În ciuda creşterilor de preţ survenite ca urmare a lansării programului guvernamental “Prima Casă”, analiştii estimează că scăderile se vor menţine constante până la sfârşitul anului.

“Diferenţa între preţurile înregistrate în Bucureşti şi cele ale altor capitale europene se justifică prin decalajele semnificative la nivel de infrastructură. În plus, majoritatea capitalelor listate sunt oraşe turistice, cu mare potenţial investiţional, şi nuclee de afaceri importante. Scăderea preţurilor din Bucureşti era previzibilă, pentru că valorile de anul trecut se bazau pe cererea mare din partea investitorilor străini şi a speculatorilor locali, care au dispărut odată cu recesiunea”, a menţionat George Ivan, senior residential consultant în cadrul DTZ Echinox.

El a mai spus că multe dintre apartamentele precontractate în 2007 şi 2008 nu sunt achitate integral nici în prezent, prin urmare, este posibil să asistăm la noi scăderi de preţuri.

“Faptul că noi înregistrăm scăderi puternice şi avem cele mai mici preţuri din regiune nu dovedeşte decât că România este mai puternic afectată de criză. Noi şi Bulgaria. Valul a trecut prin Europa de la Vest şi s-a revărsat aici. După riscul de ţară, România se situează imediat după Rusia, cu cel mai înalt risc. Valoarea proprietăţilor este direct influenţată de situaţia economică şi socială. Noi ne împrumutăm, nu avem investiţii şi nici cerere. Cred că preţul mediu real este chiar mai mic, acesta ajungând acum la circa 1.100 de euro/mp”, a declarat pentru Business Standard Adrian Nicolescu, directorul departamentului de evaluare din cadrul CB Richard Ellis-Eurisko.

Praga este cel mai scump oraş din regiune. Preţul mediu al unui apartament nou din capitala cehă a ajuns la 2.222 de euro/mp. Dupã ce anul trecut preţul unei locuinţe noi a crescut cu aproximativ 10,5%, în primul trimestru al anului 2009 a scăzut cu 5,2%.

Potrivit King Sturge, schimbările din sistemul bancar ceh au afectat piaţa rezidenţială în mod semnificativ, având în vedere că au devenit mai scumpe creditele ipotecare. Ratele de dobândă au crescut de la 5,28% în decembrie 2007 până la aproape 6% în decembrie 2008. În prezent, au scăzut iar la 5,5%. “Vânzările rezidenţiale în Praga au scăzut cu 50% de la începutul anului 2009 şi, astfel, oferta depăşeşte cu mult cererea în prezent. Finalizarea proiectelor noi a fost oprită, ţinând seama de faptul că majoritatea dezvoltatorilor nu sunt capabili să îndeplinească cerinţele băncilor pentru prevânzare (40-60%) şi private equity (până la 50%-60%)”, susţine Iva Nováková, directorul departamentului rezidenţial din cadrul King Sturge Praga. Capitala cehă este urmată de Bratislava, unde preţul mediu al apartamentelor noi este de 2.139 de euro/mp. Chiar dacă preţurile de vânzare par să stagneze, preţurile efective au scăzut cu aproape 10%, în principal datorită discounturilor negociate.

“Cumpărătorii sunt interesaţi în principal de apartamente la cheie sau la gri şi au început să conteste preţurile cerute, solicitând discounturi şi aşteptându-se la diferite stimulente. Nu există cumpărători aproape deloc pentru case la roşu. Scenariul cel mai comun este retragerea proiectului de pe piaţă şi aşteptarea unor vremuri mai bune”, spune Michal Padych, directorul departamentului rezidenţial al King Sturge Slovacia. Varşovia a căzut de pe primul loc în ultimul an până pe locul al treilea în 2009, având în vedere faptul că preţul mediu pe metru pătrat al unui apartament este de 1.870 de euro. Schimbarea este cauzată de scăderea valorii proprietăţilor rezidenţiale (între 10% şi 15%) şi de fluctuaţiile ratei de schimb. În primul trimestru al acestui an, vânzările de locuinţe din capitala Poloniei au scăzut cu 50% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut. “Piaţa rezidenţială este blocată, deoarece cumpărătorii refuză să plătească preţul cerut. În ultimele şase luni, am observat schimbarea din comportamentul cumpărătorilor. Unii au început să se retragă din contracte deja semnate; câteodată, pentru că au nevoie să economisească bani sau pentru că le-a fost refuzat un credit ipotecar”, menţionează Ewa Rasinska, de la King Sturge Varşovia. Capitala Ungariei, Budapesta, este listată pe locul al patrulea în clasament, ţinând seama de faptul că preţurile medii pentru apartamente noi este de aproximativ 1.400 de euro/mp.

Deşi Ungaria are cele mai scumpe credite ipotecare din Europa (în prezent, dobânzile sunt între 12% şi 13%), vânzările rezidenţiale au scăzut cu doar 10%.

Din cauza accesului limitat la credite bancare, dezvoltatorii şi-au oprit activitatea şi au amânat majoritatea proiectelor rezidenţiale pe care le aveau. Se aşteapă o creştere a TVA-ului şi a impozitului pe locuinţă, care va afecta şi mai mult piaţa rezidenţială în lunile ce vor urma. Potrivit Colliers Bulgaria, în ultimul an, preţurile locuinţelor din Sofia au scăzut cu 14%, însă cea mai mare cădere s-a simţit în primul semestru al acestui an, respectiv 10%.

Cele mai mari scăderi au fost raportate în zonele centrale ale capitalei, precum Doctor Garden, unde scăderea a fost de 33% în prima parte a anului, până la nivelul de 1.500 de euro/mp.

Creşterea preţului locuinţelor vechi înregistrată în ultima lună la nivelul Bucureştiului şi venită pe fondul programului “Prima Casă” este o speculaţie de moment. Estimările jucătorilor din piaţa imobiliară locală arată că, peste două luni, scăderile pe acest segment al pieţei rezidenţiale vor fi mai mari de 10-15% şi vor apărea pe măsură ce numărul de credite acordate prin “Prima Casă” se va diminua.