Locuințele din România rămân, în ansamblu, relativ accesibile în raport cu veniturile, însă această concluzie ascunde diferențe uriașe între județe. În timp ce în Cluj sau Dolj prețul unui metru pătrat echivalează cu mai mult de două luni de salariu mediu net, în Caraș-Severin sau Harghita raportul este mult mai favorabil cumpărătorului.
Calculul realizat de Imobiliare.ro, pe baza salariului mediu net și a prețurilor medii solicitate pentru locuințele scoase la vânzare, arată însă și o altă realitate: cele mai accesibile județe sunt adesea cele cu cele mai mici venituri, cele mai ieftine și mai vechi locuințe și o ofertă imobiliară redusă.
Cu alte cuvinte, un indice bun de accesibilitate nu înseamnă neapărat că acolo este și cea mai bună piață pentru un cumpărător.
Bucureștiul, surprinzător de accesibil în raport cu salariile
Capitala are un indice de accesibilitate de 0,66, unul dintre cele mai bune rezultate dintre marile piețe imobiliare din România.
Explicația este în primul rând nivelul veniturilor. Salariul mediu net al angajaților companiilor cu sediul în București se apropie de 1.400 de euro pe lună, cel mai ridicat nivel din țară.
În același timp, prețul mediu solicitat pentru locuințele scoase la vânzare a ajuns în aprilie la 2.125 de euro/mp. Prețurile au crescut cu 37% de la începutul lui 2024, ceea ce arată că accesibilitatea relativ bună a Capitalei nu înseamnă că locuințele sunt ieftine.
Bucureștiul are însă o particularitate importantă: oferta este extrem de diversă. Există zone foarte scumpe, dar și cartiere și proprietăți care trag media în jos, în special pe segmentul locuințelor mai ieftine.
Timișoara concurează cu Bucureștiul
Timișul are același indice de accesibilitate ca Bucureștiul: 0,66.
Salariul mediu net este de aproximativ 1.193 de euro pe lună, după creșteri de două cifre în ultimii doi ani. Timișul se află astfel printre puținele județe în care salariul mediu net depășește 1.000 de euro.
Locuințele din Timișoara continuă să se scumpească, însă prețurile rămân sub cele întâlnite în alte mari centre urbane.
„Dacă Timișoara și Bucureștiul concurează pentru titlul de cel mai accesibil mare oraș al țării (...), Cluj-Napoca și Craiova își împart statutul de cel mai puțin accesibile orașe pe piața imobiliară”, spune Daniel Crainic, director de marketing al Imobiliare.ro.
Ilfovul oferă mai mult spațiu pentru aceiași bani
Ilfovul are un indice de 0,69, ușor mai bun decât Bucureștiul.
Prețul mediu solicitat este de 1.596 de euro/mp, astfel că, pentru același buget, cumpărătorii pot găsi suprafețe mai mari decât în Capitală. În anumite cazuri, diferența de preț permite trecerea de la apartament la casă.
Compromisul este naveta. Pentru cei care lucrează în București, timpul suplimentar petrecut pe drum poate anula o parte din avantajul financiar.
Sibiul, una dintre cele mai echilibrate piețe
Sibiul are un indice de accesibilitate de 0,61, peste cel înregistrat în județe cu centre urbane importante precum Brașov, Iași sau Constanța.
Salariul mediu net depășește 1.000 de euro, în timp ce prețul mediu solicitat pentru locuințe a ajuns la 1.876 de euro/mp.
Piața locală este susținută de industria auto și de dezvoltarea economică a orașului, iar apropierea de finalizarea autostrăzii care va conecta Sibiul de București contribuie la atractivitatea zonei.
Constanța, Brașov și Iași: aproape două salarii pentru un metru pătrat
În Constanța, indicele de accesibilitate este de 0,50, în Brașov de 0,51, iar în Iași de 0,57.
Asta înseamnă că, într-un scenariu pur teoretic în care un cumpărător ar economisi întregul salariu net, venitul acumulat în aproximativ două luni ar fi suficient pentru achiziția unui metru pătrat.
Situațiile sunt însă diferite.
În Constanța, prețurile rivalizează cu cele din Iași, în timp ce veniturile au crescut mai lent. În Brașov, locuințele au ajuns la niveluri apropiate de cele din București, dar salariile sunt considerabil mai mici.
În Iași, atât prețurile locuințelor, cât și veniturile continuă să crească.
Clujul rămâne una dintre cele mai scumpe piețe pentru localnici
Clujul are un indice de accesibilitate de doar 0,46, cel mai redus nivel, alături de Dolj.
Situația este cu atât mai interesantă cu cât salariul mediu net din județ este de 1.307 euro, al doilea cel mai mare din România după București.
Problema este prețul locuințelor.
Majorările salariale nu au reușit să țină pasul cu scumpirea proprietăților, chiar dacă ritmul de creștere a prețurilor s-a temperat treptat.
Astfel, Clujul demonstrează foarte clar că salariile mari nu garantează automat accesul ușor la locuințe. Dacă prețurile proprietăților cresc mai repede decât veniturile, accesibilitatea se deteriorează.
Craiova, în aceeași categorie cu Clujul
Doljul are tot un indice de 0,46, însă motivele sunt diferite.
Prețurile locuințelor au crescut cu aproape 40% în ultimii doi ani, în timp ce oferta s-a redus aproape la jumătate.
Salariul mediu net este de aproximativ 930 de euro, mult sub cel din Cluj. Prin urmare, în Dolj, problema este combinația dintre creșterea rapidă a prețurilor și un nivel salarial mai redus.
Cele mai accesibile județe nu sunt neapărat cele mai atractive
La prima vedere, Caraș-Severin și Harghita sunt campioanele accesibilității.
Indicele ajunge la 1,11 în Caraș-Severin și la 1,10 în Harghita.
În Caraș-Severin, prețul mediu solicitat este de numai 806 euro/mp, iar în Harghita de 760 euro/mp.
Dar există o problemă majoră: oferta.
În Caraș-Severin, mai mult de jumătate dintre proprietățile disponibile sunt concentrate în Reșița. În Harghita, oferta provine în mare parte din mediul rural și orașele mici, iar doar aproximativ 20% dintre proprietățile disponibile la nivel județean sunt în Miercurea Ciuc.
În ambele județe predomină locuințele vechi.
Aceeași situație se regăsește în Călărași, Teleorman și Ialomița: statistic, locuințele par foarte accesibile, însă piața este mică, iar o parte importantă a ofertei este localizată în afara marilor centre urbane.
Un indice bun nu înseamnă automat o locuință bună
Aici este principala limită a comparației.
Indicele de accesibilitate este construit prin raportarea prețului pe metru pătrat la venitul mediu net. Dar cumpărătorul nu cumpără un indicator statistic.
El cumpără o locuință, într-o anumită localitate, într-un anumit cartier și într-o anumită stare.
O casă ieftină într-o localitate cu puține locuri de muncă poate fi mai puțin atractivă decât un apartament mai scump într-un oraș cu salarii mari, infrastructură și o piață a muncii dinamică.
În plus, calculul presupune un scenariu imposibil pentru majoritatea gospodăriilor: economisirea integrală a salariului timp de mai multe luni, fără cheltuieli pentru hrană, utilități, chirie, transport sau alte obligații.
Prin urmare, indicele este util mai ales pentru a compara piețele între ele, nu pentru a determina cât de repede poate cumpăra efectiv o familie o locuință.
România are o piață imobiliară cu două viteze
Datele conturează, de fapt, două Românii imobiliare.
Pe de o parte sunt București, Timiș, Sibiu și marile centre economice, unde salariile sunt ridicate și există o cerere consistentă pentru locuințe. Prețurile sunt mai mari, dar și veniturile sunt mai mari.
Pe de altă parte sunt județele în care locuințele sunt mult mai ieftine, însă și salariile, oferta de locuri de muncă și dinamica pieței imobiliare sunt mai reduse.
Iar între cele două se află piețe precum Clujul, Brașovul sau Constanța, unde prețurile locuințelor au ajuns să pună o presiune tot mai mare pe veniturile locale.
Concluzia analizei este, astfel, mai nuanțată decât pare la prima vedere: România nu are neapărat o problemă uniformă de accesibilitate a locuințelor. Are o problemă de accesibilitate concentrată în marile orașe atractive economic, în timp ce cele mai „ieftine” piețe sunt adesea cele cu cea mai slabă dinamică economică și cu o ofertă imobiliară limitată.
