Aparitia fenomenului american si pe piata imobiliara autohtona este exclusa de majoritatea consultantilor din domeniu din mai multe motive justificate. In primul rand, spun acestia, piata romaneasca este una tanara, care nu se poate compara cu cea americana, aflata in expansiune de zeci de ani. Criza imobiliara din Statele Unite a pornit din cauza unor credite de clasa E (cu risc ridicat) neperformante. Aceste credite au fost acoperite de catre finantatori prin vanzarea unor pachete mari de actiuni pe bursa.
“Aceasta a fost puntea de legatura dintre bursa si piata imobiliara din SUA. Efectul a ajuns in Bucuresti prin prisma cursului de schimb si ca un efect secundar pe bursa. Astfel, piata imobiliara locala nu are de suferit in mod direct”, comenteaza Razvan Stroescu, manager in cadrul Departamentului Rezidential al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania. O scadere a preturilor pe piata locala nu este posibila deocamdata, deoarece cererea nu este satisfacuta. Desi s-au anuntat multe investitii, putine proiecte sunt in stadiu de finalizare - competitia intre oferte devine tot mai evidenta, iar scumpirile din constructii (materiale din ce in ce mai costisitoare, dar si forta de munca insuficienta) motiveaza preturile mari vehiculate pe piata.
“Desi Banca Nationala a Romaniei a anuntat relaxarea creditelor ipotecare, conditiile de acordare a imprumuturilor raman destul de stricte. Un imprumut mai mare si cu avans mai mic inseamna de fapt o dobanda mai ridicata. De asemenea, BNR cere impartirea clientilor pe categorii de risc tocmai pentru a preveni situatiile de criza”, au declarat reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Esop Consulting. O alta diferenta majora intre situatia din America si cea din Romania este aceea ca la noi cele mai multe achizitii de locuinte se fac pentru ameliorarea conditiilor locative, fiind mult mai putine situatiile in care creditele ipotecare sunt utilizate in scopuri speculative, cum e cazul SUA.
Scenariu. Care sunt totusi semnele care ar putea indica o posibila criza pe piata imobiliara? Un prim semnal ar fi ca piata sa fie aglomerata de o serie de proiecte cu grad mare de neocupare, ca urmare a scaderii drastice a cererii pe segmentul rezidential.
“Evident, scaderea ritmului vanzarilor ar fi primul semn de ingrijorare. Pe de alta parte, cresterea preturilor peste gradul de suportabilitate financiara al clasei medii ar putea fi un semnal de incepere a crizei in domeniul imobiliar din Romania”, considera Octav Mihailescu, director asociat al Departamentului Rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara Cornerstone International. Alte semne sunt aparitia proiectelor de proasta calitate, lipsa de comunicare intre developeri si companiile de real-estate. Totodata, cand pretul imobilelor incepe sa scada, situatia este pe cale de a se agrava.
“Romania se va confrunta cu o criza in segmentul locativ atunci cand fiecare familie din Romania va avea cel putin doua case”, este de parere Ciprian Lopata, CEO in cadrul companiei de consultanta imobiliara Arco Real Estate Consulting.
Supraevaluare. Pe piata spatiilor rezidentiale din Bucuresti exista inca un dezechilibru, locuintele livrate anul trecut fiind insuficiente pentru scaderea semnificativa a diferentei intre cerere si oferta, mai ales pe segmentul populatiei cu venituri medii. Potrivit Institutului National de Statistica, stocul de locuinte din Bucuresti a crescut pana la sfarsitul trimestrului trei din 2006 cu numai 731 de unitati.
In prezent, se inregistreaza o crestere a cererii pentru toate tipurile de locuinte, in special pentru apartamente in cladiri noi, situate in cadrul unor proiecte de mari dimensiuni. Avand in vedere dezechilibrul existent intre cerere-oferta si stimulentele oferite de dezvoltatori, cumparatorii prefera sa achizitioneze proprietati rezidentiale inainte de inceperea lucrarilor de constructie sau in fazele incipiente ale proiectului.
“Preturile vor stagna cand se va echilibra raportul dintre cerere si oferta. Pentru Bucuresti, acest lucru se intrevede intr-un termen de pana la patru-cinci ani”, considera Razvan Stroescu.
Potrivit lui Ciprian Lopata, acum preturile sunt inca mici in comparatie cu evolutia ulterioara a acestora.
“Cresterea foarte mare a preturilor va aparea in urmatorii ani, cand se va ajunge la situatia de a cumpara un metru patrat de locuinta in centrul orasului vechi cu 10.000 de euro, pentru ca acum piata imobiliara autohtona se afla la nivelul anului 2000 comparativ cu cea din tarile baltice, iar ceea ce se intampla acum in Bucuresti se observa in urma cu mai bine de cinci ani in Estonia”, considera reprezentantul Arco. In 2005, in Capitala, au fost livrate pe piata doar 600 de apartamente noi, cu 3.000 mai putin decat in Tallin, oras cu o populatie de 400.000 de locuitori.
Vecini. Daca ne uitam totusi la piete ca Bulgaria, Letonia sau Croatia, putem observa usoare stagnari sau chiar scaderi ale pretului la locuinte. Motivul acestor scaderi este dat, printre altele, de politicile de creditare putin mai relaxate decat in Romania.
“In aceste regiuni au inceput sa se realizeze finantari in valuta pentru achizitia de locuinte. Clientii nu iau insa in calcul fluctuatiile valutei si, ca atare, nu iau in calcul acest pericol, putand ajunge in situatia de a fi incapabili sa plateasca ratele”, spun specialistii Esop.
Conform lui Sorin Lacusta, director proiecte rezidentiale in cadrul companiei de consultanta imobiliara Regatta, scaderile inregistrate pe aceste piete erau asteptate, deoarece volumul lor este foarte mic in comparatie cu Romania. “Relaxarea brusca a creditelor in aceste tari a dus la o saturare rapida a pietei, care oricum era destul de limitata”, spune Lacusta. In aceste tari nu a existat o corelare intre puterea de cumparare si dezvoltare, la care s-a adaugat ritmul relativ lent de dezvoltare economica. Aceste discrepante au dus la blocari si, firesc, la o scadere a vanzarilor. Potrivit acestuia, in Romania, piata creditelor este mult mai controlata, iar relaxarea acestora se face etapizat, actiune ce va avea ca efect o tranzitie lenta catre o scadere a vanzarilor, dar nu in urmatorii trei ani.
Europa Criza locativa din SUA nu afecteaza nici macar pietele europene. Puntea de legatura este doar bursa si cursul de schimb, care sunt elemente secundare din punctul de vedere al pietei imobiliare. “Doar o criza majora pe bursele europene si pe piata muncii poate genera o stagnare a domeniului imobiliar, dar aceste evenimente sunt greu de estimat”, subliniaza Stroescu.
Consultantii companiei Esop sunt de parere ca problemele pietei americane au dus la o stabilizare si pe alocuri la o scadere usoara a preturilor (5-10%) pe pietele europene. Dintre pietele imobiliare europene, cele mai vulnerabile par a fi cea spaniola si cea britanica, deja supraincalzite. In plus, tipul de imprumuturi ipotecare pe care le acorda institutiile financiare in aceste locatii ar putea influenta negativ sectorul. Valul de datorii din sectorul creditelor ipotecare din SUA a ridicat unele probleme similare si in Marea Britanie si a atentionat asupra pericolului cresterilor continue a pretului caselor de aici.
Ce nu a functionat la americani?
- Credite de clasa E (cu risc ridicat) neperformante
- Finantatorii au vandut pachete mari de actiuni pe bursa
- Relaxarea conditiilor de creditare
- Acordarea de imprumuturi unor persoane ale caror istorii de credit erau negative
- Ratele lunare comparabile cu chiriile au determinat americanii sa prefere achizitionarea locuintelor in loc sa inchirieze
- Valoarea in crestere a imobilelor
- Vechimea pietei imobiliare care nu a mai suportat un surpuls
“Cresterea foarte mare a preturilor va aparea in urmatorii ani, cand se va ajunge la situatia de a cumpara un metru patrat de locuinta in centrul orasului vechi cu 10.000 de euro, pentru ca acum piata imobiliara autohtona se afla la nivelul anului 2000 comparativ cu cea din tarile baltice, ce se intampla in Bucuresti se observa acum cinci ani in Estonia. Ciprian Lopata CEO Arco Real estate consulting
“Nu cred ca problemele pietei imobiliare americane au vreo influenta asupra pietei romanesti. In viitorul apropiat, in trei-cinci ani de acum incolo, piata imobiliara din Romania nu va suferi nicio criza, intrucat cererea este mult prea mare. Ba dimpotriva, o parte din banii destinati investitiilor pe piata americana se vor indrepta spre tari gen Romania. Shimon Galon CEO al Globe Trade Centre Romania
Acest articol nu reprezintă consultanță financiară.
