.
Intr-o prima etapa, Immoeast a achizitionat o participatie de 80% la Gold Plaza, controlul integral asupra proiectului urmand sa fie preluat dupa finalizarea lucrarilor de constructie. Dezvoltarea centrului comercial va fi asigurata de compania Futureal. Lucrarile de constructie sunt programate sa inceapa in ultimul trimestru al acestui an si vor fi incheiate la sfarsitul anului 2008.
Tranzactiile de investitii, adica tranzactiile cu spatii sau cladiri deja inchiriate sau pre-inchiriate (cladiri ce nu au fost finalizate inca) si care aduc venituri imediate cumparatorilor, au ajuns la o valoare de circa 740 milioane de euro la nivel de tara in 2006. In acest an se estimeaza o crestere cu cel putin 20%.
Doar in primele cinci luni ale acestui an s-au realizat investitii de 670 milioane de euro, conform analizelor companiei de consultanta in domeniul imobiliar CB Richard Ellis. Conform analistilor din piata, alte tranzactii totalizand peste 300 milioane de euro se afla in stadiu avansat si, chiar daca nu toate acestea se vor si concretiza, piata investitiilor va totaliza in 2007 aproximativ 1,5 miliarde de euro.
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
