Radu Lucianu, Eurisko: Randamentul pe piata imobiliara a scazut la 6,6%

Un raport recent al Colliers arata ca randamentul pe birouri a scazut de la 7,5% la 7%. Este corecta aceasta informatie?

Randamentul a scazut la acest nivel anul trecut, in toamna. Mai nou se fac tranzactii chiar la un nivel de 6,6%- 6,7% yield (randament-n.r.). Principalul motiv este faptul ca accesul la fondurile pentru investitii a devenit mult mai facil.

Bancile sunt mai flexibile, nu mai exista acea conditie imperativa sa ai preinchiriata o anumita suprafata, adica sa ai de la inceput un procent de 15-20% inchiriat, urmand ca abia apoi sa primesti finantarea. Acum fondul isi asuma de la bun inceput riscul dezvoltarii impreuna cu proprietarul.

Dati-mi un exemplu de tranzactie realizata la un asemenea randament.

Tranzactia Sema Parc s-a facut la un randament de 6,5%.

Spuneati ca sunt prea multi bani pe piata. Despre ce sume vorbim?

Este vorba de miliarde. Valoarea tuturor proiectelor anuntate in tara doar anul acesta se invart in jurul a opt miliarde de euro.

Cat la suta din aceasta suma vine din Bucuresti?

Probabil jumatate. Aici vorbim de proiecte rezidentiale, de retail, de birouri. In concluzie, sunt foarte multi bani. Sper sa se si concretizeze toate aceste proiecte. Ar inseamna foarte mult pentru economia noastra.

Cand se vor concretiza in piata aceste opt miliarde investitii?

Cred ca in patru-cinci ani de zile aceste opt miliarde anuntate ca investitii anul acesta se vor concretiza in proiecte. Anul viitor vor fi anuntate alte proiecte de miliarde de euro.

Cat poate sa mai scada randamentul pe birouri?

Cred ca se va duce in 5-5,5%. Nu pot sa spun cu certitudine insa cand se va intampla asta. Poate sa fie un an, doi, trei sau cinci. Ne vom apropia si de valorile din Vest.

Care este randamentul in capitalele tarilor din jur?

In Budapesta sau in Varsovia, randamentul este 5% sau 5,5% la birouri. In Sofia , yield-ul este mai mare, pentru ca este o piata ceva mai mica, mai putin dezvoltata, unde exista o oferta mai slaba de birouri.

Exista investitori romani care s-au dus in Sofia ?

Da, am cativa parteneri, chiar prieteni as putea spune, care au investit in proiecte de birouri mai mici, de 4.000 sau 5.000 de metri patrati. Sunt si o serie de fonduri de investitii care sunt prezente atat la Bucuresti, cat si in Sofia .

Anumite case de avocatura si firme precum Policolor si-au deschis birouri in Sofia .

Care ar fi sumele pe care romanii le-au investit in Sofia ?

Putem discuta de proiecte de 10-20 milioane de euro.

Dati-mi exemple.

Nu stiu daca ei vor sa fie cunoscuti.

Care ar fi necesarul de suprafata de birouri al Bucurestiului?

Piata suporta undeva la 2,2 milioane de metri patrati. Asta, in conditiile in care se va mentine nivelul actual de cerere. Acum sunt 1,1 milioane de metri patrati de birouri.

Cand ar putea fi acoperita cererea de suprafata de birouri?

Daca investitorii vor sa mentina nivelul randamentului cat mai sus, nu vor arunca in piata suprafete foarte mari. Nu ne mai aflam in situatia anului 2000-2001, cand toata lumea a construit si a aruncat in piata multe proiecte. In acei ani, evolutia randamentului a fost favorizata si de trecerea de la dolar la euro. Yield-ul nu a scazut rapid atunci, deoarece jucatorii din piata au profitat de cererea mare si au mascat cresterea chiriilor prin exprimarea lor in euro. Practic, am avut o trecere de la o chirie de 25 de dolari pe metru patrat la una de 25 de euro.

Ce pondere au diferitele clase de birouri - A, B sau C - in Bucuresti?

Doar clasele A si B ne intereseaza pe noi, Eurisko. Din cele 1,1 milioane de metri patrati de care vorbeam, 60% sunt clasa B, iar restul clasa A. Pretul pentru clasa A creste continuu, pentru ca toti vor sa obtina preturi cat mai mari la chirii. Acum, diferentele in ceea ce priveste preturile finisajelor intre clasa A si B sunt atat de mici, incat merita sa investesti in finisaje de clasa A, pentru a putea cere preturi demne de aceasta clasa.

De ce nu va intereseaza spatiile de clasa C?

Pentru ca este vorba de foste spatii industriale pe care nu poti sa le incadrezi intr-o clasa speciala de birouri. Acolo poti sa faci si showroom, si coafor sau salon de manichiura.

Credeti ca exista riscul aparitiei unui efect de bubble pe piata imobiliara?

Nu cred. Piata mai poate da rateuri. S-ar putea intampla ca piata rezidentiala sa se inflameze, la un moment dat, daca cererea va scadea. Exista posibilitatea sa existe si un balon, care sa se sparga la un moment dat in viitor. stiti cum se spune “numai la reflux se vede cine face baie in pielea goala”. Va veni si acest reflux.

Care sunt cele mai mari proiecte de birouri?

Baneasa Investments, Sema Parc, proiectul celor de la Africa-Israel- Cotroceni Parc - cam acestea ar fi. Plus proiecte din nordul Capitalei. Acelea au suprafete de 30-40 de mii de metri patrati.

In tara , care sunt cele mai mari proiecte?

In tara , vorbim de proiecte mici, faramitate. Optica investitorilor din alte orase este ca mai intai sa faca proiectul rezidential sau comercial, si abia apoi sa adauge o suprafata de birouri.

In Bucuresti, birourile sunt mai vandabile?

Da, este evident, pentru ca, fiind vorba de Capitala tarii, multe firme straine isi deschid filiale aici.

Care sunt ultimele tendinte in piata?

Exista o tendinta de concentrare a birourilor in Bucuresti care se face simtita in diferite zone, cum ar fi Pipera sau Victoriei. Acest lucru se intampla pentru ca, daca un investitor dezvolta, sa zicem, un proiect de 100.000 de metri patrati de birouri, iar langa el, un altul transforma o fabrica veche intr-o noua dezvoltare, acesta din urma nu va face blocuri de locuinte, ci tot birouri. Practic, investitorii, chiar daca nu vor sa o recunoasca, incearca sa-si concentreze fortele. Astfel se realizeaza un pol de investitii in birouri.

Care sunt cele mai mari tranzactii pe care le-ati intermediat?

Ca proiecte pot vorbi de Millenium Business Center , Sema-Parc, pe birouri.

Oricum, trebuie sa spun ca noi, ca agentie, preferam sa intermediem proiecte pe care le avem doar noi. Ne plac exclusivitatile, deoarece ne ofera siguranta.

Care este chiria medie intr-un spatiu de birouri de clasa A, in Bucuresti?

Cred ca putem vorbi de 18-20 de euro pe metru patrat, plus TVA. Daca vorbim de Calea Victoriei, se mai adauga 2-3 euro pe metru patrat.

Dar pentru clasa B?

Preturile aici sunt undeva la 14-16 euro pe metru patrat. Tot ce este in minus sau in plus sunt lucruri de negociat, in functie de suprafata, de durata etc.

In tara , care sunt chiriile?

Sunt orase care se apropie de nivelul Bucurestiului. Acestea ar fi Timisoara, Brasov sau Iasi .

Exista si zone cu chirii mai mari?

Se poate intampla si asa ceva, dar este vorba de cazuri izolate. Poate fi vorba de un proprietar care vrea neaparat un anumit pret. Nu inseamna insa ca il va si obtine.

Ce alte zone din Capitala vor atrage investitii importante, in afara de Calea Victoriei?

Eu cred foarte mult in potentialul zonei Splaiul Unirii. In toate marile capitale europene, estice sau vestice, prin care trec rauri se observa dezvoltarea puternica a zonelor din apropierea lor. Aceste zone ofera o expunere si un acces bun.

De asemenea, cred foarte mult in potentialul arterelor importante deja consacrate, precum Calea Victoriei. Acestea vor atrage in continuare investitii importante.

Nu prea cred insa in zonele pe care eu le denumesc “la iarba verde”. Aici lipseste infrastructura, iar autoritatile locale au mari dificultati in a tine pasul cu dezvoltarile imobiliare. Cel mai bun exemplu este aici zona Pipera.