Cushman a intrat pe piata locala prin achizitia unui jucator local, respectiv Activ Consulting. Considerati ca aceasta tranzactie a reprezentat o borna pentru restul companiilor internationale de brokeraj imobiliar care vor sa intre pe piata romaneasca? Momentan se discuta achizitia Eurisko de catre CB Richard Ellis.
Eu cand am facut negocierea cu Cushman mai erau interesati si CB Richard Ellis (CBRE) cu fosta echipa sa preia Activ Consulting si cred ca mai erau si altii implicati. Nu stiu daca a fost o premiera ce am facut noi aici, dar Cushman&Wakefield, fiind unul dintre primii trei jucatori la nivel international, toata lumea s-a uitat sa vada ce face. Este normal ca si companii de genul CBRE sa se gandeasca la un pas similar. Noi am fost in asociere cu cei de la Cushman aproape 11 ani, dupa care am fost preluati. Nu a fost neaparat vechimea un factor hotarator, ci pur si simplu dezvoltarea economica a Romaniei. Era vorba de interesul clientilor din portofoliul Cushman de a intra pe piata romaneasca. Astfel ei au luat hotararea de a ne cumpara pe noi ca parteneri. Spre deosebire de Cushman, Jones Lang LaSalle si-a deschis un birou la Bucuresti si a intrat direct pe piata, fara a prelua companii locale.
Cum selecteaza companiile multinationale din domeniul imobiliar jucatorii locali pe care vor sa ii achizitioneze?
In primul rand, selecteaza reputatia. Ei incearca sa se asocieze, in ideea preluarii ulterioare, cu societati care se concentreaza pe acelasi segment de piata ca si ei. Spre exemplu, daca cei de la Cushman sunt cunoscuti pe retail in Europa si Activ Consultig s-a concentrat tot pe retail, aveam deja un numitor comun. Conteaza, bineinteles, si gradul de implicare in piata pe care il are jucatorul local.
Cat dureaza preluarea unei companii?
Negocierile dureaza minimum un an.
Dat fiind faptul ca sunteti specializat pe piata de retail, puteti sa faceti o evaluare a acestui segment pentru acest an?
Anul acesta nu a fost decat o continuare a lui 2006, care a fost un an bun. Piata de retail este comandata de puterea de cumparare, de capacitatea si de dorinta de dezvoltare a retailerilor. Daca puterea de cumparare creste, cresc si retailerii, sub forma de magazine, suprafete etc. Acesti oameni au nevoie de spatiu, de care se ocupa dezvoltatori, cu conditia sa existe un cumparator interesat de achizitia produsului dezvoltat. Astfel, daca exista cumparatori de spatii de retail, exista si o activitate intensa a dezvoltatorului. Daca ai retaileri sa iti ocupe spatiul, ai dezvoltatori numerosi, dar totul porneste de la puterea de cumparare. Aceasta inseamna un produs intern brut (PIB) bun, cresteri salariale, somaj mic si acces la credite de consum.
Si unde ne situam noi la momentul de fata ?
Noi suntem la inceput, dar prindem foarte repede. Daca luam ca exemplu Polonia, despre care se spune ca e cu zece ani inaintea noastra, ei bine, cresterile inregistrate de ei pe retail sunt mai mici decat cele din Romania. Se preconizeaza ca in cinci ani sa ii ajungem din urma macar ca stoc disponibil. Pe segmentul alimentar sau confectii, consumul nostru este identic cu cel al europenilor. Diferentele se vad la entertainment, excursii, educatie sau masini. Noi avem o crestere a pietei de retail de peste 20% si am vazut un studiu care zice ca, daca acum avem o valoare de 40 miliarde euro, e posibil ca, in 2010, sa avem in jur de 100 miliarde euro. Sunt foarte multe proiecte in derulare, dar avem si multe orase care au nevoie de retail. Astfel, daca avem un numar semnificativ de orase fara retail modern, inseamna ca suntem la inceput.
Cresteri mai importante sunt pe partea de non-food, decat pe partea de food. Sa nu va imaginati ca in 2004 mancam mai putin, tot atat mancam, dar atunci aveam bani mai putini pentru blugi. Acum, banii care ii cheltuim pe haine sunt mai multi, si cei pentru mancare au ramas la fel.
Mai sunt atractive yield-urile de pe piata locala de retail pentru investitorii de portofoliu?
Suntem cu vreo doua procente peste piata Europei de Vest, sunt situatii in care piata este si mai capitalizata. Chiar si o mica scadere se mai poate. Yield-ul este compus din diverse functiuni, una dintre acestea fiind riscul de tara. Cu cat acesta din urma va scadea, cu atat va scadea si yield-ul. In prezent, riscul de tara este pe la 0,5%. O sa vedem diferente mari, intre 5,5%, cat s-a dat pe America House, si 8,2%, cat s-a dat pe un proiect in Brasov. Diferenta e colosala si vine din riscul afacerii.
E mai riscanta o afacere cu birouri, decat una cu retail?
Depinde, afacerea cu birouri este mai ciclica, iar cea cu retail este putin mai dreapta. In schimb, afacerea cu birouri presupune un numar redus de chiriasi, iar cea cu retail - un numar mare de chiriasi, care comporta si el un risc. Am vazut grade de neocupare de 10% pe birouri in alte tari, pe cand la retail nu se prea intampla situatia asta. La noi, pe birouri avem un grad de neocupare de 2-3% la produsele bune.
Cand estimati ca vom asista la primele retrageri de pe piata locala a dezvoltatorilor imobiliari straini? De ce?
Retrageri nu vor fi foarte curand. O sa fie, insa, regrupari de forte pe partea dezvoltatorilor. Jucatorii locali mici probabil se vor alipi celor mari, vor crea parteneriate. Dezvoltatorii mari vin cu o capacitate fi
nanciara mare si pot atrage dupa ei clienti pe care ii au si in alte tari. Noi luam acum imprumuturi la 7%, daca pui un equity de 20-25%, e cam greu sa faci afaceri, pentru ca povara creditului este prea mare. Cand dezvoltatorii mari vin cu un equity de 40-50%, respira mult mai bine. Parerea mea este ca in urmatorii cinci ani nu se va intampla ceva spectaculos, urmand sa vedem tot mai pronuntat proiecte ale dezvoltatorilor mari.
Cei care dezvolta acum o sa isi vanda produsele si e posibil sa se mute pe alte piete, ca Moldova sau Ucraina, sau vor trece pe piata rezidentiala, care are un orizont mai mare de timp.
Ce procent din tranzactiile realizate in acest an pe piata imobiliara sunt pe segmentul de retail? De ce?
Cam 30%. Cele mai multe tranzactii s-au facut pe birouri si au fost cateva si pe rezidential. O tranzactie mare poate sa schimbe total procentele si sunt pregatite cateva deal-uri spre sfarsitul anului. Sunt valori mari, un parc de retail valoreaza peste 80 milioane de euro.
Cele mai importante tranzactii de pe piata locala din acest an au fost realizate dupa modelul “forward purchase”. Cand vom asista la deal-uri cu produse finalizate?
Probabil, cand piata va fi dominata de dezvoltatori mari, pentru ca diferentele potentiale de la semnarea unui “forward purchase” pana la 12 luni de activitate a unui centru comercial sunt de peste un procent, care, la un proiect mare, poate insemna zeci de milioane de euro. Din aceasta cauza, doar dezvoltatorii mari isi pot permite sa astepte pana ce produsul ajunge la maturitate pentru a-l vinde. Contractele de tip “forward purchase” se semneaza de obicei intre investitori si dezvoltatori pe termen scurt. Dezvoltatorii pe termen lung tin produsele cativa ani, iar investitorii pe termen lung cumpara produse asezate pe piata. Achizitiile de produse finite se vor produce foarte curand. Sunt putine produse pe piata, si dorinta de achizitie este uriasa. Companiile care manageriaza fonduri de investitii isi aloca bugete tot mai mari pentru Romania, dar nu pot sa le cheltuie. Atunci, aleg aceasta varianta. Peste trei-cinci ani o sa asistam la cumparari de produse finite.
Cum decurge o tranzactie pe o piata imobiliara matura, si cum e in Romania? Care sunt diferentele si asemanarile?
Nu exista diferente. Investitorii pe termen scurt aduna banii in general de la banci, care vor sa faca niste plasamente. Investitorii pe termen lung au preponderent
fonduri de pensii, banci... Toate plasamentele se comporta conform standardelor europene. Aceste fonduri respecta niste proceduri internationale. Ei au aceleasi proceduri de consultanta atat tehnice, cat si juridice.
Romania a reprezentat, in 2007, un magnet pentru investitorii straini. Considerati ca mai sunt investitori mari de portofoliu care nu au intrat inca pe piata locala? Dati-mi cateva exemple.
Au inceput sa isi deschida birouri, dar inca nu sunt foarte activi. Se asteapta mai multe de la GE Capital, AIG Lincoln, ING Real Estate, Deutsche Bank si altii. Ei fiind investitori pe termen lung. A patruns si Ixis in Romania cu o tranzactie. Se asteapta o activitate mai intensa din partea acestora. Ponderea investitorilor pe termen scurt in totalul tranzactiilor va fi tot mai mica.
Ce schimbari au survenit pe piata dupa aderarea Romaniei la structurile europene si ce trebuia schimbat, dar nu s-a realizat?
S-au schimbat doua lucruri: multi retaileri de format mediu si mare au intrat pe piata sau si-au aratat ferm dorinta de intrare pe piata. Si cei existenti deja pe piata se dezvolta organic.
Si credeti ca acesta este un efect al intrarii in Uniunea Europeana?
Evident. Una e sa manageriezi partea financiara a unui lant de retail cu diverse modele financiare si cutume de taxare locale si alta e ca sistemele fiscale sa fie aliniate. Si noi incepem sa folosim proceduri in acord cu cele internationale. De schimbat, ar fi un lucru. E nevoie de o planificare mai profesionista si pe termen lung a dezvoltarilor comerciale si a celor industriale. Stam prost la planificare. O parte din nebunia care exista cu traficul din Bucuresti este data si de nepotrivirea dintre dezvoltarea unui centru comercial sau a unei cladiri de birouri si infrastructura din vecinatate. Acestea deregleaza situatia.
cushman&wakefield activ consulting
Portofoliu
Compania are peste 14 ani de experienta in real estate, inceputurile ei pe piata locala dateaza din 1993, cand a fost infiintata compania locala Activ Consulting. In 2007, aceasta a fost preluata de compania internationala Cushman&Wakefield, dupa 11 ani de functionare ca birou asociat al acesteia. Ca portofoliu de retail, cele mai importante proiecte sunt Cotroceni Park, Park Lake Plaza, Vitantis, European Retail Park Targu Mures, Bacau, Braila, Sibiu, Suceava Shopping City, Era Oradea, Atrium Center Cluj, Atrium Center Baia Mare.
Profil
- Infiintata in decembrie 2006, prin preluarea Activ Consulting de catre Cushman&Wakefield
- Are 70 de angajati
- A inregistrat o cifra de afaceri de 4,5 mil. euro in 2007 si se asteapta la o crestere de 50% pentru anul viitor
- Are o cota de piata de 40% pe segmentul retail
- A intermediat vanzarea River Plaza Mall din Ramnicu Valcea catre Sonae Sierra
CV
- Casatorit, doi copii
- In 1994 a pus bazele companiei de consultanta imobiliara Activ Consulting
- In 1998 a primit licenta de evaluator autorizat de la ANEVAR
- A fost implicat in cateva dezvoltari de retail, precum Feeria Shopping Center din Baneasa si Felicia Shopping Center din Iasi
- Este agent exclusiv pentru circa 20 de proiecte de retail, printre care Cotroceni Park, Atrium Center si parcurile de retail dezvoltate de BelRom
- Din decembrie 2006 este managing director al Cushman&Wakefield Activ Consulting
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
