Sectorul de retail a adus cele mai mari castiguri investitorilor imobiliari, iar terenurile – cele mai mari pierderi

Retailul, segmentul imobiliar din care s-a castigat cel mai mult in urma tranzactiilor din ultimii sase ani, pare a fi si marele perdant in perioada crizei economice. „Cele mai mari tranzactii au fost in domeniul retailului, facute de companii precum TriGranit sau Bel Rom. 14Cele mai mari expuneri ale bancilor sunt tot pe acest domeniu. Retailul are acum si cel mai amplu recul, printr-o scadere drastica a volumelor investite si a creditelor acordate“, a declarat pentru Business Standard Cristian Ustinescu, Business Development director in cadrul companiei DTZ Echinox. Acesta estimeaza ca anul 2009 nu va inregistra tranzactii de investitii mai mari de 500 mil. euro, adica aproximativ 25% din volumul anului 2007. In opinia sa, cele mai afectate au fost sectoarele prinse cu imobilizari masive de capital, chiar cu Imprumuturi ce depasesc 80% din valoarea actuala, In conditiile In care bancile actualizeaza valorile si expunerile mult mai des dupa octombrie 2008.

„Proprietatile care genereaza cash mai mult decat serviciul datoriei si se afla pozitionate In locatii foarte bune sunt In continuare atragatoare si nu se afla In pericol. Nu estimam cresteri mai mari de 10% fata de valoarea lui 2008, In lipsa unei relaxari a conditiilor de creditare. In cel mai bun caz, procentul se va mentine pe zero“, a subliniat Ustinescu.

Castigatorii. Daca retailul a atras 49% din volumul total al investitiilor realizate In 2003–2008, birourile sunt al doilea segment dupa volumul tranzactiilor, cu 31% din total. „Numeroasele proiecte de centre comerciale din afara Bucurestiului, lansate In ultimii doi ani, au fost principalele produse investitionale tran¬zactionate, astfel Incat piata de retail regionala a totalizat circa 29% din volumul total al investitiilor realizate In Romania“, a mentionat Adrian Nicolescu, manager al Departamentului Valuation&Advisory din cadrul CB Richard Ellis-Eurisko. In perioada mentionata, cele mai multe tranzactii de investitii s-au Inregistrat pe segmentul spatiilor de birouri, aproximativ 50 de deal-uri, si pe segmentul spatiilor comerciale, cu 30 de tranzactii. Aceasta proportie s-a mentinut si In 2008, cand pe segmentul birourilor s-au Inregistrat cinci achizitii, iar pe segmentul comercial – sase. Cea mai mare tranzactie imobiliara de pana acum a fost realizata In 2008 de fondul german RREEF, Diviza de Asset Management a Deutsche Bank, care a achizitionat (pentru 340 mil. euro) proiectul mixt Upground, ce contine spatii rezidentiale si de birouri. Potrivit Irinei Petrescu, partener In cadrul ESOP Consulting, sectoarele In care investitorii au avut de castigat cel mai mult au fost retailul si office-ul. Printre cauzel se numara cererea foarte mare, chiriile bune obtinute de dezvoltatori, riscul minim de neocupare a spatiilor si randamentele investitionale (yeld-urile) mari comparativ cu ale celorlalte tari din Europa. „Toate acestea au fost premise pentru care investitorii institutionali care au cautat pe piata din Romania produse de investitie au ales, In principal, segmentele retail si office“, a explicat Irina Petrescu.

Perdantii. In cazul achizitiilor realizate In perioada 2000–2002, randamentele investitorilor au ajuns uneori si la 500%. Cele mai mari randamente realizate printr-un volum de munca si un nivel redus de implicare au fost speculatiile cu terenuri. „Daca la Inceputul anului 2000 pretul mediu al terenului In zona Sisesti era situat la 15–20 dolari/mp, la sfarsitul anului 2007 pretul mediu ajunsese la 700–800 euro/mp“, a comentat Alexandru Nitescu, managerul Departamentului Projects&Investments din cadrul Regatta. Cresterea a fost provocata nu doar de speculatii, ci mai ales de dezvoltarea infrastructurii si a utilitatilor, precum si de Inceperea numeroaselor investitii In zona. „Este posibil ca unii dintre investitorii sau dezvoltatorii care au achizitionat terenuri In a doua jumatate a anului 2007 si In prima jumatate a anului 2008 (perioada cu cele mai mari valori ale preturilor la terenuri) sa Inregistreze pierderi Insemnate. Pentru celelalte tipuri de proprietati, scaderea valorii randamentelor investitionale a fost compensata de unele cresteri ale veniturilor din chirii, astfel Incat valoarea de piata a proprietatilor a ramas la un nivel apropiat celui de achizitie“, a opiniat Costel Florea, directorul Departamentului de Investitii al Cushman&Wakefield Romania.

Un alt segment identificat de consultantii chestionati de Business Standard, segment de pe urma caruia s-a pierdut In ultimul an, este cel rezidential. Dupa o crestere spectaculoasa a pretului, de la 200 dolari/mp In 2000 la peste 1.400 euro/mp la sfarsitul anului 2007, acesta a intrat pe o panta descendenta Incepand din 2008, cand s-au Inregistrat scaderi cuprinse Intre 30% si 50%.

Logistica, ignorata. Dintre toate segmentele pietei imobiliare, pe segmentul industrial s-au realizat cele mai putine investitii. Proiectele de mari dimensiuni realizate pana In prezent au fost construite, In mare parte, pe baza solicitarii chiriasilor. „Nivelul redus al investitiilor de pe acest segment a fost cauzat, In primul rand, de lipsa infrastructurii necesare, cu care se confrunta Romania. Multe dintre orasele mari nu beneficiaza Inca de centuri ocolitoare, iar comunicarea cu statele vecine este Ingreunata de lipsa autostrazilor“, a spus Dragos Radu, consultant al companiei BNP Paribas Real Estate Romania. Investitorii au fost interesati de acest segment, Insa nu au existat produse finale, oferite spre vanzare, care sa corespunda exigentelor acestora.

Tranzactiile de tip „sale&leaseback“, o alternativa

Reprezentantii CB Richard Ellis-Eurisko se asteapta In acest an la tranzactii In care proprietarii sa vanda cladiri din portofoliu si sa le reInchirieze de la cumparator, In scopul utilizarii fondurilor obtinute imediat pentru capital de lucru. Operatiunea denumita „sale&leaseback“ nu a fost utilizata pe parcursul anului trecut, cand au fost Incheiate tranzactii imobiliare In valoare de 1,02 mld. euro, fata de 1,67 mld. euro – nivelul-record reprezentat de anul 2007. „Corectiile de preturi Incepute din 2008 vor face ca produsele investitionale din Romania sa fie tot mai atractive pentru detinatorii de lichiditati“, se precizeaza In cel mai recent studiu al CBRE-Eurisko. In raportul companiei se mai arata ca, In conditiile In care o singura tranzactie a reprezentat 33% din volumul anului trecut, scaderea accentuata a investitiilor este mult mai clar reflectata de numarul tranzactiilor: 11 In 2008, fata de 41 In 2007. Acest aspect, corelat cu faptul ca 65% din volumul tranzactiilor au fost realizate prin finalizarea a trei achizitii, confirma prezenta pe piata a unui numar redus de investitori, dar foarte activi si cu putere mare de cumparare.