Evaluarea Palatului BCR din centrul Capitalei s-a derulat pe parcursul a patru luni și a reprezentat cel mai complex proiect din portofoliul Colliers International. Deținută în prezent de BCR, clădirea situată la Piața Universității a fost finalizată în 1906, pe baza planurilor arhitecturale ale lui Oscar Maughsch, iar înainte de a deveni proprietatea băncii a fost
sediul Societății de Asigurări „Generala”. Palatul BCR ocupă 4.000 de metri pătrați de teren, inclusiv fosta grădină a Palatului Șuțu, care găzduiește acum Muzeul Municipiului București, și are 12.000 de metri pătrați utili, distribuiți în două corpuri cu cinci niveluri fiecare, dintre care unul subteran, la care se adaugă și mansardă pentru unul dintre corpuri.

Evaluarea clădirii BCR s-a desfășurat în etape, pe parcursul a patru luni, o perioadă atipică având în vedere că un proces clasic de evaluare pentru o clădire, bazat pe standardele ANEVAR, necesită în general cel mult două săptămâni. „O astfel de clădire unică a necesitat specialiști cu experiență și expertiză în proprietăți similare, în domenii precum arhitectură, evaluare a componentelor artistice, inginerie și estimări ale costurilor de reconstrucție. Odată formată echipa, următorul pas a fost de colectare a tuturor datelor despre istoricul proprietății și despre lucrările de construcție și renovare, incluzând măsurători, planuri cadastrale și studii privind structura de rezistență, toate necesitând eforturi extinse care au durat câteva săptămâni”, a declarat Raluca Buciuc, Head of Valuation Services and Hospitality Advisory Services în cadrul Colliers International.

Cel mai amplu pas al evaluării clădirii istorice a BCR a fost realizarea studiului pentru cea mai bună utilizare a proprietății din perspectiva unui potențial investitor. Au fost analizate posibilitățile de transformare, limitările legale din punct de vedere urbanistic și fezabilitatea economică. „Înțelegerea limitărilor clădirii privind intervențiile pe care le poate suporta și a posibilităților de reconversie în scopuri economice viitoare a fost foarte importantă, deoarece arată potențialilor investitori de cât timp și de ce buget este nevoie pentru renovarea și transformarea clădirii, anticipând posibile dificultăți tehnice și eventuale întârzieri care ar putea să apară, astfel încât decizia de a investi să fie bine fundamentată”, a explicat Mihai Pană, Associate Director în cadrul departamentului de evaluări al Colliers, care a fost implicat în procesul de evaluare al Palatului BCR.

Echipa de evaluare a lucrat cu două scenarii pentru reconversia clădirii, fie în spații de birouri, fie în hotel. „Tehnic, ar fi fost posibilă reconversia și în alte tipuri de spații, dar acestea au fost excluse din punctul de vedere al pieței imobiliare”, a afirmat Raluca Buciuc. Transformarea Palatului BCR în spații de birouri ar însemna crearea unui format unic pe piață – birouri dedicate companiilor cu echipe mici care au nevoie de o locație premium și sunt dispuse să împartă diferite zone comune. „Piața românească de birouri nu este deocamdată pregătită să răspundă ofertei pentru acest scenariu având în vedere că cererea de spații dedicate start-up-urilor și companiilor cu puțini angajați este adresată de hub-uri și zone de tip coworking”, adaugă directorul departamentului de evaluare și consultanță din cadrul Colliers International.
Analiza veniturilor potențiale, a gradului de ocupare și a valorii de vânzare a dus la concluzia că
soluția fezabilă pentru Palatul BCR este transformarea clădirii într-un hotel de lux, calculele finale arătând că acest scenariu ar fi cu 15% mai profitabil pentru un investitor, în comparație cu scenariul unei clădiri de birouri. Pentru a acomoda un hotel de lux afiliat unui lanț internațional, o clădire trebuie să ofere cel puțin 100 de camere, iar Palatul BCR poate găzdui în jur de 150 de camere. „Investiția este însă semnificativă, așa cum e de așteptat pentru o clădire cu o compartimentare specifică. Dar piața confirmă că poate absorbi o ofertă pentru un astfel de hotel. În general, clădirile cu o structură solidă, ce poate fi păstrată, dar care necesită renovări în toate celelalte zone pentru a putea fi reconvertite, presupun o investiție de aproximativ 900 de euro pe metru pătrat, fără a lua în considerare investiția pentru mobilă și pentru toate celelalte echipamente specifice. Un hotel premium adaugă încă 10.000 – 15.000 de euro pe cameră pentru mobilarea și dotarea integrală, în timp ce în cazul unui hotel de lux investiția poate chiar să se dubleze”, a spus Raluca Buciuc.