Aveti in dezvoltare patru proiecte: Vivenda, Hotel Cismigiu, Ghencea si Orhideelor. In ce stadiu se afla acestea?

Avem in dezvoltare trei proiecte rezidentiale: Vivenda, Ghencea si Orhideelor. Mai avem si Hotelul Cismigiu, in care vor fi apartamente ce vor fi date spre inchiriere. Totodata, suntem in curs de incheiere a unei tranzactii cu un teren pe care intentionam sa dezvoltam un hotel. Este vorba de o suprafata mai mica, de 1.000 de metri patrati, pe care va fi o cladire-turn de 12 etaje. Daca totul merge bine, probabil ca anul viitor vom incepe proiectul. Despre primul nostru proiect, Vivenda, care va cuprinde 1.400 de apartamente, va pot spune ca am lansat prima faza in luna august a anului trecut si am vandut pana acum circa 400 de unitati din primele doua faze. In decembrie 2007, am inceput lucrarile de constructie la primele doua etape. Suntem la etajul doi cu structura primei faze si la fundatie pentru cea de-a doua.

Ansamblul va fi dezvoltat in cel putin sase etape. La ansamblul Orhideelor, vom incepe demolarea fostei fabrici de paine Spicul la inceputul lunii august, in acest an, si vom incerca sa incepem lucrarile in ultimul trimestru al acestui an. In Ghencea, vom lansa prima etapa in iunie-iulie, anul acesta. Proiectul va cuprinde 3.500 de unitati. Am cumparat fostul hotel Cismigiu acum circa trei ani si de atunci ne zbatem sa il renovam intr‑un mod sigur, pentru ca vrem ca la final sa ramana aceeasi cladire frumoasa care a fost candva. Problema a fost ca am subestimat situatia structurii cladirii, care necesita o demolare partiala si nu o renovare, cum am calculat noi initial.

 Ati cumparat deja doua platforme industriale, fabricile de paine Titan si Spicul din Bucuresti. Sunteti interesati si de alte fabrici ?

Am studiat piata cu atentie in ultimii ani si am realizat, la fel ca alti dezvoltatori, ca fabricile vechi din interiorul orasului ofera oportunitati investitionale. Dar nu totdeauna poti incheia o tranzactie, pentru ca uneori sunt probleme cu titlurile de proprietate, alteori fabrica nu vrea sa se reloce. Nu inseamna ca suntem concentrati doar pe fostele zone industriale, dar sunt oportunitati investitionale.

 Ati achizitionat suprafete de teren pentru proiecte noi?

Nu avem alte terenuri decat cele pe care dezvoltam in Bucuresti, dar suntem interesati si de alte orase.

 Care orase considerati ca sunt mai atractive din punct de vedere al dezvoltarii?

Cluj, Brasov, Constanta. Vom incerca sa ne extindem activitatile in afara Capitalei in acest an, dar totul depinde de terenul pe care il vom gasi. Am fost de cateva ori in Cluj, Constanta si Brasov, sa analizez niste terenuri, dar nu am incheiat nici un deal.

 Care este valoarea totala a proiectelor pe care Hercesa le are in dezvoltare?

Vom investi circa 500 mil. euro in urmatorii sapte-opt ani, pentru dezvoltarea proiectelor pe care le avem deja. Dar ne vom continua investitiile in acesti ani, asa ca valoarea totala va creste.

 Intentionati sa intrati si pe alte segmente ale pietei imobiliare?

Hotelurile au devenit interesante pentru noi si segmentul industrial, pentru ca vrem sa ne diversificam putin portofoliul. Oricum, cea mai mare parte a investitiilor noastre va merge spre sectorul rezidential, pentru ca are un potential urias. Noi dezvoltam si birouri, si niste centre comerciale mai mici in proiectele noastre.

 Aveti probleme in accesarea creditelor de la banci pentru proiectele Hercesa, din cauza problemelor financiare de la nivel global?

Nu avem probleme cu accesarea creditelor, pentru ca nu cred ca piata bucuresteana este prea afectata de criza globala. Daca esti un dezvoltator bun, cu un proiect bun, care sa ofere un profit bun, nu cred ca ar avea cineva probleme in a imprumuta bani. Daca esti un dezvoltator bun, dar proiectul nu este stralucit, s-ar putea sa intampini probleme. Totul depinde de cine cere banii si ce se afla in spatele unui proiect.

 Sunt consultanti imobiliara care au anuntat ca in anumite zone ale Capitalei se inregistreaza scaderi ale pretului la terenuri. Ati simtit vreun trend in primul trimestru?

Nu cred ca pretul terenurilor scade. Este ca si cum ai avea un teren si crezi ca valoreaza 1.000 de euro si, in doua luni, pentru ca nu l-ai putut vinde la acest pret, incerci sa il vinzi cu 50 de euro, motivand ca pretul scade. Problema este ca unii proprietari incearca sa vanda terenuri la preturi ireale si acum isi dau seama ca au supraestimat piata. In ultimii trei ani si jumatate, piata a crescut foarte mult si va continua sa creasca, poate cu o rata mai mica, dar cu un ritm bun.

 Cum vedeti profitul dezvoltatorilor de proiecte rezidentiale in comparatie cu anul trecut? Ce determina profiturile sa scada: pretul terenurilor sau costurile de constructie?

Pe langa pretul terenului si costurile de constructie, mai intervine si factorul concurenta. Noi suntem inca la inceput si nu am finalizat nici un proiect, ca sa stim ce profit am obtinut, dar uneori, daca esti la inceput, conteaza imaginea pe care ti-o aduce succesul unui proiect mai mult decat profitul in sine. Imaginea este un castig pe care nu il poti estima si care te ajuta sa iti cresti cota de piata.

 Cunoasteti problemele cu care se confrunta piata imobiliara spaniola. Credeti ca este posibil sa ajungem la o situatie similara in Romania?

Nu cred. In principal, deoarece vorbim despre piete complet diferite. Piata imobiliara romaneasca este inca la inceput, este foarte tanara, are doar trei ani, pe cand piata spaniola sufera acum, dupa 20 de ani de activitate si de dezvoltari uriase. Piata spaniola a ajuns la maturitate, la fel ca si cea britanica, cea americana sau cea irlandeza. Ele sufera acum din cauza crizei financiare si a sfarsitului ciclului. In aceste tari, pietele sunt obosite si au nevoie de o pauza. La inceputul anilor `90, s-a intamplat la fel, dupa care aceste piete si-au revenit si au crescut din nou. Solutia pentru aceasta criza este diversificarea portofoliilor pe piete emergente, precum cea romaneasca, si o parte dintre dezvoltatorii spanioli au prevazut criza de anul acesta, iar acum patru ani au inceput sa se extinda si in tari mai sigure.

 Intr-un studiu recent al UniCredit Tiriac Bank se arata ca doar 7,5% dintre romani au posibilitatea accesarii unui credit ipotecar. Care sunt principalii cumparatori in proiectele Hercesa: investitorii institutionali sau utilizatorii finali?

Vindem in principal utilizatorilor finali. In proiectul Vivenda, cumparatorii sunt in principal romani care locuiesc in cartier, cupluri tinere, dar avem si clienti romani care locuiesc in Spania. Avem 80 de romani din Spania care au cumparat apartamente in Vivenda. Noi am pus o limita de doua apartamente pentru un client, pentru ca nu am vrut sa concentram apartamentele la investitori mari. Daca ne limitam doar la Bucuresti, unde dezvoltam noi, rata celor care pot accesa credite este mai mare.

 Rata de crestere a pretului locuintelor s-a mai domolit fata de anul trecut. Estimarile pentru acest an arata o crestere de 15%. Cum vedeti evolutia preturilor in urmatoarea perioada?

Sunt sigur ca preturile vor continua sa creasca, dar cu o rata mai mica decat in anii trecuti. Ritmul de crestere al preturilor va asigura o afacere pentru fiecare. Este greu de estimat un procentaj exact de crestere pentru intreaga piata, pentru ca nu poti aduna astfel de informatii. La proiectul nostru am avut o crestere a preturilor de 10% in sase luni de la lansare.

Hercesa Romania Dezvoltari imobiliare

Profil

CV