De ce nu mai primesc dezvoltatorii imobiliari bani de la bănci

“Printre cerinţele băncilor s-au regăsit: existenţa unei contribuţii proprii a dezvoltatorului între 50% şi 80% din valoarea totală a costurilor de construcţii, dar şi asigurarea unui procent de preînchirieri de 70-80%. Unele b[nci preferă ca acest procent al preînchirierilor să fie raportat la valoarea generată de eventualele chirii, şi nu doar la suprafaţa efectiv precontractată. Cu toate acestea, acolo unde există dezvoltări imobiliare în condiţii favorabile condiţile de mai sus pot fi parţial negociate (în special în provincie, unde încă există cerere pentru clădiri de birouri sau sunt în curs proiecte ale companiilor cu experienţă în această piaţă, care beneficiază de susţinere financiară)“, se arată în studiul Colliers.

De asemenea, riscul pieţei este reflectat şi în marjele dobanzilor, între 4% şi 6% peste Euribor, mult mai mari decât cele înregistrate înainte de criza financiară, când se situau între 1% şi 2%. Pe o piaţă cu riscuri mai mari, s-a obervat orientarea băncilor către proiecte de mici dimensiuni, ale căror bugete de dezvoltare sunt cuprinse între 3 şi 10 milioane de euro.

Consultanţii companiei se aşteaptă la o creştere a interesului pentru finanţări de spaţii comerciale de tip Food, Do It Yourself, Discount. Totodată, în funcţie de segmentul finanţat, s-a remarcat o atenţie sporită acordat sectorului de sănătate, dar s-a înregistrat şi un volum în creştere al cererilor de refinanţare pentru proiectele aflate în dificultate, posibila cerere fiind aşteptată mai ales din partea acelor proiecte în care deja exista o finanţare pentru terenurile aferente.

“În aceste condiţii, este puţin probabil ca în partea a doua a anului 2010 să se înregistreze o tendinţă de creştere. Totusi, având în vedere numărul mare de proiecte care ar putea să îndeplinească condiţiile solicitate de către bancile finanţatoare, cât şi posibilitatea ca entităţile bancare să accepte şi să se adapteze la condiţiile pietei, credem că este posibil ca piaţa să înregistreze o schimbare pozitivă începand cu 201”, se mai arată în studiul citat.

Evoluţia costurilor de construcţie

Pe baza proiectelor analizate de Colliers, costurile medii de construcţii au variat în funcţie de destinaţia proiectului, fără a fi incluse însă şi costurile indirecte, denumite “soft costuri”.



Astfel, dacă în perioada 2006-2008 costul mediu de construcţie pe mp în cazul clădirilor de birouri a fost de 850 de euro, în perioada 2009-2010 s-a ajuns la o medie de 700 de euro pe mp. În cazul ansamblurilor rezidenţiale care până în 2008 înregistrau costuri de construcţie de 550 de euro pe mp, criza a redus tarifele la 450 de euro pe mp, în sădere cu 18%. În cazul construcţiei de centre comerciale, costurile s-au redus cu 20%, ajungând la 600 de euro pe mp, iar în cazul proiectelor de spaţii industriale, scăderea a fost de 22%, ajungându-se la un cost mediu de 350 de euro pe mp.