Această greşeală i-a încurajat pe oameni să cumpere locuinţe pentru valoarea lor investiţională, devenind astfel o cauză majoră a bulelor imobiliare din toată lumea, a căror spargere a dus la actuala criză economică.
Această greşeală ar putea contribui şi la o nouă creştere a preţului caselor, după ce trece criza. Într-adevăr, unii oameni încep deja să saliveze la posibilitatea de a cumpăra case în contextul actual al scăderii pieţelor.
Dar nu ne confruntăm cu o lipsă a terenurilor. Toate ţările mari din lume au suprafeţe mari de teren, sub formă de ferme şi păduri, care ar putea deveni, la un moment dat, zone urbane. Mai puţin de 1% din suprafaţa pământului este dens urbanizată. Chiar şi în cele mai mari ţări, cu multă populaţie, procentajul este sub 10%.
Există adesea bariere legislative pentru convertirea terenului agricol în teren urban, dar aceste bariere tind să fie îndepărtate pe termen lung, dacă beneficiile financiare se dovedesc a fi suficient de mari. Devine tot mai dificil pentru guverne să le repete cetăţenilor că nu-şi pot cumpăra case la preţuri decente din cauza unor astfel de restricţii.
Preţul terenurilor agricole nu a crescut atât de mult încât să-i îmbogăţească pe investitori. În SUA, preţurile au crescut anual cu 0,9% în termeni reali în secolul 20. Desigur, nu tot acest teren se află în locuri în care ai vrea să trăieşti acum, dar planificarea urbană poate ajuta la îmbunătăţirea lor.
Nici lipsa de materiale de construcţii nu pare să fie un motiv pentru creşterea preţului locuinţelor. De exemplu, în SUA, indicele costului de proiectare şi construcţie (care include costul forţei de muncă, al betonului, oţelului şi lemnului) a scăzut în comparaţie cu preţurile de consum, în ultimii 30 de ani. Având în vedere că există o piaţă globală pentru aceşti factori de producţie, situaţia nu ar trebui să fie total diferită în alte ţări.
O greşeală chiar mai mare este că oamenii tind să confunde nivelul preţurilor cu ritmul schimbării preţurilor. Oamenii cred că ideea potrivit căreia preţul locuinţelor este mai mare într-o ţară decât în alta înseamnă şi că ritmul de creştere a preţurilor ar trebui să fie mai mare acolo. Dar lucrurile ar putea fi chiar invers. Preţurile mai mari dintr-o ţară ar putea crea condiţiile pentru o scădere a pieţei în viitor.
Nivelul aşteptărilor privind preţul locuinţelor care au format gândirea oamenilor în timpul recentelor bule imobiliare a fost adesea nerealist. Acum câţiva ani, eu şi Karl Case am întrebat cumpărători de case din oraşe americane unde preţurile erau umflate cu cât cred că va creşte preţul casei lor pe an, în următorii zece ani. Răspunsul a fost, în medie, de 10% pe an. Dacă facem un calcul al acestui ritm de creştere pe zece ani, vedem că se aşteptau ca locuinţa să fie de 2,5 ori mai scumpă în zece ani şi de 2.000 de ori până la sfârşitul vieţii lor. Or, casele nu s-au scumpit niciodată atât de mult.
Adevărul este că actuala criză economică globală a fost cauzată, în mare parte, de prăbuşirea bulelor speculative din imobiliare şi de pe pieţele de capital. Aceste bule au fost cauzate de greşeli larg răspândite, care nu au fost corectate. Aceasta înseamnă că situaţia s-ar putea repeta.
> Robert Shiller este profesor de economie la Yale University şi economist-şef al firmei MacroMarkets LLC.
www. project-syndicate.org
