Ce verifici înainte să dai avansul pe o locuință sau pe un teren: șase pași care costă cât o cină în oraș

Avansul e momentul în care cumpărătorul își pierde cel mai ușor banii. Nu la notar, unde totul se verifică, ci înainte: la antecontractul semnat pe genunchi, la „rezervarea” dată unui vânzător grăbit, la terenul care arăta perfect în dronă. Piața e nervoasă, ofertele bune pleacă în câteva zile, iar presiunea de a decide repede face ca exact pașii de verificare să fie săriți.

Lista de mai jos nu cere avocat și nu durează săptămâni. Cere doar disciplina de a nu semna nimic și de a nu plăti nimic până nu ai răspunsuri la șase întrebări.

1. Cine e, de fapt, proprietarul? Anunțul poate fi publicat de oricine: rudă, agenție, chiar chiriaș. Singura sursă care contează e cartea funciară, registrul public al imobilelor ținut de ANCPI. Un extras de carte funciară arată negru pe alb cine deține imobilul; comanda se face online prin eGhișeul.ro, pe baza adresei sau a numărului cadastral, iar documentul vine pe email de regulă în câteva minute, cât timp sistemele ANCPI funcționează. Dacă numele din extras nu coincide cu al persoanei care negociază, ceri explicații și acte, nu promisiuni.

2. Are imobilul ipotecă, sechestru sau interdicții? Tot din extras, partea a III-a. O ipotecă bancară nu e neapărat o problemă: se stinge la vânzare, din preț, printr-un mecanism pe care notarul îl gestionează curent. Un sechestru ANAF, o interdicție de înstrăinare sau un litigiu notat sunt însă motive să te oprești pe loc. Atenție și la vechime: practica notarială cere extras nu mai vechi de 30 de zile, deci cel scos la prima vizionare nu mai e bun la semnare. Scoate unul proaspăt înainte de antecontract; la costul lui, nu există motiv să sari pasul.

3. Se leagă povestea vânzătorului cu actele? Aici pică cele mai multe tranzacții cu probleme. Vânzătorul spune că a moștenit, dar succesiunea nu e dezbătută. Spune că e divorțat, dar fostul soț figurează în continuare drept coproprietar. Spune că mansarda e „a lui”, dar în acte apartamentul are altă suprafață și alt regim. Fiecare dintre situațiile astea are rezolvare, dar fiecare ia timp: o succesiune nedezbătută poate amâna vânzarea cu luni. Pentru cine nu vrea să descifreze singur mențiunile, există un ghid dedicat despre cum verifici proprietarul unui imobil, cu explicarea fiecărui caz: moștenire nedezbătută, coproprietate, uzufruct, drept de abitație al părinților.

4. La teren: poți construi pe el sau cumperi o pășune scumpă? Aici greșesc cel mai des cumpărătorii la prima achiziție de teren. Extrasul de carte funciară îți spune al cui e terenul, dar NU îți spune ce ai voie să faci cu el. Asta o spune doar certificatul de urbanism de informare, emis de primăria localității: dacă terenul e în intravilan sau extravilan, ce categorie de folosință are (curți-construcții, arabil, pășune), cât se poate construi pe el (indicatorii POT și CUT), ce înălțime e permisă și ce restricții sau interdicții există în zonă. Un teren „cu deschidere la asfalt” din anunț se poate dovedi arabil în extravilan, unde nu ridici nimic fără scoaterea din circuitul agricol, procedură lungă și cu final incert.

Certificatul se cere de la primărie, care are prin lege 30 de zile să îl elibereze; taxa în sine e mică, dar dosarul cere planuri cadastrale anexate, iar multe primării nu au depunere online. Cine nu vrea să bată drumul, mai ales la terenuri din alt județ, poate comanda certificatul de urbanism online, cu dosar întocmit și depus de intermediar la primăria competentă și document livrat pe email. Important de reținut: la vânzarea terenurilor din extravilan, notarul îl cere oricum, deci vânzătorul serios ar trebui să îl aibă deja.

5. Ce cumperi la bloc nou: promisiune sau proprietate? La ansamblurile în construcție, banii se dau adesea pe un imobil care juridic nu există încă. Verifică dacă blocul are carte funciară pe unități individuale sau doar pe terenul-mamă, dacă dezvoltatorul e chiar proprietarul terenului și dacă există ipoteci ale băncii finanțatoare asupra întregului proiect. Un extras pe terenul-mamă spune mai mult decât orice broșură de vânzări. Și citește antecontractul cu un singur gând în minte: ce se întâmplă cu avansul dacă blocul nu se termină la timp.

6. Cât te ține tranzacția, cu tot cu taxe? Prețul din anunț nu e prețul final. Peste el vin taxele notariale și de intabulare, onorariul agenției acolo unde există, eventuala comisie de credit. Cere-i notarului un calcul estimativ înainte de antecontract, nu la semnare. Diferențele de câteva mii de lei descoperite târziu strică bugete altfel bine gândite.

Costul verificării, față de costul greșelii

Toate verificările de mai sus, cu tot cu documentele comandate online, se încadrează în câteva sute de lei. Cea mai scumpă piesă e certificatul de urbanism, și el sub o mie de lei cu tot cu intermediere; extrasul de carte funciară costă sub o sută. Un avans pierdut pe un antecontract cu un fals proprietar, o locuință cu sechestru sau un teren neconstruibil înseamnă, în dosarele ajunse în instanță, zeci sau sute de mii de lei și ani de procese cu final incert.

Disproporția asta explică de ce verificarea prealabilă a devenit normă și la tranzacțiile între persoane fizice, nu doar la achizițiile prin bancă, unde oricum o impune creditorul. Platformele de intermediere precum eGhișeul.ro au crescut exact pe acest val: documente de verificare comandate de acasă, înainte de decizie, nu după.

Cumpărarea unei locuințe sau a unui teren rămâne cea mai mare tranzacție din viața majorității oamenilor. Merită tratată ca atare: întâi actele, apoi avansul.