Ultimele estimari pe care le-ai oferit la finalul lunii iunie privind momentul listarii STK Emergent la Bursa vizau un orizont de timp de 2 saptamani. Poti sa oferi acum o data mai exacta?
O vom anunta de indata ce va fi stabilita.
Listarea nu are loc intr-un moment favorabil. Piata vine dupa o scadere puternica in ultimele luni, iar perspectivele, cel putin pentru perioada urmatoare, nu par mai incurajatoare. Cum v-a afectat pe voi scaderea Bursei din prima jumatate a anului? La ce activ net unitar a ajuns fondul la finalul primului semestru?
Este adevarat ca piata a avut o scadere puternica in ultimele luni, dar noi nu venim la bursa ca sa speculam un moment favorabil, ci pentru a construi o afacere durabila. Desigur ca nu ne avantajeaza scaderea doar ca decizia listarii la bursa a fost luata inca de la infiintarea fondului, iar scaderea actuala era greu predictibila. Perspectivele pietei eu cred ca sunt chiar incurajatoare, daca ne gandim la fundamentele economice. Sigur ca pesimismul actual este generalizat, dar reprezinta o stare de spirit care tradeaza faptul ca majoritatea "investitorilor" sunt "afara" din piata. In aceste conditii resursele trendului de scadere cred ca sunt foarte putine. Pentru finalul anului cred ca exista sanse ca piata sa creasca.
Activul net unitar este important in cazul fondurilor mutuale pentru ca el reprezinta pretul de cumparare sau de vanzare al unitatii de fond definit prin lege. In cazul fondurilor inchise tranzactionate, cum este si cazul SIF-urilor, VUAN - ul este doar un indicator contabil, in timp ce pretul din piata poate fi mai mic sau mai mare, existand posibilitatea ca unitatile de fond sa se tranzactioneze cu prima sau cu discount. Factorii care determina prima sau discount-ul sunt: profitul realizat, tipul fondului (cu perioada de viata determinata sau nelimitata), domeniul in care investeste, etc .
Pentru 2008 v-ati bugetat un profit de 27,2 mil. lei, dublu fata de cel inregistrat in 2007. Va pastrati aceste estimari?
Profitul bugetat este direct dependent de capitalul disponibil la inceputul anului. Acel profit era bugetat pentru un IPO de 50 milioane de lei. Avand in vedere ca in IPO s-au subscris doar 22 milioane de lei, profitul bugetat este de 22,5 milioane de lei. Obiectivul nostru este acela de a obtine o rentabilitate a capitalurilor proprii (ROE) de 20%.
Companiile din celelalte IPO-uri derulate incepand cu finalul anului trecut au avut evolutii slabe dupa ce au intrat la Bursa. Tinand cont ca voi veniti practic dupa aceste scaderi, nu va afecta acest lucru evolutia imediat dupa listare, mai ales ca o parte importanta din portofoliu este reprezentata de SIF-uri, unele dintre actiunile cele mai „lovite” de pe piata?
Nu doar celelalte IPO-uri au avut evolutii slabe, toata piata a inregistrat contraperformante. Pentru orice firma cotata 50% din evolutie se datoreaza pietei astfel ca toate firmele tranzactionate la bursa sunt afectate. SIF-urile sunt practic cele mai populare actiuni de la bursa, dar in acelasi timp cred ca sunt si cele mai subevaluate pentru ca detin active valoroase care o sa le aduca profituri in crestere in viitor.
Din acest punct de vedere cred ca avem plasamente cu potential de crestere, si acesta este cel mai important factor care influenteaza valoarea unui titlu financiar la bursa. Tocmai pentru a nu suferi la fel de puternic am diversificat investitiile fondului si spre active imobiliare, astfel ca am diminuat impactul negativ al SIF-urilor care au inregistrat o scadere de 60%.
In cadrul IPO-ului, s-au subscris mai putin de jumatate din actiunile oferite. Cum explici acest lucru?
In cazul fondului STK Emergent nu era obligatorie derularea unei oferte publice pentru listare cum este in cazul societatilor pe actiuni. Oferta fondului a avut o limita minima si maxima, iar suma maxima am stabilit-o suficient de mare pentru ca toti cei care doresc sa poata sa subscrie. Exista si varianta unei oferte pe transe in care in momentul subscrierii integrale a unei transe se mai ofera o alta, dar acest mecanism nu a fost folosit inca de nimeni in Romania, iar noi aveam deja incluse in IPO o serie de noutati.
Cred ca ideea cu "suprasubscrierea" ofertelor se va perima in timp pentru ca nu aduce niciun beneficiu, in plus e de natura sa induca in eroare pentru ca in momentul in care IPO este subscris integral aproape toti investitorii pluseaza , banii respectivi nefiind de fapt disponibili pentru investitii in actiuni reale. In plus valoarea unui instrument financiar nu depinde de gradul de subscriere, ci de rezultatele economice.
Noi am optat pentru un IPO si pentru a populariza in piata ideea de fond inchis tranzactionat. Noutatea instrumentului financiar si complexitatea lui (combinatie fond de actiuni + REIT) au fost factori pe care piata nu i-a asimilat rapid. Statisticile arata ca doar 5% dintre oameni accepta noul, restul de 95% urmeaza cai deja cunoscute. In plus asa cum ii spune si numle STK Emergent este un fond de "investitii", in timp ce investitorii de pe piata de capital din Romania sunt cam putini.
Motivul oferit de multi dintre brokerii si analistii de pe piata privind faptul ca nu a fost subscrisa intreaga oferta a fost aceea ca ati iesit pe piata la un pret cu 30% mai mare decat activul net unitar, aceasta in conditiile in care SIF-urile se tranzactioneaza sub VUAN. De ce nu ati lansat oferta la un pret sub VUAN?
Nu imi amintesc sa fii vazut pana acum un IPO sub activul net. Nu vad ce motive ar avea un emitent sa ceara in IPO un pret cu discount, dimpotriva se include o prima pentru actionarii noi. In acel moment firme similare ca obiect de activitate se tranzactionau la preturi de trei ori mai mari decat activul net. Reducerea analizei financiare la VUAN se datoreaza nefamiliarizarii pietei romanesti cu fondurile. Pentru toti cei interesati noi am descris caracteristicile fondului, planul de afaceri, asa incat sa poata sa-si faca o imagine corecta asupra ofertei noastre.
Desi nu este adevar general valabil multe dintre fondurile de actiuni se tranzactioneaza la activul net. In legatura cu acest aspect trebuie facute distinctie in functie de tipul de fond (spre exemplu daca fondul este sau nu cu durata limitata de viata, daca are gestiune activa sau pasiva, daca distribuie toata cresterea ca dividende actionarilor, daca are randamente mai mici sau mai mari decat dobanda ori decat indicele bursier). Avem ca exemplu Berkshire Hathaway care se tranzactioneaza la un pret de 1,5 ori activul net.
La Bursa de Valori Bucuresti avem cateva titluri similare, printre care si SIF-urile, si care istoric au evoluat nu neaparat in functie de activul net, ci mai degraba in functie de ROE si activul net. Evaluarea unui activ financiar este un proces mult mai complex decat simplul calcul al VUAN. REIT-urile se tranzactioneaza la preturi 2 X valoarea contabila. Pornind de la aceste caracteristici, precum si de la structura fondului (60% actiuni, 40% REIT) rezulta un echivalent de 1,4 in cazul STK Emergent. In momentul IPO evaluarea prin metoda comparatiilor (multiplii) conducea spre valori mai mari decat cele prezente si spre o valoare estimata mai mare decat pretul din IPO.
De ce sa investeasca cineva in STK si nu in SIF-uri, de exemplu, mai ales ca acestea din urma au ajuns acum la preturi mult mai joase decat in urma cu un an?
Asa cum am mai spus, STK Emergent reprezinta o combinatie intre un fond de actiuni si un REIT (investitii imobiliare) asa incat caracteristicile STK ca si activ financiar sunt diferite de a oricarui titlu individual de la bursa. Cei care nu pot dezvolta un proiect imobiliar pe cont propriu pot investi in STK. Fiind o entitate mai mica decat SIF-urile. STK are sanse reale sa inregistreze o rata de crestere mai m
are decat alte alternative. Rentabilitatile realizate pana in prezent, precum si cele asumate pentru viitor sunt peste media pietei, astfel ca STK este un titlu pentru acei investitori care urmaresc o crestere mai agresiva.
Ai spus recent ca ati reusit sa aveti o evolutie mai buna decat Bursa in prima jumatate a anului datorita faptului ca o parte importanta din portofoliu este detinuta de actiuni “imobiliare”. Care este valoarea “componentei imobiliare” a STK si cat mai reprezinta ea din portofoliu acum?
La intrebarea asta nu pot inca sa raspund pentru ca nu am publicat situatiile financiare si pot fi acuzat pentru ca se pot deduce din raspuns date care acum nu sunt publice.
Cum este evaluata STK Properties, avand in vedere ca aceasta nu este listata?
Evaluarea este facuta la valoarea contabila, la sfarsitul anului se va face actualizarea valorii prin reevaluarea activelor detinute, ceea ce evident va aduce o crestere importanta. STK Properties va fi listata la bursa si sunt sigur ca va avea o capitalizare bursiera mult mai mare decat valoarea contabila.
Care este stadiul proiectului rezidential pe care il dezvoltati in Cluj?
Proiectul rezidential este un centru de cartier care a fost supus dezbaterii publice timp de trei luni si a primit avizul comisiei de urbanism, urmand ca in ultima parte a anului sa inceapa efectiv lucrarile de constructie care se vor intinde pe durata a maxim doi ani. Valoarea totala a investitiei este estimata la 30 milioane euro si va fi finantata partial din surse proprii, precum si din imprumuturi si/sau avansuri. Exista de altfel si posibilitatea vanzarii proiectului daca obtinem un pret multumitor.
In momentul lansarii fondului, v-ati stabilit ca obiectiv obtinerea unei rentabilitati medii anuale de 25%. Veti putea atinge acest obiectiv si in acest an?
Cresterea valorii activelor cu 25% pare un obiectiv destul de greu de atins in acest moment, nu insa imposibil. Dupa listarea la bursa atentia noastra se concentreaza asupra rentabilitatii capitalului propriu ROE si cred ca ne vom realiza obiectivul de profit.
STK emergent Fond de investitii
Profil STK
STK Emergent este o combinatie dintre un fond de actiuni si unul cu investitii imobiliare, urmand sa devina primul fond de private equity care va fi listat la Bursa. STK avea, la finalul anului trecut, active de circa 40 milioane de euro si un profit de 4,5 milioane de euro. Principalele detineri ale fondului de investitii, in acel moment, erau participatiile de la SIF-uri si de la vehiculul de investitii imobiliare STK Properties. La inceputul acestui an, fondul a derulat o IPO pentru listarea la Bursa, investitorii subscriind 43% din actiunile oferite.
CV Nicolae Pascu
