Toate‑s vechi și noi sunt toate

Bucureștiul este un oraș viu, care continuă să se modernizeze, în ciuda crizei economice. Clădiri precum City Gate, Sky Tower, Cathedral Plaza confirmă angajamentul de a renaște ur­ban al unui oraș care încă se resimte după mutilarea din vremea comunistă. Din păcate, investiții stră­ine însemnate sunt puse sub semnul întrebării din cauza im­predictibilității și a lipsei de consecvență a autorităților române. Este cazul Cathedral Plaza, o in­ves­tiție de 60 de milioane de euro – a companiei Millennium Building Development –, care acum este amenințată cu demolarea din cauza conflictului cu înalte fețe bise­ri­cești, care inițial și‑au dat acordul pentru proiect, apoi s‑au întors împotrivă, din cauză că nu au primit ce au cerut.

VIITORUL... Majoritatea locuitorilor Capitalei consideră că eventuala demolare a clădirii Cathedral Plaza reprezintă un pericol pentru locuitori și pentru clădirile din apropiere și își doresc ca primarul general al Capitalei, Sorin Oprescu, să intervină pentru găsirea unei soluții în favoarea păstrării clădirii, reiese dintr‑un sondaj realizat recent de The Money Channel Institute la comanda postului de televiziune The Money Channel. Scopul sondajului a fost acela de a testa opinia publică într‑un moment în care Arhiepiscopia Romano‑Catolică face demersuri pentru demolarea clădirii de 19 etaje, după ce inițial a susținut acest proiect. Potrivit sondajului, 66% dintre bucureșteni nu sunt deranjați de faptul ca imobilul a fost ridicat în apropierea Catedralei Sf. Iosif, iar 46% nu cred că era mai bine ca în locul Cathedral Plaza să fi fost păstrat terenul viran. Pericolul unui demers precum demolarea Cathedral Plaza este conștientizat de majoritatea bucureștenilor, 52% dintre respondenți susținând că demolarea ar reprezenta un pericol pentru locuitori și clădirile învecinate, deci implicit pentru Catedrala Romano‑Catolică. Acest lucru este confirmat de răspunsurile locuitorilor Capitalei la o altă întrebare. Astfel, 56% așteaptă ca autoritățile competente să ia măsuri pentru evitarea unei soluții drastice precum demolarea, susținând concilierea între Arhiepiscopie și dezvoltator. În plus, 47% dintre bucureșteni sunt de parere că soluția demolării este mai periculoasă decât păstrarea clădirii. În acest context, merită reținut faptul că 45% dintre bucureșteni condamnă schimbarea de atitudine a Arhiepiscopiei Romano‑Catolice, care cere demolarea clădirii după ce inițial a încurajat această investiție. Mai mult decât atât, 48% dintre bucureșteni consideră Arhiepiscopia vinovată de conflictul creat în jurul Cathedral Plaza. Concilianți, 55% dintre bucureșteni își doresc ca primarul general al Capitalei, Sorin Oprescu, să intervină în medierea conflictului dintre Arhiepiscopia Romano‑Catolică și proprietar în vederea găsirii unei soluții pentru păstrarea clădirii. De altfel, o largă majoritate a bucureștenilor – aproape 70% – consideră că proiectul Cathedral Plaza va contribui la dezvoltarea Bucureștiului prin crearea de locuri de muncă, iar 53% – prin taxele și impozitele aferente care vor fi plătite la bugetul de stat.

...ȘI TRECUTUL. Proiectul Cathedral Plaza a demarat în 1998, însă lucrările propriu‑zise la clădirea de birouri situată în vecinătatea Catedralei Romano‑Catolice Sf. Iosif din București au început în 2006, după emiterea, de către Primăria Sectorului 1, a autorizației de construcție. Controversa din jurul proiectului a fost generată și este alimentată în continuare de către Arhiepiscopia Romano‑Catolică București, condusă de monseniorul Ioan Robu. Inițial, Biserica a fost de acord cu proiectul, pe care îl considera benefic Bucureștiului, și a propus chiar modificarea planului dezvoltatorului Millennium Building Development (MBD), care prevedea o clădire de numai 17 metri. Astfel, proiectul modificat la sugestia ARCB a ajuns să aibă 75 de metri înălțime și 19 etaje. „Suntem asigurați că, din punct de vedere structural, clădirea nu va pune probleme deosebite și nu va periclita stabilitatea catedralei. Cred că proiectul vizionat de noi va contribui la transformarea pozitivă a acestei zone a orașului. Piața nou creată va constitui un spațiu public de valoare în evidențierea catedralei în oraș și în susținerea spațiilor publice din vecinătatea Căii Victoriei”, arăta Arhiepiscopul Ioan Robu în scrisoarea trimisă către toate instituțiile statului implicate în procesul de avizare (Ministerul Culturii, Ministerul Lucrărilor Publice și Primăria Capitalei). În 2001, la recomandarea lui Robu, MBD se consulta cu prof. Cișmigiu pentru găsirea soluțiilor optime în ceea ce privește lucrările de structură ale clădirii.

În ciuda acordului inițial, Arhiepiscopia Romano‑Catolică s‑a întors, ulterior, împotriva proiectului după ce dezvoltatorul a respins pretențiile materiale formulate de către Biserică. Acesta a fost începutul unui conflict care durează de șase ani. În aprilie 2006, imediat după începerea lucrărilor de construcție, în baza tuturor avizelor de construcție necesare, ARCB a introdus prima acțiune în justiție de contestare a avizelor obținute de către companie. În prezent se află pe rolul mai multor instanțe acțiuni inițiate de Arhiepiscopia Romano‑Catolică pentru demolarea clădirii, dar nu există nici o hotărâre a vreunei instanțe privind demolarea. O astfel de acțiune este foarte complexă, implică riscuri și costuri estimate la 20 de milioane de euro și ar dura doi ani. Demolarea ar pune în pericol Catedrala Sf. Iosif, clădirile din zonă, trecătorii, pentru că operațiunea este foarte dificilă și necesită măsuri de siguranță ridicate. Implicațiile și consecințele unei acțiuni precum demolarea au fost explicate, pentru Money Magazine, de expertul structurist Dragoș Marcu. „Demolarea unei clădiri noi, moderne, cum este Cathedral Plaza, nu poate fi justificată în nici un fel prin rațiuni inginerești. Dacă se ajunge, prin absurd, la această rezoluție, trebuie să se țină cont că demolarea poate fi o lucrare de risc tocmai pentru vecinătăți, care trebuie analizată cu maximă atențe“, spune Dragoș Marcu, vice­președintele Asociației Inginerilor Con­structori Proiectanți de Structuri din România.

Spațiu public și privat
Arhitectul Augustin Ioan explică pentru MONEY Magazine cât de importante sunt ­clădirile moderne pentru Capitala României.

MONEY Magazine: Pe scurt, cât de important este proiectul Cathedral Plaza astăzi, în contextul dezvoltării urbane a Capitalei?

Prof. Arh. Augustin Ioan: Sunt două aspecte: contribuția obiectului la coagularea peisajului urban la nivelul centrului orașului, în special sistemului de piețe dimprejurul Palatului Regal. Acest așa-zis turn (orice va fi însemnând asta la scara unui oraș patriarhal ca București – are mai puține etaje decât Intercontinentalul), împreună cu așa-zisul bloc Turn, completează ca dominante de înălțime un spațiu urban dominat de masa Sălii Palatului. Este, de aceea, una dintre cel mai bine compuse piețe moderne din România, lucru susținut și de foarte distinși urbaniști precum prof. univ. dr. Alexandru Sandu, președintele Registrului Urbaniștilor din România (RUR). Comparația se face tot timpul cu o proximitate imediată a ansamblului, care este nedezvoltată, dar nu și cu clădirile de scară mai ridicată, cum sunt blocurile Căii Victoriei, care abia ele blochează vizual catedrala catolică (și nu s‑a auzit nici o urmă de protest în anii optzeci, când au fost construite). Dacă discutăm de dezvoltare în sensul de business, prezența unui pol de business înseamnă relansarea unei zone moarte economic, cea a Căii Victoriei și, deci, a vieții urbane din zonă.

Punctual, care sunt cele mai importante proiecte din procesul de „dezvoltare urbană“ fără de care Capitala ar fi mult mai săracă?

Nu există doar câteva proiecte importante. Într‑o perioadă de criză economică și, deci, de derelicție urbană, orice investiție în ridicarea nivelului economic al unei zone din orice oraș este bine-venită, în interiorul cadrului legal. Capitala României este mult mai săracă decât orașe europene comparabile ca scară și nu e prea dificil de văzut acest lucru în modul cum arată târgul. Or, miza oricărei critici pe care o putem adresa investițiilor urbane, mai cu seamă a celor făcute în centru, nu este înălțimea unei clădiri (dacă ar fi adevărat, cel mai odios oraș din lume ar fi Manhattan, or acolo Catedrala Catolică St. Patrick nu este deloc, dar deloc strivită de proximitatea zgârie-norilor), ci calitatea spațiului urban rezultat, pentru cetățeni (toți, nu numai pentru vecinii clădirii celei noi). Avem mai mult spațiu public? Aveam un maidan cu pisici moarte și acum avem o piață urbană și un parter transparent, accesibil vizual. Acestea două sunt criteriile după care ar trebui să judecăm investițiile cele noi: cât spațiu public nou capătă orașul, interior (partere urbane și atriumuri) și exterior (piețe și scuaruri).

Care sunt zonele cele mai căutate pentru dezvoltarea unor mari proiecte și de ce?

Nordul, datorită proximității aeroportului și a orientării către centrul geometric al țării, precum și a unui standing deja confirmat. Centrul, pentru că este centru. Dar orice zonă poate fi dezvoltată prin măsuri luate de primărie și, în cazul unei capitale, de guvern (facilități fiscale, zone de dezvoltare specială). Condiția este existența politicilor urbane și a strategiilor măcar pe durata unui ciclu electoral. Știm cum se va dezvolta orașul în viitorii patru ani, în afara obsedantei autostrăzi suspendate? Nu.

Privită din afară, o investiție din categoria Cathedral Plaza este mai mult decât esențială. Vom asista, în viitor, la investiții similare? Din informațiile pe care le aveți, sunt zvonuri din partea altor investitori?

Pe timp de criză, nu putem spera decât la strategii de a NU alunga investitorii. Nu e vorba despre flatarea lor prin încălcări ale legii, dar cu siguranță nu prin demolări ale investițiilor abia finalizate se va dezvolta capitala României. Dezvoltarea imobiliară nu se conduce după zvonuri, ci după cicluri de investiție, obținere de profit și reinvestire. La noi, după bula imobiliară, nu s‑a mai reinvestit profitul, pentru că au urmat criza subprime din SUA și, apoi, cea financiară din lume. În funcție de condițiile pieței (facilități de tipul Prima Casă, scutiri de taxe sau facilități de creditare), o parte dintre terenurile deținute în proprietate privată sunt sau nu dezvoltate. Un bun indicator îl reprezintă planurile urbanistice aprobate în Comisia de urbanism a Primă­riei Capitalei.

Cât de atractiv este Bucureștiul pentru dezvoltatorii imobiliari, în prezent?

Prin comparație cu ce? Cu restul țării? Dacă da, atunci este, evident, mai competitiv mulțumită economiei sale și a poziției de pol urban regional, chiar când termenul regional e la scară transnațională.

Care sunt zonele cele mai căutate pentru dezvoltarea unor mari proiecte și de ce?

Discuția nu se mai poartă, acum, la acest nivel. Zonele căutate sunt deja găsite și urmează a fi dezvoltate, la scară urbană macro. Spre pildă, terenurile din sud, unde va fi amplasat viitorul aeroport, sau cele de‑a lungul coridoarelor de transport european, sau cele de‑a lungul conurbației, care deja se vede pe hartă, dintre Brașov (sau cel puțin Ploiești) și Ruse, în Bulgaria, cu un centru de greutate în zona metropolitană a Bucureștilor. Altfel, la scara micro, a unităților mici de vecinătate, terenurile sunt căutate pentru amplasare de zone de servicii, de la depozitare (periurbane) la supermarket. În orice caz, este clară polarizarea actorilor de pe piața imobiliară: la profiturile scăzute actuale, doar cei ce sunt capabili să construiască și să vândă cantități mari de metri pătrați construiți desfășurați de orice, de la locuințe sociale la retail, vor mai supraviețui.