> La ce proiecte lucrati in acest moment?
Lucram la inchirierea proiectului Colosseum. Proiectul este exclusiv comercial si va fi cel mai mare din Romania. Este localizat pe soseaua Chitilei, in sectorul 1 al Capitalei, si se doreste realizarea unei suprafete inchiriabile de 140.000 mp, pe un teren de 60 ha. De dezvoltare se ocupa proprietarul proiectului, compania Nova Imobiliare, detinuta de un investitor strain. Conceptul investitorului pentru acest proiect este de one-stop-shop. Proiectul are doua etape. Prima va cuprinde un parc de retail, iar a doua - mall-ul propriu-zis. Eu cred ca venim cu acest proiect intr-o perioada buna, daca ar fi sa il deschidem de astazi in doi ani si jumatate. Criza va fi deja istorie, iar lumea va actiona, va gandi si se va comporta normal. In prezent, sunt discutii avansate cu antreprenorii generali, in paralel cu obtinerea autorizatiilor. S-au facut niste modificari de optimizare a proiectului si, de aceea, s-a incetinit procesul, proiectul fiind in lucru deja de trei ani. Lansarea oficiala a acestuia se va face probabil in vara anului curent.
Totul e sa se gandeasca bine, sa aiba un concept bun, o locatie buna si, desigur, un pret accesibil la terenuri, ceea ce nu a fost cazul in ultimii doi-trei ani. Am avut experiente cand negociam pentru diverse proprietati. Dupa fiecare intalnire, vanzatorul marea pretul. Fara nici o logica. Si, acum, foarte multi care au cumparat in ultimii ani nu mai au ce sa faca, pur si simplu.
>Credeti ca or sa lase pretul sub 500 de euro/mp la parcelele mari, ca sa fie profitabil pentru cumparator?
Depinde cat de constransi sunt. Daca au finantat achizitia prin credit bancar, pe baza unui plan de afaceri, la un moment dat, planul nu mai poate fi realizat, iar banca va trebui sa forteze o decizie. Astazi, din pacate, bancile isi ascund cum pot problemele. Probabil ca nici Banca Nationala a Romaniei nu face niste controale la sange ca sa evalueze portofoliile imobiliare. Pe vremuri, BNR avea un reprezentant permanent care evalua saptamanal creditele cu probleme. Astazi, BNR probabil ca nu vrea sa isi asume raspunderea nici pentru ceea ce a fost in trecut, nici pentru ceea ce ar putea cauza daca obliga bancile sa provizioneze proiectele cu probleme mari. Stiu cateva in oras care nici nu mai pot plati, nici nu mai pot continua lucrarile si nici nu au vandut suficient de mult ca sa isi asigure terminarea proiectului, sunt blocate complet. In situatia aceasta, banca le mai da niste bani sa isi plateasca dobanzile, ca sa nu fie nevoita sa provizioneze creditul 100%, ceea ce, la un volum mare, ar duce la niste pierderi importante. Cineva va trebui sa ia o decizie, iar eu cred ca acela este momentul cand mai putem vorbi despre piata imobiliara, cand se vor face niste executari si niste vanzari de active. Este posibil sa creasca din nou pretul la terenuri, poate nu mai mult decat nivelul din 2007-2008, dar, astazi, piata este blocata.
> Se vorbeste in piata ca bancile evita executarile silite pentru ca nu dispun de organisme care sa administreze active imobiliare de acest gen.
In momentul in care se vede nevoita sa execute, banca trebuie sa faca acest lucru si sa vanda. Chiar daca, de exemplu, in America, unde s-au separat destul de repede activele toxice de cele sanatoase, au ajuns sa vanda case la licitatie cu 5.000 de dolari. Case care costasera 100.000 de dolari. De ce? Ca sa scape de ele, pentru ca asta e piata. Nu cred ca te poti opune tendintei. Unii oameni trebuie sa isi asume niste greseli si sa actioneze in consecinta. Cu cat amani mai mult, cu atat devine expunerea mai mare, pentru ca dobanzile curg si exista proiecte care au fost finantate cu zeci de milioane, unde in fiecare luna sunt dobanzi de 500.000-600.000 de euro.
> Credeti ca a venit momentul in care bancile sa faca pasul acesta?
Este foarte greu sa iti asumi o pierdere, chiar si pentru un investitor privat. Daca cineva cumpara actiuni pe bursa si este nevoit sa vanda, el trebuie sa isi asume o pierdere cateodata. Cand trebuie sa pierzi niste bani, ai dureri mari de stomac.
> Il asteptati?
Eu nu ma bucur de necazul altora. M-as bucura insa sa se miste ceva in piata. Sa nu aud numai despre proiecte blocate si care nu pot vinde, ci sa aud despre proiecte vandute si cumparate de cineva care este in stare sa le finalizeze.
> Ati putea finaliza un proiect, intr-o astfel de situatie?
Da. Noi nu am cumparat niciun teren in Romania, in ultimii trei ani, pentru ca erau prea scumpe. Acum, daca s-ar reveni la niste preturi normale, am cumpara si avem forta sa facem un proiect. Eu sper ca, anul acesta, sa incepem cel putin un proiect.
> La intrarea companiei pe piata, ati anuntat ca sunteti in cautare de terenuri la nivel national pentru constructia a zece mall-uri. Planul ramane valabil?
Ramane valabil, insa, daca ne uitam la orase precum Ploiestiul, unde au fost anuntate 12 mall-uri, este greu sa mai vii cu un alt proiect. Chiar daca nu se realizeaza decat trei, noi stim din studiile noastre ca, oricum, este prea mult pentru un oras ca acesta. Nici in Statele Unite, unde sunt cei mai mari consumatori din lume, nu exista un oras cu 200.000 de locuitori care sa aiba 12 mall-uri.
Ne uitam si la provincie, dar numai la locatii perfecte, la puterea de cumparare, nu suntem aventurieri. Spre exemplu, in Constanta sau Brasov as face oricand un astfel de proiect.
> Care au fost problemele care au dus la incetarea contractului pe care il aveati cu River Invest?
Nu am renuntat la contract. Am primit o scrisoare de la investitor, prin care acesta ne-a anuntat ca nu mai doreste sa faca un centru comercial. Momentan, situatia este la Curtea de Arbitraj.
>Ati pierdut bani in acest contract?
Din pacate, in prezent, in ceea ce priveste acest proiect suntem pe minus.
> Sectorul de retail este unul dintre cele mai afectate de criza: companiile nu se mai extind in aceasta perioada si isi reduc bugetele de investitii. V-ati gandit sa va orientati si spre alte segmente de piata, poate mai putin riscante?
Eu cred ca retailul a fost cel mai putin afectat de criza. In retail, contractele sunt pe termen lung. A existat o perioada in care se incheiau contracte la niste preturi foarte mari. Nu exista nicio explicatie logica ca nivelul chiriei din Bucuresti sa fie mai mare decat in Hamburg sau in Munchen, singura cauza ar putea fi lipsa spatiilor. Astazi vedem ca sunt multe spatii libere in zone precum Calea Victoriei si Magheru, iar in centrele comerciale se anunta retaileri care nu mai fac fata costurilor. Sigur ca putem spune ca e vina lor ca au semnat la chiriile acestea, insa eu spun ca este si vina celui care a dezvoltat sau a inchiriat, pentru ca nu le-a atras atentia ca magazinul respectiv nu poate genera afaceri care sa acopere chiria. O chirie medie de 40 euro/mp in Bucuresti poate functiona pe termen mediu, insa noi credem ca undeva la 25-27 euro/mp este mai realist pentru un centru comercial.
> Considerati ca acordul cu FMI va inviora sistemul bancar romanesc?
O sa invioreze sistemul bancar numai daca bancile isi vor face ordine, in primul rand, in propria curte. Putem sa avem 20 de acorduri cu FMI, daca problemele interne ale bancilor persista. Trebuie identificate clar creditele toxice de cele sanatoase.
CV Radu Merica
- 40 de ani
- Pana in 1997, a fost doctorand in cadrul Technische Universitat din Munchen
- Intre 1997 si 1998, manager la Mercedes Benz
- Intre 1998 si 2001, manager al BMW AG
- Intre 2001 si 2005, CEO al Tiriac Holding
- Din 2006, este director general al ECE Projektmanagement
Profil ECE Projektmanagement
- Fondata in 1965 de catre Werner Otto, compania este o afacere de familie
- Are o cifra de afaceri anuala de aproximativ 10 mld. euro
- Are in administrare 83 de centre comerciale la nivel global si 15 in constructie sau in faza de proiect
- Volumul permanent de proiecte se ridica la valoarea de 2 mld. euro
- Volumul realizat de proiecte este de peste 9 mld. euro
- Detine peste 2,4 milioane de metri patrati suprafata de vanzare
- Este prezenta in 15 tari din Europa
- A intrat pe piata locala in 2006 si are 20 de angajati in Romania
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
