Care este suprafata proiectelor imobiliare pe care Cefin Romania o detine in portofoliu la momentul de fata ? Defalcat pe segmente de piata.
Grupul Cefin activeaza pe piata imobiliara din Romania printr-o societate care se numeste Cefin Real Estate Asset Management, cu rol de dezvoltator.
La nivel de birouri, vorbim de o suprafata inchiriabila de 60.000 de metri patrati, la nivel de parcuri logistice depasim deja 100.000 de metri patrati de spatii inchiriate. Parcurile industriale, destinate intreprinzatorilor mici si mijlocii, au o suprafata de 40.000 de metri patrati dezvoltati. Cladirile cu finalitate comerciala au o suprafata de 12.000 de metri patrati. In ceea ce priveste cladirile rezidentiale, avem in constructie circa 300 de apartamente si in faza de proiectare inca 350.
Care sunt proiectele pe care Cefin Real Estate le detine in portofoliu in Romania si in ce stadiu se afla acestea?
Parcul Industrial A1, proiect gandit si facut pentru industria mica si mijlocie, pentru cei care au hotarat sa-si mute birourile din apartamente in niste spatii mai adecvate. Aici avem chiriasi care cauta suprafete intre 100 si 400 de metri patrati de birouri si pana la 500 de metri patrati de magazii mici. Avem totodata si Parcul Logistic, cel mai mare pe care il detinem si primul cu care am intrat pe piata din Romania. Este vorba de peste 100 de hectare de teren, pe care au fost deja claditi peste 130.000 de metri patrati de depozite si avem un plan de dezvoltare de pana la 350.000 de metri patrati. Este proiectul Cortina Residence din zona Baneasa, cu 280 de apartamente, aici am terminat deja fundatia. Avem parcuri logistice in Arad si Timisoara, in plina faza de dezvoltare. si un proiect comercial de 12.000 de metri patrati, in zona Barbu Vacarescu.
Aveti in plan pentru anul acesta lansarea unor noi proiecte pe piata imobiliara din Capitala ?
In prezent, suntem in faza de dezvoltare cu sapte proiecte destul de ambitioase si ne vom concentra pe terminarea acestora. Ca proiecte noi, pot sa amintesc de investitiile pe care le-am facut in terenuri ca o baza de securizare a investitiilor viitoare. Am inceput sa achizitionam terenuri in principalele orase din Romania, pentru a ne garanta o baza de executie pentru anii viitori. Nu cred ca vom incepe alte proiecte anul acesta. Anul viitor, pe baza unor terenuri care au fost deja achizitionate, se vor dezvolta proiecte noi.
Despre ce terenuri este vorba ? Care este suprafata acestora ?
Pentru moment, avem 2,7 milioane de metri patrati, care se afla in cele mai mari orase din Romania. Sunt 12 orase cu peste 100.000 de persoane si in fiecare avem terenuri. Sunt terenuri pe care vom dezvolta proiecte rezidentiale, logistic-industriale si comerciale. Provincia va urma modelul Bucurestiului. Dezvoltarile de tip rezidential modern sunt niste produse atractive, pentru ca lumea s-a cam saturat sa stea in niste blocuri fara nici o utilitate sau cu sistemele nepuse la punct. In ceea ce priveste retail-ul, parerea mea este ca a fost putin inflationat. Marii retaileri si-au intins deja retelele in toata tara. Pariul meu este rezidentialul si industrial-logisticul. Modelul de parcuri industriale pentru intreprinzatorii mici si mijlocii va avea succes si in provincie. Daca ne apucam sa dezvoltam pe toti cei 2,7 milioane de metri patrati de teren, eu cred ca avem de lucru pentru urmatorii cinci ani. Noi ne-am grabit putin cu achizitia terenurilor, pentru ca acestea sunt o resursa limitata.
Care este volumul de investitii derulat de Cefin in Romania pana in prezent?
In momentul de fata, valoarea totala a proiectelor aflate in portofoliul Cefin Real Estate si care sunt in faza de dezvoltare depaseste 400 de milioane de euro. Ne propunem sa marim aceasta suma cu inca 50% si sa ajungem la 600 de milioane de euro, pana la sfarsitul anului viitor.
Care este bugetul de investitii pe 2007 alocat de Cefin Real Estate pentru noi proiecte sau pentru finalizarea celor aflate in executie ?
Investitiile care vor fi livrate anul acesta vor depasi valoarea de 110 milioane de euro. 70 de milioane de euro au fost livrate in martie, prin acordul facut cu fondul de investitii Teesland si peste 60 de milioane de euro vor fi livrati de acum pana la sfarsitul anului.
Care este strategia investitionala a Cefin pentru urmatorii 3-5 ani ?
Ca dezvoltatori, avem un target de produs destul de bine identificat, adica proiecte imobiliare intre 20 si 40 de milioane de euro, adica ne aflam in categoria dezvoltatorilor mari. Nu ne implicam in proiecte private sau mici. Strategia cred ca va ramane la fel. Adica ne vom asocia in continuare cu fonduri de investitii importante, care sa aiba tot timpul apetit pentru dezvoltarea de proiecte ambitioase. Ne place rolul nostru de a aduce in Romania fonduri de investitii internationale care au intrat pe aceasta piata odata cu noi, cum ar fi Europolis, Heitman, First Property Group sau Teesland.
Care este cifra de afaceri a Cefin Real Estate in primul trimestru al acestui an ?
Cifra de afaceri pentru primul trimestru al acestui an este de 70 de milioane de euro, dar ca dezvoltator, cifra de afaceri este nesemnificativa. De exemplu, primele trei luni a fost 70 de milioane, urmatoarele trei luni e zero, pana la sfarsitul anului vor fi inca 60 de milioane de euro, asta nu inseamna ca mai si iunie au fost luni proaste. Cei mai adecvati parametri pentru a judeca o societate din domeniul nostru este valoarea totala a portofoliului in dezvoltare si proiectele livrate intr-un anumit an.
Finantarile le obtineti doar prin fonduri de investitii sau apelati si la credite bancare ?
Lucram doar cu fonduri de investitii. Odata ce un proiect este asociat cu un fond de investitii, creditele pentru dezvoltare sunt obtinute de la banci doar pe termenul executiei. Printre bancile cu care lucram vreau sa subliniez Investkredit, Volksbank si HVB. Avem o anumita reputatie ca dezvoltatori si suntem cautati de fondurile de investitii. In principiu, noi avem incredere in parteneriate lungi, dar e loc pentru noi parteneri financiari, in cazul in care unul din fondurile cu care lucram nu mai vrea sa-si extinda investitiile in Romania.
Nu va ganditi sa pastrati o parte din proiectele pe care le dezvoltati in portofoliul companiei?
Pana acum toate proiectele pe care le-am executat sau pe care le avem in dezvoltare au fost contractate unor fonduri de investitii. Noi nu incepem constructia pana nu avem un contract. Acesta intra in vigoare cand produsul este terminat. Cu cat mai tarziu intra fondul de investitii, cu atat mai bun este pretul de vanzare, dar in acest caz e dificil de finantat proiectul, pentru ca, pana intra fondul, toate investitiile trebuie facute din forte proprii.
Care sunt randamentele investitionale anuale pe care le accepta investitorii?
In prezent, investitorii sunt multumiti cu randamente de 8-10% pentru produse logistice si industriale, pentru ca sunt cele mai riscante. Cele mai cautate proiecte sunt cladirile de birouri unde yield-ul a ajuns la 6,5-7%.
Totul depinde de faza de investitie. Daca fondul intra cand nici nu ai cumparat terenul, nu cred ca e multumit cu mai putin de 8%. Daca acesta intra cand cladirea este terminata si inchiriata, probabil ca si 6,2% ar fi acceptabil.
Care sunt principalii competitori ai Cefin pe piata romaneasca?
Avem noroc ca piata este dinamica si cu potential mare. Cred ca inca sunt prea putini dezvoltatori si ca este loc pentru toti. Chiar daca ai pierdut un teren astazi, poti gasi alte zece maine, probabil nu in aceeasi locatie, dar in alta parte. Sunt multi dezvoltatori. Ma gandesc, spre exemplu, la GTC, dar nu e singurul.
Mai reprezinta Romania o atractie investitionala a Sud-Estului Europei pentru dezvoltatorii straini?
Avem o serie de dovezi care arata ca Romania este cea mai atractiva piata din Estul Europei, nu numai pentru investitiile de tip imobiliar. Romania are prognozata o crestere economica intre 7,5-8%, rate de crestere absolut impresionante. Aceasta atractivitate va mai dura cel putin 3-4 ani si va explic care este teoria mea. Din punct de vedere macroeconomic, avem trei variabile de observat: inflatia, salariile nete, care cresc cu o rata de 20-25% si forta de munca. Ultima variabila poate fi controlata prin salarii. Daca acestea se maresc cu cateva sute de euro si daca pastram acceasi rata de crestere inca un an si jumatate, vom fi in postura in care cei trei milioane de romani care lucreaza afara vor incepe sa se intoarca.
Care e aria de raspandire a Cefin la nivel international ?
In Ungaria si Bulgaria, dar acolo activam doar in domeniul automotive. Pentru moment, nu vizam extinderea si in domeniul real estate. E mai eficient pentru noi sa ne concentram asupra ocaziilor oferite de piata romaneasca, pe care o cunoastem mult mai bine decat pe cea bulgara.
“Avem o serie de dovezi care arata ca Romania este cea mai atractiva piata din estul Europei, nu numai pentru investitiile de tip imobiliar'' Stefano Albarosa managing director Cefin Romania
Curriculum Vitae
40 de ani
Casatorit, 3 copii
In 1989 isi definitiveaza studiile in cadrul Universitatii Politehnice Torino, Universitatea Sussex
Din februarie 2006 pana in iulie 2006 este presedintele consiliului de administratie al Afin Leasing AG, societate vanduta in iulie 2006 grupului Iveco
Este cofondator, coproprietar si CEO al Cefin Holding SA
Membru in Consiliul Director al Unimpresa Romania, Asociatia Intreprinzatorilor Italieni din Romania (afiliata la Confindustria din Italia)
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
