In fiecare oras important din Romania au fost anuntate - si unele sunt si in faza de constructie - cate trei-patru mall-uri. Mai e loc de mall-uri in provincie?

Trebuie sa fim foarte atenti. Trebuie luat fiecare oras in parte, fiecare centru comercial, apoi facuta o diferentiere intre hipermarketuri cu galerii comerciale de 15-20 de metri patrati si centrele comerciale si de divertisment, care sunt mai mari, cu mai multe unitati si un mix de chiriasi. Apoi, poti determina daca acestea pot concura. Oricum, pe termen lung, ceea ce face diferenta este locatia, mix-ul de chiriasi si managementul. Daca ai experienta realizarii unui mix de chiriasi, acest lucru va aduce succesul, deoarece clientii cauta varietate. Multe proiecte vor avea de suferit. Daca ne uitam la orase cu un numar de 300.000-400.000 de locuitori, acestea pot suporta doua, maximum trei centre comerciale cu o suprafata totala inchiriabila de 100.000-120.000 mp, dar numai atat. Proiectele nu vor falimenta, pentru ca din totalul de 120.000 mp pot fi doua centre de 60.000 mp sau trei de 40.000 mp.

Cate din proiectele anuntate credeti ca au sansa de reusita?

Nu pot sa dau un numar, pentru ca fiecare oras este diferit si fiecare dezvoltare este diferita. Clujul, spre exemplu, poate suporta cu usurinta trei centre. Dar cele trei din Cluj nu sunt la fel. Polus Center Cluj este de doua ori mai mare ca suprafata decat cel existent (n.red. - Iulius Mall) si cel anuntat si se adreseaza intregii regiuni.

Cu cat a crescut valoarea terenului pe care ati dezvoltat Polus Cluj si a celui din Constanta de la momentul achizitiei si pana in prezent?

Cred ca e la fel ca in oricare oras al tarii. In ultimii patru-sase ani, preturile s-au triplat sau, in unele cazuri, au crescut de cinci ori. Aici este o mare greseala a pietei. Multi dezvoltatori au intrat pe piata si au inceput sa construiasca, iar acum vanzatorii nu calculeaza pretul unui teren, ci incorporeaza in pret si profitul dezvoltatorului, ceea ce nu este sustenabil pe termen lung. Pentru ca dezvoltatorul vine, isi asuma un risc, se finanteaza, isi investeste banii intr-un proiect pe doi ani si la finalizare nu poti evalua pretul terenului la acest nivel. Daca va uitati la orasele din provincie, unde acum cativa ani puteai cumpara teren la un pret de 30-40 de euro/mp, azi e dificil sa cumperi cu mai putin de 120-150 de euro/mp. Si nu vorbesc de Bucuresti unde pretul e mai mare de zece ori. In Cluj am cumparat terenul in 1997 si nu poti face diferenta acum. Dar ce am vazut, intre anii 2000 si 2008, in ceea ce priveste pretul terenului, acesta a crescut de patru-cinci ori in aceasta, perioada. In Constanta e similar pentru loturile valoroase.

Cum va afecteaza cresterile de pret la terenuri?

Ne scade din viteza de dezvoltare, in ideea ca este greu de gasit terenuri fezabile pentru proiectele noastre si trebuie sa ne uitam si la profitul nostru. In Romania, am avut noroc, pentru ca am realizat deja un proiect, am inceput si la Constanta si mai avem cumparat teren si la Brasov si la Bucuresti.

Ce suma ati investit in infrastructura la Cluj si cat investiti la Constanta?

La Cluj am realizat si pasarela care ne-a costat cinci milioane de euro si in total am ajuns undeva la zece mil. euro. Dar trebuie stiut ca, la Cluj, am realizat pasarela pe care nu am fost fortati sa o realizam si nu facea parte din autorizatia de construire. Administratia locala nu ne-a cerut sa o construim. Dar am realizat ca singura metoda prin care proiectul va merge si nu vom bloca circulatia din Cluj era aceasta investitie. In Constanta vom avea nevoie de un buget similar pentru infrastructura.

Ce buget aveti pregatit pentru noi investitii, in 2008, in Romania?

Avem pregatite investitii de trei miliarde euro. Nu putem spune cat sunt pentru acest an, pentru ca bugetul se face in functie de proiect. Daca noi gasim oportunitati si terenuri disponibile pentru noi proiecte, avem la dispozitie trei miliarde euro pentru urmatorii trei-cinci ani. Suntem bine fondati in privinta finantarii, dispunem de surse proprii de la actionarii companiei si avem o relatie buna cu bancile.

Veti pastra relatia de parteneriat cu Immoeast si pentru celelalte proiecte?

Immoeast detine 25% din actiunile TriGranit si ei achizitioneaza si proiectele dezvoltate de noi. Immoeast a inceput sa ne cumpere proiectele inca inainte de a deveni actionar. Ei au realizat ca, daca tot ne cumpara proiectele, ar fi bine sa fie parte din dezvoltator. Nu e o politica a companiei sa vanda proiectele dezvoltate, cazul celor doua centre comerciale din Romania este unic. Spre exemplu, Polus Center Budapesta, primul nostru proiect, dezvoltat in 1996, l-am vandut catre ING dupa noua ani, Western City Center este inca in portofoliul nostru si l-am dezvoltat in 1999. In Romania, din cauza faptului ca ne dezvoltam rapid in Rusia, actionarii au decis sa vanda cele doua proiecte si in plus ni s-a propus un yield bun. Polus Cluj a fost vandut cu un yield de sub 7% si Polus Constanta cu un yield si mai mic.

Cat credeti ca vor mai scadea yield-urile in perioada ce urmeaza?

Este foarte interesant, pentru ca multe lucruri vor depinde de ceea ce se intampla cu piata financiara din America, situatie care s-a extins si in Europa. O serie de dezvoltatori au probleme cu fondurile si finantarile, dar pentru un proiect bun de retail, yield-urile ar trebui sa coboare la 6%, oricum pentru noi si 5% este un randament bun.

Cei mai multi din consultantii pietei imobiliare vorbesc despre faptul ca in cativa ani firmele care au investit in primul val de dezvoltare in Romania, printre care se regaseste si TriGranit, se vor retrage pe alte piete. Cand se va retrage TriGranit?

Nu cred in asta. Chiar daca ne vindem proiectele, noi inca le administram. O sa stam pe piata cat mai mult posibil. Mai avem o serie de proiecte de dezvoltat.

La nivel global, ce procent din portofoliul total de proiecte il pastrati si cat vindeti?

Cred ca 60% din proiecte au fost vandute si 40% sunt inca detinute de noi. Momentan avem in dezvoltare 35 de proiecte, iar peste doi ani cand le vom finaliza, probabil vom avea 80% din proiecte in portofoliu si 20% vandute, situatia se va schimba. Oricum, noi ne ocupam de administrarea tuturor proiectelor pe care le-am vandut.

La nivel international, lucrati doar cu Immoeast?

Nu. Discutam si cu alti investitori, dar dupa cate ati vazut, Immoeast a cumparat si in Romania o serie de proiecte. Au pus pe masa cea mai buna oferta si asta a fost. Noi am fost in discutii si cu alti investitori atat pentru Constanta, cat si pentru Cluj.

Va pregatiti sa intrati si pe piete noi in perioada ce urmeaza? Care sunt acestea?

Aproape in fiecare an intram pe o piata noua. Suntem activi pe 11 piete, dar ne uitam la 12. Tintele noastre sunt Balcanii si statele baltice, aditional Rusiei. Ne uitam si la Ucraina.

Trigranit Development Corporation

Profil

De la debutul firmei in 1997, compania a realizat proiecte in valoare totala de doua miliarde euro, situandu-se pe locul trei in topul companiilor dezvoltatoare din Europa. In prezent, planurile de investitii ale companiei vizeaza proiecte in valoare de 8,5 miliarde euro. Suprafata inchiriabila pentru proiectele TriGranit existente in faza de proiect este structurata astfel: 42% comercial, 31% birouri, 21% rezidential, 4% hoteluri si 2% alte tipuri de proiecte. In momentul de fata, Romania reprezinta a treia tara ca tinta de dezvoltare pentru TriGranit dupa Rusia si Polonia.

CV TriGranit

CV Arpad Torok