Vânzarea unui apartament în România în 2026 implică mai multe costuri, iar una dintre principalele obligații fiscale ale proprietarului este impozitul datorat pentru transferul proprietății. Valoarea acestuia depinde, în principal, de perioada în care apartamentul a fost deținut.
În cazul unei persoane fizice care vinde un apartament din patrimoniul personal, regulile sunt prevăzute de art. 111 din Codul fiscal. În 2026, impozitul se calculează la valoarea tranzacției, iar cota este de 3% sau 1%, în funcție de perioada de deținere a imobilului.
Ce impozit se plătește la vânzarea unui apartament în 2026?
Regula este simplă:
Un aspect important este că, începând cu 2023, nu mai există vechea sumă neimpozabilă de 450.000 de lei. Impozitul se aplică la întreaga valoare a tranzacției, în funcție de perioada de deținere.
Exemplu de calcul
Să presupunem că un proprietar vinde un apartament cu 500.000 de lei.
Dacă apartamentul a fost deținut mai mult de 3 ani:
500.000 lei × 1% = 5.000 lei
Dacă apartamentul a fost deținut cel mult 3 ani:
500.000 lei × 3% = 15.000 lei
Prin urmare, perioada de deținere poate face o diferență importantă în costul tranzacției.
Cine plătește impozitul?
În cazul unei vânzări obișnuite, obligația de plată revine vânzătorului, adică persoanei din patrimoniul căreia se transferă dreptul de proprietate. Normele fiscale stabilesc că impozitul este aferent transferului proprietății imobiliare din patrimoniul personal.
Calcularea și încasarea impozitului se realizează în cadrul procedurii notariale, astfel încât vânzătorul nu trebuie, în mod obișnuit, să depună ulterior o declarație separată pentru această tranzacție.
Se plătește impozit dacă vinzi apartamentul mai ieftin decât l-ai cumpărat?
Da, în cazul impozitului prevăzut de art. 111, faptul că proprietarul obține sau nu un profit nu este criteriul principal de calcul.
Impozitul se calculează prin aplicarea cotei legale la valoarea tranzacției, nu la diferența dintre prețul de vânzare și prețul la care apartamentul a fost cumpărat.
De exemplu, dacă un apartament a fost cumpărat cu 550.000 de lei și este vândut ulterior cu 500.000 de lei, poate exista în continuare impozit pe transfer.
Ce se întâmplă dacă prețul din contract este foarte mic?
Într-o tranzacție imobiliară, valoarea folosită pentru calcularea impozitului trebuie analizată și în raport cu regulile fiscale și cu studiile de piață utilizate în activitatea notarială.
Normele fiscale prevăd reguli privind situațiile în care valoarea declarată în act este mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață. Aceste studii sunt realizate și comunicate de camerele notarilor publici și sunt utilizate în stabilirea bazei de calcul în situațiile prevăzute de lege.
De aceea, nu este recomandat ca vânzătorul să stabilească impozitul doar prin înmulțirea prețului negociat cu 1% sau 3%, fără ca notarul să verifice documentele și valoarea relevantă din punct de vedere fiscal.
Ce alte costuri apar la vânzarea unui apartament?
Pe lângă impozitul datorat statului, o tranzacție imobiliară poate implica și alte cheltuieli, precum:
onorariul notarului;
costuri pentru obținerea și verificarea anumitor documente;
costuri legate de cartea funciară și documentația cadastrală, după caz;
eventuale costuri pentru radierea unei ipoteci, dacă apartamentul este grevat de o ipotecă;
comisionul agenției imobiliare, dacă se utilizează serviciile unei agenții și contractul prevede un astfel de comision.
Aceste costuri sunt distincte de impozitul pe venitul din transferul proprietății și pot varia în funcție de valoarea și situația juridică a apartamentului.
Există situații în care nu se plătește impozitul?
Codul fiscal prevede anumite situații de exceptare. Printre acestea se află anumite transferuri rezultate din reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor speciale și anumite donații între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți.
Regimul unei moșteniri, donații, partaj sau altei operațiuni juridice nu trebuie confundat automat cu o vânzare-cumpărare. Pentru fiecare tip de transfer se aplică reguli specifice.
Cum se calculează rapid impozitul în 2026?
Pentru o vânzare obișnuită a unui apartament deținut de o persoană fizică, formula orientativă este:
Apartament deținut până la 3 ani inclusiv:
Valoarea relevantă a tranzacției × 3%
Apartament deținut mai mult de 3 ani:
Valoarea relevantă a tranzacției × 1%
Concluzie
În 2026, vânzarea unui apartament de către o persoană fizică presupune, în principal, un impozit de 3% pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv sau de 1% pentru cele deținute mai mult de 3 ani. Impozitul se raportează la valoarea tranzacției, conform regulilor prevăzute de art. 111 din Codul fiscal.
Înainte de semnarea contractului, este important ca vânzătorul să verifice împreună cu notarul atât impozitul, cât și celelalte costuri ale tranzacției. Situația poate fi diferită în cazul unei donații, moșteniri, partaj, coproprietăți, ipoteci sau al unei activități imobiliare desfășurate în mod repetat.
Sursă: pexels.com
