Prețul unui metru pătrat de teren spune, poate mai bine decât orice altă statistică, cât de mult doresc oamenii și companiile să fie într-un loc anume. Nu e vorba de clădiri, de chirie sau de prețul unui apartament - ci de pământul gol, cel mai rar și mai inelastic activ din economie. Clasamentul de față analizează datele din licitațiile publice de teren, din evaluările oficiale guvernamentale și din estimările agreate ale marilor firme de consultanță imobiliară pentru piețele unde datele directe nu sunt publice.
1. Tokyo, Japonia - Ginza: 200.000-250.000 euro/mp
Ginza este cel mai scump district comercial din lume măsurat în preț de teren - și este și cel mai bine documentat. Guvernul japonez publică anual evaluările oficiale prin sistemul chika koji, iar zona Ginza 4-chome a atins în 2024 aproximativ 38 de milioane de yeni pe metru pătrat, echivalentul a circa 240.000 de euro. Recordul e deținut neîntrerupt de decenii. Prețurile au crescut constant după pandemia din 2020, alimentate de turismul internațional record și de cererea din retailul de lux. Un metru pătrat de teren în Ginza costă mai mult decât un apartament întreg în București.
Contextul contează: Japonia menține dobânzi aproape de zero de peste 30 de ani. Yenul slab din ultimii ani a atras cumpărători străini care plătesc în dolari sau euro, amplificând și mai mult presiunea pe prețuri.
2. Hong Kong, China: 50.000-100.000 euro/mp (comercial prime)
Hong Kong este cazul clasic al geografiei ca destin economic. Cu 80% din teritoriu declarat protejat sau neconstructibil - munți și parcuri naturale - tot orașul trăiește înghesuit pe circa 20% din suprafață. Guvernul deține toate terenurile și le vinde prin licitații cu drepturi de folosință pe termen fix, ceea ce creează o raritate structurală. Siturile comerciale din Central și Kowloon au atins prețuri de 800.000-1,5 milioane de dolari HK pe metru pătrat în tranzacțiile de vârf. Prețurile au corectat cu 20-30% față de maximele din 2019, dar rămân printre cele mai ridicate din lume.
3. Singapore: 35.000-50.000 euro/mp (situri comerciale prime Marina Bay)
Singapore are cel mai transparent sistem de vânzare a terenurilor din lume: Government Land Sales (GLS) ale Urban Redevelopment Authority sunt licitații publice cu rezultate publicate oficial. Datele din licitațiile Marina Bay arată prețuri de 1.400-1.700 de dolari Singapore per square foot per plot ratio - ceea ce, la un plot ratio de 4-5 specific zonei, se traduce în aproximativ 42.000-55.000 de dolari Singapore per metru pătrat de teren, adică 28.000-37.000 de euro. Site-ul Central Boulevard, licititat în 2016, rămâne recordul de 1.689 S$/psf ppr.
Față de percepția comună, Singapore este mai scump decât Londra sau New York pentru terenul comercial prime - un rezultat al rarității controlate de stat și al cererii masive generate de relocările din Hong Kong după 2020.
4. Seoul, Coreea de Sud - Myeongdong și Gangnam: 30.000-70.000 euro/mp
Coreea de Sud publică evaluări oficiale ale terenurilor (gongsiji) comparabile ca metodologie cu cele japoneze. Myeongdong, districtul comercial central al Seulului, și arterele principale din Gangnam - Gangnam-daero și Teheran-ro - au atins 40-100 de milioane de woni pe metru pătrat în evaluările recente, echivalentul a 27.000-68.000 de euro. Intervalul larg reflectă diferențele mari între strazi: frontul stradal din Myeongdong e la capătul superior, birourile din Teheran-ro la cel inferior.
Guvernul din Seoul a implementat zeci de măsuri pentru a tempera piața în ultimul deceniu, de la limite la creditare până la impozite suplimentare pentru a doua proprietate - fără succes durabil. Coreea de Sud are una dintre cele mai mari rate de îndatorare a gospodăriilor din lume, o mare parte din ea legată de imobiliare.
5. Londra, Marea Britanie - Mayfair și City of London: 25.000-55.000 euro/mp*
Londra operează cu un paradox: este unul dintre cele mai scumpe orașe din lume, dar datele despre prețurile terenurilor sunt notabil mai puțin transparente decât în Asia. Terenurile pentru proiecte rezidențiale prime în Mayfair și Knightsbridge sunt estimate de consultanții Knight Frank și Savills la 20.000-45.000 de lire pe metru pătrat, iar siturile pentru dezvoltări comerciale din City of London ajung similar. City-ul are guvernanță proprie - propriul lord primar și propria poliție - și menține prețuri ridicate alimentate de bănci și fonduri de investiții. Brexit a trimis unele operațiuni spre Frankfurt sau Dublin, dar impactul pe prețurile prime a fost limitat.
6. Zurich, Elveția - Bahnhofstrasse: 15.000-30.000 euro/mp*
Bahnhofstrasse este cea mai scumpă stradă din Europa pentru retail, conform rapoartelor anuale Cushman & Wakefield, cu chirii care depășesc 10.000 de franci elvețieni pe metru pătrat pe an și o rată de vacantă aproape de zero de decenii. Prețul terenului este estimat din capitalizarea chiriilor, piața elvețiană de tranzacții directe de teren comercial urban fiind extrem de opacă - practic nicio vânzare nu ajunge în date publice. Francul elvețian s-a apreciat constant față de euro, ducând valorile în termeni europeni chiar mai sus.
7. Paris, Franța - Triunghiul de Aur (arondismentul 8): 15.000-35.000 euro/mp*
Triunghiul de Aur delimitat de Champs-Élysées, Avenue Montaigne și Avenue George V adăpostește sediile marilor case de modă și ale hotelurilor de cinci stele. Prețurile proprietăților construite în zonă ating 14.000-30.000 de euro per metru pătrat - din care componenta de teren reprezintă, în funcție de vârsta clădirii și de potential de redevelopment, 40-70% din valoare. Rapoartele CBRE și Cushman & Wakefield France plasează terenul prime din acest perimetru în intervalul de mai sus. Prețurile au crescut după Jocurile Olimpice din 2024.
8. New York, SUA - Manhattan: 10.000-35.000 euro/mp*
Prețul terenului în Manhattan se exprimă de obicei în dolari per buildable square foot - adică per metru pătrat de suprafață construibilă autorizată, nu de teren fizic. Pentru prime Midtown, valorile sunt în zona a 800-1.500 dolari per buildable sqft, ceea ce înseamnă că, pentru un teren pe care e permis să construiești de 10 ori suprafața sa, prețul efectiv al terenului per metru pătrat fizic ajunge la 86.000-161.000 dolari. Cifrele prezentate reflectă costul per metru pătrat de teren brut în scenarii realiste de dezvoltare. New York este mai ieftin decât percepția globală o sugerează, tocmai pentru că densitatea construcțiilor diluează costul terenului.
9. Sydney, Australia - CBD: 7.000-15.000 euro/mp*
Sydney ilustrează ce se întâmplă când o metropolă crește rapid, dar geografia o constrânge - portul, parcurile naționale și oceanul limitează expansiunea. Terenurile comerciale prime din CBD sunt estimate de JLL Australia și CBRE Pacific la 12.000-24.000 de dolari australieni pe metru pătrat, adică 7.000-14.000 de euro. Cifra e mai modestă față de celelalte orașe din top, dar piața Sydney are o particularitate: chiriile sunt ridicate, iar valorile de teren sunt susținute mai mult de cererea investițională decât de utilizatorul final.
10. Dubai, Emiratele Arabe Unite - DIFC și Downtown: 3.000-8.000 euro/mp*
Dubai este singurul oraș din top care nu exista ca metropolă globală în urmă cu 50 de ani - și prețurile reflectă o maturitate imobiliară mai redusă față de orașele cu secole de densificare urbană. Dubai International Financial Centre funcționează pe principiul enclavei legale: propriul sistem juridic bazat pe common law britanic, propriile tribunale și propria reglementare financiară, complet separate de restul Emiratelor. Terenurile freehold din DIFC și Downtown Dubai au crescut cu aproape 500% între 2019 și 2024, conform JLL, dar pornind de la o bază joasă. JLL raportează că valoarea totală a tranzacțiilor de teren din Dubai a urcat de la 13,7 miliarde de dirhami în 2019 la 68,8 miliarde în 2024.
Unde se situează Bucureștiul față de toate acestea
Capitala României nu apare în niciunul dintre topurile globale ale celor mai scumpe terenuri. Prețurile din zonele prime ale Bucureștiului se situează la 3.000-6.000 de euro pe metru pătrat pentru terenuri comerciale de prim rang - Calea Victoriei, Floreasca-Barbu Văcărescu, Pipera. Zonele rezidențiale premium - Aviatorilor, Dorobanți, Primăverii - ating 1.500-3.000 euro/mp pentru teren.
Față de Ginza, cel mai scump teren comercial din București e de circa 50 de ori mai ieftin. Față de Dubai - cel mai accesibil din top - e comparabil, ceea ce explică parțial de ce investitorii din Orientul Mijlociu au început să privească spre capitala României. Față de Singapore, pe locul 3, e de 8-10 ori mai ieftin - o diferență mai mică decât față de Tokyo sau Hong Kong, dar semnificativă.
| Oraș / Zonă prime | Preț estimat (euro/mp) | Față de București | Date |
|---|---|---|---|
| Tokyo - Ginza | 200.000-250.000 | de ~50x mai scump | oficiale (chika koji) |
| Hong Kong - Central | 50.000-100.000 | de ~15x mai scump | licitații guvernamentale |
| Singapore - Marina Bay | 35.000-50.000 | de ~8x mai scump | oficiale (GLS/URA) |
| Seoul - Myeongdong/Gangnam | 30.000-70.000 | de ~10x mai scump | oficiale (gongsiji) |
| Londra - Mayfair/City | 25.000-55.000 | de ~8x mai scump | estimări industrie* |
| Zurich - Bahnhofstrasse | 15.000-30.000 | de ~4x mai scump | estimări industrie* |
| Paris - Triunghiul de Aur | 15.000-35.000 | de ~5x mai scump | estimări industrie* |
| New York - Manhattan | 10.000-35.000 | de ~5x mai scump | estimări industrie* |
| Sydney - CBD | 7.000-15.000 | de ~2x mai scump | estimări industrie* |
| Dubai - DIFC/Downtown | 3.000-8.000 | comparabil | estimări industrie* |
| București - Calea Victoriei / Floreasca | 3.000-6.000 | referință |
Diferența de preț nu înseamnă că Bucureștiul e neapărat mai accesibil în termeni relativi pentru cei care locuiesc și lucrează aici. Un salariu mediu net în Tokyo sau Singapore este de 4-6 ori mai mare decât în România, ceea ce face că efortul de a cumpăra teren să fie, proporțional, comparabil sau chiar mai mare pentru un bucureștean decât pentru un singaporez. Imobiliarele nu sunt ieftine față de veniturile locale - sunt ieftine față de capitalul internațional, ceea ce explică interesul crescut al investitorilor străini pentru capitala României.
Metodologie: primele patru poziții se bazează pe date din sisteme oficiale de evaluare sau licitație a terenurilor publice: chika koji (Japonia), licitații guvernamentale Hong Kong, GLS/URA (Singapore) și gongsiji (Coreea de Sud). * Pozițiile 5-10 reflectă estimări ale valorii terenului derivate din prețurile proprietăților construite, chirii capitalizate și rapoarte de piață ale Cushman & Wakefield, JLL și CBRE, deoarece tranzacțiile de teren brut nu sunt publice în aceste piețe. Datele sunt valabile pentru zone comerciale prime, august 2026. Foto: Manson / Unsplash.