Există specialișți de pe piața de imobiliare care privesc cu îngrijorare la ceea ce se întâmplă în Berlin, acolo unde locuitorii au votat printr-un referendum că cei care au peste 3.000 de apartmente să le fie luate, expropriate, de către primăria capitalei Germaniei. Motivul ţine de creşterea chiriilor, care s-au dublat, şi de majorarea preţurilor apartamentelor, ceea ce îi pune pe mulţi în imposibilitatea de a achiziţiona o locuinţă.

Cele mai multe apartamente din Berlin sunt deţinute de câteva fonduri de investiţii americane, cu zecile şi sutele de mii, care au fost cumpărate acum mai mulţi ani chiar de la Primăria Berlinului. După ce le-au preluat, americanii practic au închis piaţa şi au majorat treptat chiriile. Să nu uităm că Berlinul este un oraş unde 60% din locuitori stau în chirie.

Unul dintre motivele pentru care s-a ajuns în această situaţie ţine de faptul că autorizarea şi construcţia de locuinţe nu au ţinut pasul cu cererea, ceea ce a dus la creşterea, în corpore, şi a chiriilor, şi a preţurilor apartamentelor.

La fel ca în multe oraşe europene, autorizaţiile de construcţie de proiecte rezidenţiale se dau foarte greu, pieţele fiind practic blocate. La fel se întâmplă şi în Londra și nu numai.

În Berlin s-a ajuns la acest referendum pentru că cei mai mari proprietari de apartamente sunt investitori americani şi pentru că unul sau doi sau trei investitori deţin atât de multe apartamente. Dacă numărul de proprietari ar fi fost mai mare și aceștia ar fi fost anonimi, fără să fie identificaţi, nu s-ar fi ajuns niciodată la un referendum. Dar aşa, pentru că au fost puţini, şi mai ales străini, s-a ajuns într-o asemenea situaţie, americanii fiind considerați vinovaţi pentru creşterea chiriilor, se arată într-un editorial pentru Business Magazin.

Dacă în Bucureşti piaţa ar fi fost controlată doar de câţiva investitori, iar chiriile şi preţurile ar fi crescut că în Berlin, rezultatul unui referendum ar fi fost acelaşi.

Dacă dăm timpul înapoi, în perioada 2000 – 2008, vom sesiza o evoluţie identică, dar cu câteva diferenţe. Creşterea cererii pentru locuinţe a venit pe neaşteptate datorită îmbunătăţirii condiţiilor economice, a creşterii salariilor şi a formării clasei de corporatişti datorită investiţiilor străine.

De la 12.000 de euro în anul 2000 – 2001, pentru un apartament de două camere în Militari, în 2008, s-a ajuns la 120.000 de euro, iar de la o chirie de 50 – 75 de euro pe lună, s-a ajuns la o chirie de 350 – 400 de euro pe lună. Este adevărat că în această perioadă şi salariile au crescut de la 200 de dolari spre 400-500 de dolari pe lună.

Pentru că nimeni nu credea într-o evoluţie atât de spectaculoasă a pieţei imobiliare din Bucureşți, nu au fost foarte mulţi investitori care au construit la începutul anilor 2000. Aşa că cererea nu a putut fi satisfăcută de ofertă, mai ales că nouă generaţie vroia să stea în blocuri sau case noi.

Pentru că nu a fost un dezvoltator care să controleze piaţa şi să fie identificat, iar oferta aparţinea persoanelor individuale, nimeni nu putea să protesteze, aşa cum s-a întâmplat în Berlin. Dar chiriile şi preţurile apartamentelor au crescut în corpore, toate în acelaşi timp. Dacă ar fi să căutăm un „vinovat”, acela ar fi fost băncile, care au dat credite cu ochii închişi, la evaluări din ce în ce mai mari ale apartamentelor.

După criza din 2008, piaţa rezidenţială din Bucureşți s-a schimbat fundamental. Preţurile apartamentelor au scăzut pentru că nu a mai fost cerere, dar oferta de apartamente noi a început să crească susţinut. Cererea a început să se refacă datorită creşterii salariilor, schimbării monedei de referinţă de acordare a creditului de la euro la lei şi reducerii substanţiale a dobânzilor la lei. Toate au venit în acelaşi timp, mai arată sursa.

Dintr-odată, dacă în 2008 puteai să-ţi cumperi un apartament cu salariul mediu de atunci în 30 de ani, acum acest raport a ajuns la 9 ani, ceea ce reprezintă o ofertă de nerefuzat, chiar pe fondul unei temeri generalizate, venită din cele întâmplate în criza economică din anii trecuți. Probabil că nu există o capitală europeană sau un oraş european de top atât de ieftin din perspectiva pieţei rezidenţiale, indicatorul luat în calcul fiind numărul de ani în care îţi poţi plăți un apartament.

Dar cel mai important aspect a fost programul „Prima casă”, care practic a plafonat preţul apartamentelor prin condiţiile de acordare a unui credit ipotecar.

În prezent, în Bucureşți, se construieşte peste tot şi parcă tot nu este de ajuns. Deşi au crescut, preţurile sunt în continuare rezonabile, ceea ce dă posibilitatea achiziţiei unei locuinţe, mai ales că şi creditul imobiliar este ieftin.

Scumpirile materialelor de construcţîi vor aduce pe piaţă preţuri ale apartamentelor mai mari, dar nu asta va fi principala problemă, mai punctează specialiștii.

Prin urmare, spun unii dintre aceștia, piaţa rezidenţială din Bucureşti va întra în criză nu acum, ci în 2023-2024, atunci când oferta de apartamente noi va fi extrem de redusă, că urmare a blocării pieţei de acum, în urma deciziei noului primar al Capitalei, Nicuşor Dan, de a duce autorizaţiile la Primăria Capitalei, şi nu la primăriile de sector.

Că să construieşti un bloc îţi trebuie 2 – 2,5 ani, începând de la autorizare până la construcţia efectivă. Iar dacă acum piaţa autorizaţiilor este blocată, peste 2-3 ani nu va mai fi nimic construit. Să vedem atunci cât vor fi chiriile şi preţurile apartamentelor.

Momentan, însă, vei vedea pe anunțurile de pe imoradar24.ro, că sunt destule apartamente de vânzare sau închiriere (cele din urmă mai ales în această perioadă și la prețuri încă mai mici decât înainte de izbucnirea pandemiei), așa că dacă e un moment propice pentru tine, ai de unde alege.

Astfel, vei vedea că oferta este încă una generoasă atât când vine vorba despre apartamente vechi, dar și noi, atât pentru cumpărare, cât și pentru închiriere. Vei găsi peste 30.000 de apartamente din care să alegi dacă te interesează să cumperi și circa 27.000 de apartamente scoase la închiriat numai în București, Ilfov.

Piața va fi inundată de apartamente goale, după 2023, din lipsă de cumpărători și chiriași?

Totuși, nu toți spcialiștii împărtășesc această opinie, cum că în 2023 – 2024, pe piață nu vor mai fi apartamene de cumpărat. Există alții care sunt de părere că, dimpotrivă, după 2023, piaţa va fi inundată de apartamente goale sau nevandabile, din lipsă de chiriaşi sau cumpărători.

Este opinia lui Dragoş Dragoteanu, din partea Euroest Invest, care aduce și dovezi în acest sens.

Astăzi sunt zeci de mii de locuințe goale, la nivel național, mai ales în zona urbană. Cine le va închiria sau, dacă vor fi scoase la vânzare, de ce ar fi cumpărate, în contextul în care peste 96% dintre români au deja cel puțin o casă în proprietate, procentul fiind poate cel mai mare din lume. Numai cine nu a vrut nu și-a luat casă până acum, dar are de unde alege, este părarea specialistului.

Acesta punctează că peste 15.000 de locuințe noi se livrează anual în Bucureșți și împrejurimi.

Există deja o categorie de rentieri, proprietari care dețin mai multe apartamente. Aceștia nu găsesc tot timpul chiriași, iar amortizarea investiției se face în peste 30 de ani. Unii vor dori să-și vândă proprietățile, dacă vor avea nevoie de lichidități. Cui le vor vinde? – lansează el întrebarea.

”Creditele ipotecare sunt în România de 3-5 ori mai scumpe decât în orice țară matură economic. Peste 90% dintre românii activi au salariile mai mici decât în aceleași țări și așa vor rămâne mulți ani de aici înainte. Este adevărat că salariile au crescut, dar oamenii vor să și trăiască, să călătorească” să consume bani uneori pe lucruri inutile, nu numai să aibă din ce în ce mai multe proprietăți, mai scrie acesta într-un editorial pentru Ziarul Financiar.

BNR asigură prosperitatea sistemului bancar și statul o întreține, împrumutând bani de la băncile private. În aceste condiții, mulți deponenți, care practic nu câștigă nicio dobânda țînând banii în bancă, aleg să investească în proprietăți imobiliare noi. Astfel, s-a creat deja un stoc imens de locuințe nefolosite, care va duce lipsa de chiriași și eventual, de noi cumpărători, în caz de revanzare.

Apoi, românii continuă să plece din țară, atrași fiind de nivelul de salarizare de afară și de gradul de civilizație/viață superior. Puțini mai au de gând să se întoarcă, mai ales dacă sunt tineri. Cei care au plecat deja și își fac un rost acolo, nu prea mai vor să audă de reîntoarcerea în țară. Cei care aveau deja o proprietate aici, probabil, vor dori să o vândă.

Poate cel mai important argument este că Bucureștiul se extinde pe orizontală, nu pe verticală. Odată cu pandemia, mii de bucureșteni au ales să se mute în afara liniei de centură, în Ilfov. Aerul mai bun, traficul mai relaxat, acoperirea necesităților vitale de către micii și marii retaieri i-au convins că se poate trăi civilizat și în afara Capitalei.

În orașele și comunele limitorfe Bucureștiului, autorizațiile de construire se dau că pâinea caldă, în câteva luni. Mâna de lucru este mai ieftină, costul materialelor de construcții este mai mic, produsul imobiliar finit este mai accesibil. Mulți dintre cei care au ales să se mute în jurul Capitalei aveau deja un apartament în oraș și își permit să îl țină gol un timp, dar nu la infinit.

Oamenii mai în vârstă, cei care au cumpărat după 1990 – cu prețul unui televizor color – apartamentele puse la dispoziție de regimul comunist, se cam duc, având deja peste 70-75 de ani. Multe locuințe vor deveni disponibile la închiriere sau vânzare. Cine le va cumpără?

Este adevărat că Bucureștiul este blocat din punct de vedere urbanistic, dar acest lucru nu poate să țină la infinit sau, dezvoltatorii care au avut proiecte centrale, se vor reorienta în afara Bucureștiului.

În România nu suntem într-un boom imobiliar. O creștere anuală de 3 – 5%, strict pe segmentul locuințelor ieftine, nu însemna că aceasta va genera o criză de locuințe disponibile la vânzare peste 2 – 3 ani.

Prin urmare, situația poate fi chiar cea opusă. Criza imobiliară se va baza pe lipsa de cumpărători, nu pe lipsa apartamentelor oferite la închiriere sau vânzare.