Rabla imobiliară

Progamul de reînnoire a parcului auto „Rabla“ s‑a dovedit indiscutabil mai bun decât programul imobiliar „Prima casă“. Nu comparăm autoturisme cu imobile. Nu comparăm un produs pe care‑l poți utiliza câțiva ani cu unul în care poți să locuiești o viață. Dar, cu siguranță, putem compara impactul economic al fiecăruia și putem să facem diferența dintre ele. Punctul comun al celor două programe guvernamentale este clar: ambele beneficiază de sprijinul statului. De aici, derivă câteva concluzii și consecințe. În aceeași măsură, avantaje și dezavantaje.
Din 2005 până astăzi, programul „Rabla“ a scos din uz peste 400.000 de mașini mai bătrâne de zece ani, adevărate „torțe“ poluante sau maldăre de fiare vechi. Mediul a câștigat, incontestabil! Materia primă – fierul vechi refolosit – a reintrat în circuitul economic. Prin acest program social, mulți beneficiari ai tichetelor primite au reinvestit banii obținuți, în urma renunțării la mașinile vechi. Astfel, numărul autoturismelor noi achiziționate de la începutul programului „Rabla“ reprezintă cam o treime din cifra celor casate. Într‑un mod simplu, beneficiarii acestui program au fost invitați de stat să consume mai mult decât li s‑a oferit. Multe mașini noi cumpărate au fost de producție românească. Acesta este încă un câștig al economiei țării. Patrimoniul mașinilor bune aflate în circulație s‑a îmbunătățit vizibil. Industria auto a supraviețuit rezonabil într‑o perioadă caracterizată de declin pe toate planurile, iar prețurile vehiculelor vândute s‑au ajustat imediat în funcție de bugetul potențialilor cumpărători.
Programul „Prima casă“ a fost o altă încercare de a susține încă un segment eco­nomic afectat de criză: cel imobiliar, și mai precis cel rezidențial. Deși a avut ca scop declarat resuscitarea construcțiilor în Româ­nia, programul „Prima casă“ nu a fost suficient de agresiv, dacă îl comparăm cu programul auto „Rabla“. Acest lucru se observă doar analizând o singură cifră. Peste 80% din imobilele cumpărate în 2009 – anul imple­mentării programului – sunt locuințe din fondul vechi, construite pe vremea comu­nismului. Culmea, deși materialele de con­strucții au devenit din ce în ce mai scumpe – era, deci, din ce în ce mai scump de construit locuințe noi, prețul imobilelor vechi a scăzut. În ultimii patru ani, statistic vorbind, aparta­mentele vechi s‑au ieftinit cu 22%!

O întrebare logică ar fi de ce nu s‑au orientat spre imobile noi beneficiarii acestui program? Iar motivele sunt legate de prețurile apartamentelor construite recent și de puterea de cumpărare. Apartamentele noi au fost construite prea mari sau prea scumpe pentru buzunarul doritorilor.

După 2008, dezvoltatorii nu au înțeles care este mersul pieței imobiliare și nu s‑au adaptat imediat trendului. Au trăit încă doi‑trei ani într‑o „beție“ a vremurior de odinioară, 2004–2008, când orice greșeală în managementul costurilor intra automat în prețul final de vânzare. O greșeală fatală pentru mulți aventurieri.

Începând cu anul 2008, piața a început să se confrunte cu această situație numită criză. Băncile au strangulat finanțarea, banii au devenit tot mai scumpi, managementul defectuos al dezvoltatorilor și‑a arătat deficiențele. Potențialii cumpărători au devenit mult mai circumspecți, mult mai avizați și pretențioși. Piața, înainte a vânzătorului, a devenit pe parcurs a cumpărătorului.

Însă un credit pe 20–30 de ani poate scrie istoria financiară a unei familii și implică o mare responsabilitate. De aici a apărut reti­cența cumpărătorilor pentru apartamente noi, care implică o investiție mai mare de 60.000 euro.
Totuși, comparativ cu programul „Rabla“, există un avantaj incontestabil. Dacă prin programul „Prima casă“ ai nevoie de doar 2.000–3.000 de euro pentru a cumpăra un produs imobiliar de 40–60.000 euro, pentru programul „Rabla“ lucrurile stau exact invers. Vinzi un rebut auto, iei câteva sute de euro pe el, dar mai aduci de acasă multe alte mii de euro ca să beneficiezi de un produs nou.

Aici s‑a făcut marea diferență de impact economic. „Rabla“ a mobilizat consumul și a obligat românii să investească mai mulți bani decât primeau, în produse auto, exclusiv noi. „Prima casă“ a mimat acest scop și a atins tangențial ținta economică vizată. În schimb, statul a mângâiat orgoliul băncilor „rănite“ de criză și a sponsorizat indirect sistemul bancar. Să cumperi „Prima casă veche“ e ca și cum ai cumpăra o nouă rablă folosind prima de casare. Singura dilema în viitor rămâne dacă cei care au luat un apartament vechi prin „Prima casă“ vor putea să schimbe acest produs cu unul nou. Până atunci, de ce nu, statul poate inventa un nou program: „Rabla imobiliară“.

Dragoș Drăgoteanu este proprietarul agenției de intermediere și consultanță în real estate Euroest.