Acest pasaj ilustrează un caz pe cât de celebru pe atât de extrem. O situaţie cum nu se poate mai diferită faţă de ceea ce se întâmplă la noi. Altă piaţă, alte instrumente, altă magnitudine şi mai ales, o cu totul altă atitudine faţă de risc. Întrebările rămân însă aceleaşi! Cât mai valorează de fapt aceste active? Cât mai rezistă dezvoltatorii? Care este reperul de piaţă? Cât pierd băncile? Practic, nici unul dintre cei implicaţi nu cunoaşte răspunsul. Având în vedere exuberanţa pieţei imobiliare din ultimii ani, întrebările vin totuşi firesc. Insistenţa este la fel de firească. Din păcate, dimensiunile fenomenului sunt greu de cuantificat. Mă refer aici în principal la proiectele imobiliare mari. Sunt multe cazuri dar puţină cazuistică. Deocamdată.Cu mici excepţii, aceste iniţiative sunt încadrate de către bănci la Project Finance şi nu la Corporate, având în vedere că se finanţează practic o companie nou înfiinţată. La rigoare, presupun că îi putem spune şi start-up sau de ce nu, greenfield. Poate că „greenfield” este chiar mai nimerit, ţinând cont că implică multă „iarbă verde” iar multe dintre ele au rămas tot la nivelul de „iarbă verde”. Mai departe, în anumite cazuri, finanţarea este realizată atât în valută cât şi în lei, ceea ce complică obţinerea unei imagini de ansamblu. Spre exemplu, componenta în lei a fost uneori folosită pentru achitarea TVA-ului.
Nu în ultimul rând, atunci când sumele au fost foarte mari, parte din povară a fost preluată de către banca mamă, cu alte cuvinte, proiectul a avut de fapt doi finanţatori. Aşadar, date concrete lipsesc. Ceea ce ştim însă, este că „la vârful pieţei”, respectiv 2007 şi prima parte a lui 2008, schemele de finanţare au devenit excesiv de generoase. În cele mai „temerare” dintre cazuri, am văzut chiar un raport loan-to-value de 80%, ce-i drept doar în cazurile în care calitatea colateralului era foarte solidă. Entuziasmul era total. Cele 20 sau 30 de procente reprezentau în general valoarea terenului pe care investitorul trebuia, teoretic, să-l achite din propriile fonduri. Tot aici erau incluse şi aşa numitele „soft costs”, respectiv proiectare, taxe notariale, samd. Valoarea terenului în sine, ca aport la compania dedicată, putea fi însă mult mai mare decât preţul de achiziţie propriu-zis.
Spre exemplu, prin obţinerea unor coeficienţi urbanistici favorabili. Aceste elemente nu fac altceva decât să sugereze flexibilitatea enormă de care băncile au dat dovadă în plină febră imobiliară. Ce fac însă acum? Marchează la piaţă? Hai să fim serioşi! Re-evaluează des colateralul? Îmi place să cred că o fac măcar de două ori pe an, ceea ce este oricum extrem de rar. Cum evaluează? Prin metoda contabilă de „discounted cash flow” care are prea puţină legătură cu realităţile din piaţă. Este limpede că în cazul multor terenuri, spre exemplu, valorile se află de mult în zona negativă şi nu oricum, ci dramatic.
O imagine ceva mai clară o oferă proiectele cu destinaţie de retail. Aici, chiriile au fost deseori renegociate, având în vedere dinamica puternic descendentă a acestui sector. Investitorii sau „proprietarii”, raportează trimestrial veniturile din chirii, ceea ce conduce automat la o actualizare mult mai adecvată a performanţei proiectului. Revenind însă la fascinanta problematică a marilor proiecte imobiliare rezidenţiale, întrebarea rămâne: Când va veni momentul adevărului? Cine va deconta primul dezolantele „blocuri în câmp”, de multe ori rodul unor fantezii „supraîncălzite”? Profitabilitatea băncilor este şi va fi afectată, fără îndoială, dar parţial această problemă este compensată de oportunitatea de piaţă oferită de către stat, prin finanţarea defictitului bugetar. În mod categoric, jucătorii mari deţin aici un avantaj faţă de ceilalţi operatori. În termeni de solvabilitate, spre deosebire de alte pieţe, rigorile autohtone ajută băncile să digere mult mai bine pierderile. Nu în ultimul rând, menţinerea amendată a standardelor mark-to-market la nivel internaţional, ajută creditorii să depăşească ceva mai uşor aceste momente. În cazul băncilor din România, este însă imperios necesară evaluarea frecventă a colateralului. Într-o situaţie infinit mai precară, se află însă dezvoltatorii. Faptul că în multe dintre cazuri, băncile le oferă un răgaz îndelungat, nu înseamnă nici pe departe că nivelul de suportabilitate este acelaşi cu cel al finanţatorului. Este imposibil. În cazul multor proiecte eşuate sau eşuate parţial, intrarea în insolvenţă s-a produs la cererea debitorului şi nu a creditorului, în căutare de protecţie. Chiar dacă nu prea curând, în cele din urmă tot vom afla şi cât valoarează „iarba verde din bilanţuri”
> Victor Popa este corespondent al The Money Channel la Londra
